主题：ＣＢＤ东扩方案利好提振京城楼市

摘自：2009年10月15日中华工商时报

       据ＣＢＤ管委会相关负责人透露，东扩区的建设标准将高于现有区域，其中甲级商务写字楼的比例约占50％，未来的东区还将为一些国际金融企业、地区总部量身定制专业楼宇，实现与国际标准接轨的目标。此外，剩余部分则以高档住宅和商业配套基础设施为主，包括国际化医院和学校等。

这一利好消息给北京房地产市场带来明显变化。据北京美联物业市场部的统计数据显示，受该消息影响较大的区域主要有朝青板块、百子湾板块和朝阳公园板块。这些区域的成交量同比去年上涨幅度达到了250％以上，其合计成交量占朝阳区成交总和的比例也达到了42％。同比去年的31％，占比上涨了11％。房源均价已由9650元上涨到了目前的14250元，涨度达47．7％，远高于全北京市住房均价39％的涨幅。

目前，北京的白领构成燕莎商圈和国贸商圈的居住主力。业内人士预计，随着ＣＢＤ东扩计划确定，中央电视台及北京电视台东迁，其区域内的交通配套将日益完善，使得该区域二手房保值能力增加，后市的投资价值增大，将成为全市成交最火热区域。

中国不动产研究中心认为，由于ＣＢＤ东扩将带来大批企业的入住，区域从业人员的住房需求也会随之显现。东扩势必让朝阳板块、朝青板块成为商务人士的首选居住区域，而东扩规划的落实，会令购房者东部置业行动加速。同时，中小企业、文化传媒公司会进一步集中，年轻的上班族会更多的进入该区域，将成为未来北京东部中心生活区。ＣＢＤ东扩还可能会伴随着拆迁，这意味着不少新的需求会就近释放。

然而业内人士对该区域写字楼市场持审慎乐观的态度。中国不动产研究中心分析，虽然ＣＢＤ扩区后，将提供定制专业楼宇，满足总部、外资银行、世界500强及跨国公司总部入驻需求，为ＣＢＤ产业升级提供空间载体；丰富完善国际医疗、文化、体育等功能配套，预计可拉动社会投资700多亿元，吸纳就业约15万人。

ＣＢＤ地区目前聚集了传媒产业和娱乐业近200家，同时各类文化机构，如人民日报等，使北京ＣＢＤ具有较浓厚的文化氛围。中央电视台、北京电视台两大电视台落户ＣＢＤ，将使该区域更多地吸引文化创意产业的发展。预计随着中央电视台的入驻，将来会吸引到300－4000家的产业。

北京中原三级市场研究部的分析人士认为， CBD东扩后，将有一些新的地区融入到CBD的产业定位中来，而周边区域的房产优势将会得到很大的提升，其中主要受影响的区域有东扩区域北部的朝阳公园周边、朝青板块，东部的四惠区域，南部的百子湾区域。现就上述四大区域目前市场情况详细介绍如下：

1、朝阳公园周边

朝阳公园周边环境优美，高档住宅受关注度较高，主要需求人群为CBD工作的公司中高管和一些外籍人士等，目前该区域高端住宅的均价为30000元/平米左右，普通二手房的均价为20000-24000元/平米左右。 

2、朝青板块

朝青板块毗邻燕莎、CBD、国贸等高档写字楼密集区，而随着CBD东扩、地铁6号线再建等，该区域的交通和生活配套优势都将大大的提升，该板块已经越来越为燕莎、国贸、CBD等区域的高端人群认可，区域二手商品房市场买卖的需求量和成交量都比较稳定。目前该区域的中高档二手商品房的均价为16000-19000元/平米左右。

3、四惠区域

四惠区域位于地铁1号线四惠、四惠东站周围，交通十分便利，且毗邻国贸、CBD核心商务区，区域内买卖和租赁的需求量一直以来都比较旺盛，主要还是在上述区域工作的公司白领、企业职工等。目前该区域的中高档二手商品房的均价为15000-17000元/平米左右。

4、百子湾区域

百子湾区域中高档二手商品房的均价为16000-17000元/平米。在广渠路地王高价拍卖的时候，该区域即出现过房价上涨的情况， 目前该区域业主报价比较稳定。区域内主要需求人群为在CBD工作的一些白领和外籍人士等。

2009-10-15 北京商报

东扩未动工楼盘先“涨价”

记者了解到，最快今年底CBD东扩将正式动工兴建，而目前东扩区域内周边的一些新旧房价格已经出现了快速增长势头。

“CBD东扩以后，因为其定位中高端而赋予了入住人口相当强购买力，将对周边房产输出较多的新增消费需求，这样一来，需求的大幅提高将促进房产交易价格上涨；另一方面，CBD东扩必然使周边区域基础设施和配套生活设施更加完善，这将直接提升房产的附加值和业主的心理预期，促进房价增长。”公园1872的一位负责人向记者表示。

记者了解到，公园1872将于本周末推出新品5号景观楼王，总量为180套，价格达到了2.8万元/平方米，较8月份开盘时的2.55万元/平方米上涨2500元/平方米。此外，近期开盘的林达海渔广场的价格也达到了1.86万元/平方米，比此前的售价上涨了600元/平方米。润丰嘉尚也于近日上调价格至2.4万元/平方米，较此前价格上涨了3000元/平方米。

同时，万科公园5号也将于10月份推出新品6号楼，主力户型面积为86、91平方米，精装修，价格达到了3.5万元/平方米，较此前的价格上涨了近4000元/平方米。

此外，一些准备新入市的项目如时代帝景、万科蓝山的预计价格将在2.5-3万元/平方米左右，较该区域目前在售项目的价格有了不小的提升。

在新项目积极推盘提价备战CBD东扩时，区域内的二手房价格和交易量也出现了大幅度上涨。据北京美联物业市场部的统计数据显示，受消息影响较大的区域主要有朝青板块、百子湾板块和朝阳公园板块。这些区域的成交量同比去年上涨幅度达到了250%以上，其合计成交量占朝阳区成交总和的比例也达到了42%。同比去年的31%，占比上涨了11%。房源均价由9650元上涨到了目前的14250元，上涨幅度达47.7%。

而“链家地产”的分析报告更能显现东扩方案的确定对楼市所起到的立竿见影的推动促进作用。在方案公布后的一天时间内，团结湖、青年路以及八通沿线等区域的部分业主就将房产挂牌价提高300-500元/平方米左右，提价幅度达到了2%左右。

新增供应量300万平方米

CBD写字楼将与全市总量持平

CBD东扩对于住宅市场促进作用已经得到了大多数业内人士的认可，然而对于近期一直表现疲软的CBD区域写字楼市场而言，东扩未必是个好消息。

按照CBD东扩的规划，扩区后将增加甲级写字楼比重，预计新增量将达到300万平方米。而此前CBD原有的写字楼就已达到500万平方米，再加之未来供应的300万平方米，那么整个CBD的写字楼的供应量将达到800万平方米，这与目前整个北京市甲级写字楼的总量持平。

这意味着在未来数年内，CBD的高端写字楼市场格局将会重新洗牌，新入市的项目也将随之增加，给现有的写字楼市场带来压力。

据第一太平戴维斯发布的北京三季度研究报告显示，北京CBD及周边、燕莎、东二环路和东长安街等东部地区甲级写字楼租金下滑3%，CBD区域甲级写字楼的空置率依然维持在30%左右。根据戴德梁行的报告显示，目前北京CBD区域写字楼供应总存量已达198万平方米左右。

空置率的走高与租金的疲软，对CBD的甲级写字楼来说无疑是一个巨大挑战。

●CBD东扩上半年楼市已有所体现

CBD东扩的方案最早在今年四月份提出的。5月25日，北京市政府已经批准CBD东扩。同时北京CBD管委会宣布，CBD核心区东扩后将继续保持CBD的产业定位，着重发展总部经济、国际金融以及高端商务等产业。消息一出，不仅东四环沿线一手楼盘价格上涨，同时二手房租售价格也跟风上涨。
北京中原三级市场部表示，CBD区域一直是二手房成交的活跃区域，CBD东扩的确定对二手房成交量和成交价格都将起到一定的支撑作用，并且这种促进作用将随着区域建设的深化而逐步显现。目前二手房业主借售和提价的现象越来越多，在一定程度上也反映了利好刺激了业主对房价走高的预期。在租金上，我爱我家表示，CBD东扩后会对整个东四环房屋租金产生一定的影响，这块区域的租赁价格预计会在目前的价格基础上上涨10%左右。
●CBD东扩概念不可过度透支

由此可见，CBD东扩在今年上半年已经在区域房价上涨的过程中有所体现。而当时CBD东扩的具体规划方案还有没有出炉，将来的CBD东扩将给区域带来怎样的发展和变化还都处于朦胧状态。就在这样一切都不确定的状态下，区域楼市价格已经借此利好有了一波明显上涨。当现在规划方案出炉之时，CBD东扩的利好已经被提前预支了。

因此，21世纪不动产分析人士认为CBD东扩工程的正式启动以及对区域楼市产生真正利好效应还需要一定的时间才能显现，而且可能不会像市场预期的那样为区域发展产生巨大影响。首先，从现有公布的信息来看，投资是分散在未来的十年中，且总额不大。其次，CBD东扩并非投资打造一个新商务区，而是将现有的区域划归到CBD当中。从CBD新增的区域来看，也是北京目前区域成熟最高的区域，可供发展和改善的空间有限。

●房价已创新高继续涨价应谨慎

房价在经历了大半年的大幅上涨之后，已经创出了历史新高，再继续大幅上涨必然带来风险的积聚。今年北京房价出现了较大幅度地上涨已经成为不争的事实，在售楼盘少则有三四成的涨幅，有不少楼盘甚至出现了房价翻番的现象。这样的涨幅令很多买房人望房兴叹，观望和谨慎的情绪越来越浓厚。