主题：开发商今年头痛,我们明年心痛!?

开发商今年头痛,我们明年心痛!?

    当前由于宏观调控政策的不断出台,深圳、广州、上海、北京等地的房地产市场出现了不同的萧条局面，价格徘徊，成交量委缩。靠交易量生存的中介公司也陷入困境，这是有目共睹的事实。然而，今天最头痛的是那些有房待售的开发商们。由于2007年下半年银行贷款紧缩政策影响人们的心理预期,成交冷淡,使得许多销售计划落空，资金出现严重的周转困难。据某专业房地产调查机构透露，对深圳市和广州市两个城市的调查,2007年第四季度，按原计划开发商应该准时开工建设的住宅项目却分别有45.2%和36.1%的项目没有开工或整体计划延期。主要原因有三个：1、新的调控政策下2008年形势不明朗，新开发项目土地都是近来拍得的,开发成本高，销售周期长，风险很大；2、新的调控政策下，项目贷款门槛提高，难度加大，多次利率升高，而且许多住宅开发项目贷款都没有到位。3、前期在售住宅项目的销售进度计划落空，资金没有及时回笼，出现严重资金紧缺。
     鉴于以上原因,自2007年第四季度开始出现明显的开发停滞现象；由于住宅项目开发周期一般为12至18个月;因此到2008年下半年后，将会出现一手房供应严重的紧缺现象。市场供应不足可能出现价格大幅上涨，引起剧烈波动。那才是我们真正的心痛！！
     针对深圳市的住宅市场供求状况，我们提供如下数据仅供大家参考。2002年至2007年，深圳市总人口由980万人增加到1520万人，增长55.1%；（其中常住人口由五年前的380万人增加到1060万人），增长两倍左右，人口增长率全国第一。同时五年间人均GDP增加一倍。据调查统计，2005年，2006年，2007年，连续三年房地产交易量大幅提升，其中自用住宅成交量同比增长分别为：21.5%和26.8%,投资住宅交易量同比增长27.1%和33.8%。高峰期每天全市住宅成交总量达到3000多套，调控后低潮期，每天全市成交总量低至100多套。通过对不同区域的五十多个楼盘跟踪调查，对自住率、出租率、空置率、销售价格、销售周期、人口结构、收入状况等数据进行调查统计，结合深圳市经济发展数据和人口增长状况，全面研究分析得出如下结论：2008年实际自住住宅需求（注：有购买力的真实需求）每月约为12000套，投资住宅需求量因市场行情变化较大，近期约2000套左右。深圳市实际交易状况是：自2007年10月三个多月住宅成交总量15000多套，月均5000多套，由于银行贷款政策调整，以及少数房产中介违规失信等原因，使得每月有将近9000套的购买力没有释放出来，近几个月来已经累计有三万多套的实际自住需求能量在聚集。
     2007年底国家外汇储备达到1.5万亿美圆,比上年增加40%左右,尽管国家采取了一系列的措施,今年外贸顺差依然很大,货币流动量一直在增加.特别是近来人民币对美圆和港币一直在快速升值，同时美国连续两次大幅降息,港币降息,使得大量外资不断涌入国内，主要是投资不动产和证券；这对房地产价格提升会产生很大的压力.  
     忠恳建议：各位购房自住的朋友，认真分析市场，把握良机，近期内房源充足挑选方便，好谈价，毕竟这是我们生活中的大事！切记：1、如果购买一手房，没有房产证之前，发展商如果资金链断列，可能成烂尾楼！！一定要充分了解发展商的规模和信誉。2、如果购买二手房，确认已经出了房产证，产权清晰，全面了解中介方信誉和实力，定金和首期款一定监管在银行才更安全！！

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