主题：楼市新政严格二套房贷首付 强调以家庭为单位

强调二套房以家庭为单位，未提“改善?住宅”

昨天，国务院办公厅下发《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》），规定二套房贷款首付款比例不得低于40%，但贷款利率严格按照风险定价。

值得注意的是，《通知》并未提及此前国务院高层会议所鼓励的改善型住房。

调控力度不如两年前

这份《通知》是对去年12月14日国务院常务会议精神的具体落实。业界将此次会议解读为遏制房价上涨的“国四条”，其中关键之处即为“抑制投资投机性购房?加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险”。

依照国家统计局的数据，去年前11个月，银行系统为消费者发放的按揭贷款高达7009亿元，比2008年同期增长了130.1%。加上流向开发企业的约9000亿元的开发贷款，流向房地产业的信贷已经高达1.6万亿元，相当于同期全部新增贷款的六分之一。

信贷政策一直被认为是楼市调控政策中的最有效环节，但由于“国四条”出炉后相关部门并未及时出台执行细则，导致市场传闻流行。

本月7日，即有报道称，银监会正就二套房贷政策在国有大行内部征求意见，希望将二套房贷首付比例提高至五成，利率提高至基准利率的1.1倍，并收回金融机构自主决定房贷利率的权力。消息传出当日，沪深地产股一度大面积下挫。

但银监会随即在8日予以澄清，称并未就二套房贷出台新政策，对“首付比例调高”的说法亦“不要误传”。

自2008年底中央出台扶持楼市政策后，围绕二套房贷一直是两种声音并行：政策面上银监会多次表态从未放松过二套房贷，而银行在具体操作层面则以“改善型住房”概念大打擦边球，甚至可以享受首套房才可给予的七折利率优惠。

在这种政策实际上已被市场消解的局面下，投资投机性购房?需求被进一步放大，也导致部分城市的房价达到了亟须控制的地步。在这种背景下，“国四条”的“加大差别化信贷政策”也“应运而生”。

不过，昨日《通知》的规定依然比业界预期的调控政策要略显宽松，甚至未能达到2007年央行和银监会首次出台“二套房贷”政策时的紧缩力度：当时规定二套房贷首付比例不低于40％，贷款利率也提高至基准利率的1.1倍。

2007年二套房贷出台之初，一度未曾明确是以“家庭”还是“个人”为?定单位，致使市场出现分歧，直至当年年底，央行和银监会才明确第二套住房是以“家庭”为认定单位。

此次《通知》中，也延续了这种思路。对二套住房的认定标准确定为：已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）。

美联物业全国研究中心8日发表的报告也显示，今年开始，以往部分打擦边球以“个人”为单位界定二套房的银行，目前也恢复了以“家庭”为单位的界定底线。

美联物业全国研究中心认为，收紧房贷政策，能有效防止楼市的投机炒作行为，维持市场稳定。

但也有市场观点认为，虽然以家庭为认定单位能够扩大二套房涵盖的范围，但《通知》对二套房贷的贷款利率没有作出具体规定，地方具体层面仍有不少“打折”的空间。

此外，“改善型住房”是否界定为“二套房”也将对市场走向产生影响。去年12月14日的国务院常务会议表示要继续支持居民自住和改善型住房消费，但此次《通知》中却并未提及“改善型住房”。

现在不清楚，此次《通知》中未提“改善型住房”，是否意味着各地不能再以“改善型住房”为理由为二套房贷开绿灯。