主题：崔元星：拆院并院——又一座巨大的土地金库

以地生财，土地财政，说政府是最大的土地倒爷一点都不为过。随着新一轮土地利用总体规划修编完成、18亿亩耕地红线下达及新增建设用地补偿费标准抬高，靠圈农用地、征农用地卖钱的增量用地手法越来越难玩。如今，各地政府又把眼光盯在存量用地的挖潜上，尤其是农村宅基地的“拆院并院”上，通过“占补平衡”来实现农用地总量不减，把集体建设用地变成国有建设用地等量挂钩到城建规划区卖掉。
国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发<2004>28号）指出“鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩”，是指依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地（或农用地）的农村建设用地地块（拆旧区）和拟用于城镇建设、农民居住区建设的地块（建新区），共同组成建新拆旧项目区（以下简称项目区），通过农村建设用地的建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少，用地布局更加合理，集约化水平大幅度提高的土地整理工作。复垦是前提，但整理腾挪出来的建设用地指标却是巨大的财富。
就拿刚刚批准为国家统筹城乡综合配套改革试验区的成都来说，一般郊区乡镇的户均宅基地占地面积在1亩左右，按照成都现行的“占补平衡”标准，整理出建设用地的成本是每亩5万元左右，如果把这个指标挪到郊区市县建成区，在彭州这样的欠发达区域可以卖到近100万元，在郫县这样的火爆区要达到400万元以上，如果拿到成都主城区，卖到1000万元以上也是不成问题的，当然，这个指标不是简单的“挪”或“卖”的问题，需要相当长、相当艰难、相当严格的合法、合规的审批程序。
由此可见，“拆院并院”是继建新区圈地之后的又一座巨大的土地金库。目前，这个稳赚不赔的大买卖一般都是由政府委托市级土地储备中心来做，估计过不了多久，国有关联公司、领导的“小舅子”的公司会逐步介入，等到大部分开发商觉醒的时候，“拆院并院”市场也不一定能放开。
“拆院并院”之后，政府宽裕了，开发商的“地荒”也解决了，与此直接相关的原驻地居民是否也受益匪浅、并衷心拥护呢？笔者走访了一些“拆院并院”后已经迁进农村新型社区的村民，普遍感觉面貌新了、房子敞亮了，但生活并没有大变样、甚至反而更不方便了、担心更多了。究其根本原因，生产方面离自己的承包地远了，生活方面自留菜地少了，生活污水、垃圾仍然随处流、随处放，社保医保仍然停留在纸上、嘴上。
笔者认为，为了实现城乡统筹，推动农村土地节约集约利用，有效推进“拆院并院”，改变生产方式、改善生活方式，建产业、树文明是其核心。否则，“拆院并院”将会和以往的大量侵占农用地一样，使处于弱势群体的农民失地又失业，甚至背井离乡，城乡冲突愈演愈烈，而不是理想中的“城乡统筹”。