珠江拉维小镇
专项测评结果预测版①
[2008]第BJ1251-CP-ZJLWXZ号
中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对北京房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的珠江拉维小镇专项测评报告。
2008年测评结果：A
级别释义：品牌企业可信度高，稀缺精装修项目，配套、环境有待完善。②
AAA
强烈推荐，非常适于投资消费
AA
特别推荐，可以消费投资
A
主要推荐，性价比较高
BBB
推荐，性价比位于区域中上等
BB
性价比一般，投资消费有一定风险
B
性价比较低,不适于投资消费
C
不推荐
项目概况
项目名称：珠江拉维小镇
地理位置：通州区永顺镇珠江国际城北侧
所属方位：五环以外
投资商：广东珠江投资股份有限公司
开发商：北京珠江房地产开发有限公司
物业类型：普通住宅
占地面积：10万平方米
建筑面积：21万平方米
市场价格：未开盘
主要数据和指标（预计8月开盘）
指标
单位
批准总套数
/
套
批准总面积
平米
可售套数
可售面积
已签约套数
已签约面积
成交均价
元/平米
测评观点
据珠江拉维小镇项目各分项因素综合测评，最终认定其为A级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好，企业行业地位高，开发实力强，市场口碑好，项目定位于区域稀缺精装修产品，纯欧式建筑风格，滨水宜居特色，竞争优势明显，区域市场逐渐活跃；但市场流动性过剩，项目地理位置较偏，未来区域项目竞争激烈，社区与区域配套、环境均有待完善。
主要优势和机遇
n 据市场因素，市场宏观环境总体向好，潜在市场需求旺盛，存在价格上涨预期；
n 据企业因素，珠江地产行业地位高，企业规模、品牌、实力优势明显，企业整合运营能力强，市场影响力强；
n 据项目因素，定位于区域稀缺精装修产品，纯欧式建筑风格，滨水宜居特色，竞争优势明显；
n 据区域因素，区域在建、在售楼盘较多，市场日渐活跃，潜在市场空间较大。
主要风险和挑战
n 据市场和企业因素，市场流动性过剩，从紧的货币政策以及其预期将影响投资消费和项目开发；
n 据项目和区域因素，项目地理位置较偏，未来区域项目竞争激烈，社区与区域生活配套、环境均有待完善。
测评得分表
指标版本：区域板块典型样本项目
指标基准日：2008年5月23日
满分
得分
市场因素
10
8.41
企业因素
8.74
项目因素
7.36
区域因素
8.20
最终综合测评
8.03
根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，珠江拉维小镇最终综合测评得分为8.03。
所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设为p维随机变量，构造，其中Li为p维正交化向量（），之间互不相关且按方差由大到小排列，则称为第个主成分。
德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。
层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。
测评机构信息
联系地址：北京市西城区西直门外大街1号西环广场T3座8层
邮政编码：100044
联系电话：010-59306977
传 真：010-59306960
测评机构：中国城市典型地产指数办公室
E-mail：chenqian.bj.fang.com
中国房地产指数系统
中国指数研究院
2008年5月
说明：“测评报告”以市场、企业、项目、区域四大因素为核心考量因素，通过对其现状和将来走势的比较分析和预测，辅之以专家加权修正，力求取得对所评价地产项目潜力的客观、公正地判断。“测评报告”属中国房地产指数系统研究成果，与所评价项目没有任何利益关系，仅供中国房地产指数系统及购房者消费决策进行参考，消费者据此购房投资，风险自担。详细测算指标可以登陆中国城市购房者消费投资决策信息系统，也可直接与我们联系010-59306977。
①预测版是针对未开盘的项目，涉及未知的指标，以平均值来统计，开盘后根据实际测评；
②测评指标含义及测评体系按照《中国城市购房者消费投资决策信息系统》执行。
珠江拉维小镇
专项测评结果预测版①
[2008]第BJ1251-CP-ZJLWXZ号
中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对北京房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的珠江拉维小镇专项测评报告。
2008年测评结果：A
级别释义：品牌企业可信度高，稀缺精装修项目，配套、环境有待完善。②
AAA
强烈推荐，非常适于投资消费
AA
特别推荐，可以消费投资
A
主要推荐，性价比较高
BBB
推荐，性价比位于区域中上等
BB
性价比一般，投资消费有一定风险
B
性价比较低,不适于投资消费
C
不推荐
项目概况
项目名称：珠江拉维小镇
地理位置：通州区永顺镇珠江国际城北侧
所属方位：五环以外
投资商：广东珠江投资股份有限公司
开发商：北京珠江房地产开发有限公司
物业类型：普通住宅
占地面积：10万平方米
建筑面积：21万平方米
市场价格：未开盘
主要数据和指标（预计8月开盘）
指标
指标
单位
批准总套数
/
套
批准总面积
/
平米
可售套数
/
套
可售面积
/
平米
已签约套数
/
套
已签约面积
/
平米
成交均价
/
元/平米
测评观点
据珠江拉维小镇项目各分项因素综合测评，最终认定其为A级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好，企业行业地位高，开发实力强，市场口碑好，项目定位于区域稀缺精装修产品，纯欧式建筑风格，滨水宜居特色，竞争优势明显，区域市场逐渐活跃；但市场流动性过剩，项目地理位置较偏，未来区域项目竞争激烈，社区与区域配套、环境均有待完善。
主要优势和机遇
n 据市场因素，市场宏观环境总体向好，潜在市场需求旺盛，存在价格上涨预期；
n 据企业因素，珠江地产行业地位高，企业规模、品牌、实力优势明显，企业整合运营能力强，市场影响力强；
n 据项目因素，定位于区域稀缺精装修产品，纯欧式建筑风格，滨水宜居特色，竞争优势明显；
n 据区域因素，区域在建、在售楼盘较多，市场日渐活跃，潜在市场空间较大。
主要风险和挑战
n 据市场和企业因素，市场流动性过剩，从紧的货币政策以及其预期将影响投资消费和项目开发；
n 据项目和区域因素，项目地理位置较偏，未来区域项目竞争激烈，社区与区域生活配套、环境均有待完善。
测评得分表
指标版本：区域板块典型样本项目
指标基准日：2008年5月23日
指标
满分
得分
市场因素
10
8.41
企业因素
10
8.74
项目因素
10
7.36
区域因素
10
8.20
最终综合测评
10
8.03
根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，珠江拉维小镇最终综合测评得分为8.03。
所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设为p维随机变量，构造，其中Li为p维正交化向量（），之间互不相关且按方差由大到小排列，则称为第个主成分。
德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。
层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。
测评机构信息
联系地址：北京市西城区西直门外大街1号西环广场T3座8层
邮政编码：100044
联系电话：010-59306977
传 真：010-59306960
测评机构：中国城市典型地产指数办公室
E-mail：chenqian.bj.fang.com
中国房地产指数系统
中国指数研究院
2008年5月
说明：“测评报告”以市场、企业、项目、区域四大因素为核心考量因素，通过对其现状和将来走势的比较分析和预测，辅之以专家加权修正，力求取得对所评价地产项目潜力的客观、公正地判断。“测评报告”属中国房地产指数系统研究成果，与所评价项目没有任何利益关系，仅供中国房地产指数系统及购房者消费决策进行参考，消费者据此购房投资，风险自担。详细测算指标可以登陆中国城市购房者消费投资决策信息系统，也可直接与我们联系010-59306977。
①预测版是针对未开盘的项目，涉及未知的指标，以平均值来统计，开盘后根据实际测评；
②测评指标含义及测评体系按照《中国城市购房者消费投资决策信息系统》执行。