主题：七月份北京入市项目分析

 

7月份获得销售许可证的项目有38 个，比较引人注目的是潘石屹的三里屯SOHO。七月中旬开盘，仅仅半个月，已经网签53亿。有些消息说这个项目热销是因为老潘这个项目受到众多山西内蒙煤老板的追捧，但无论如何你不得不佩服老潘作秀的能力。07年潘从首创手里拿到这块已经拆迁完毕的地，拿地的成本才35亿，楼面价每平米7500。现在刚刚挖了个大坑，他卖的价格是5万多一平米。利润有多高，明眼人都知道。仅仅半个月，潘的这个项目已经网上联机备案564套，签约额53亿。不过潘最近居然还拼命哭穷，大喊救命，让政府放松银根，实在是居心叵测啊。。。

 

7月份另外一个亮点大概要算中信城了。因为位置好，交通便利，加上定价比较合理，仅仅开盘6天，已经取得了网签108套，认购几百套的业绩。相比之下比较尴尬要数之前高调宣传的保利地产和龙湖地产。保利6月16日动用公关媒体，大肆宣传西山林语和保利百合6月15日开盘当日创造21.1亿销售额记录。如今一个半月过去了，两个楼盘的网签销售总额也只有17亿。同样，龙湖地产的花盛香醍项目，5月份时高调宣传开盘当日销售80套，销售额2.6亿，两个半月过去了，5月份开盘的那批房源仅仅卖了63套，销售额不到2亿。。。

 

7月份面市的多数为老项目的后期产品，部分楼盘价格比前期产品有所下降。比较明显的是位于望京的知语城，07年11月推出的B4号楼，拟售均价为17200，08年7月12号推出的B0/1/2/3号楼的拟售均价则降为14000，降幅高达19%。其他降价的还包括一些知名的房地产商。中粮万科的假日风景项目。7月31号拿到预售的B5,B7,B8号楼，预售住宅拟售均价为13000元，比5月2号开盘的A3号楼降了4513元。虽然新房源为毛坯，5月份的是精装，但谁都明白精装成本是多少，这其实属于变相降价。另外，龙湖的颐和原著项目，08年初推出的别墅预售住宅拟售均价为45000元，7月份则全部调整为30000元，降幅高达33%。龙湖在顺义的香醍别苑，在通州的花盛香醍项目也都有不同程度的降价或送精装。此外，远洋在通州的远洋一方也开始了降价并赠送精装修的促销。

 

此外，不少新项目都出现了零销售。按规定，拿到预售许可应该在3日内开盘，可因为大市不好，许多项目都推迟开盘了。7月份拿到预售许可一周以上但网签销售额为零的有：

 

李嘉诚旗下的高端别墅项目：誉天下（顺义区）

世华水岸B区2，4，5，6号楼（丰台区）

万象新天211号楼（朝阳区）

圣世一品C栋（朝阳区）

美景东方二期2号楼（朝阳区）

瑞士公寓商业部分 (东城区)

玉琅大楼（西城区）

远雄大观（宣武区）

动街区 (海淀区)

龙湖地产的高端别墅项目：颐和原著（海淀区）

西山华府C1,C6,C7,C11号楼（海淀区）

北辰香麓（海淀区）

 

7月份也有些项目推迟到8/9月份再开盘的，比如万科公园五号。延期开盘的原因主要是开发商对奥运期间的楼市信心不足，另一方面大部分开发商都准备在九十月份的成交旺季再推出新产品。

 

网签数据：（08年8月1号） 西山林语公寓成交421套，成交面积45900平米，成交均价11927元，公寓成交额547449300元，西山林语储藏室成交23套，成交面积2312平米，成交均价1576元，储藏室成交额3643712元，西山林语别墅成交50套，成交面积21053平米，成交均价20667元，别墅成交额435102351元，保利百合花园成交472套，成交面积47990平米，成交均价15639元，成交额750515610元。西山林语加上保利百合总成交额为1736710973

保利的宣传（08年6月16号）

“2008年6月15日上午9点半，保利地产北京西线一南一北的两大项目同一时间公开发售，一时引得近万人排队等候购房。仅开盘当天，西山林语共实现销售12.08亿，其中别墅销售70套，公寓销售467套。百合花园销售558套，9.03亿。西山林语以12.08亿元的销售额创造了地产单盘日销售记录，两盘以21.11亿的成绩一举刷了北京住宅市场单盘单日销售最高额记录、同一家房地产公司住宅开盘当日销售的最高额记录。在很多项目因蓄客不足纷纷推迟开盘的时候，保利地产以两盘同开的恢弘手笔集中放量，并获得市场热烈追捧，不仅树立了08北京楼市销售标竿，更让人对这个难以置信的“冬日神话”充满了好奇和期待。 ”

 

网签的数据（08年8月1日）：
 

龙湖花盛香醍5月18日开盘的房源：叠拼包括4号楼，9号楼，11号楼共48套，花园洋房包括2号楼，16号楼，17号楼共190套。目前成交63套，开盘76天签约率26.47%。成交面积12444.56平米，成交均价15528元，成交金额1.93亿

龙湖的宣传（08年5月19日）

“春光潋滟，暖阳普照，在这绿意盎然、鲜花争放的五月，龙湖·花盛香醍于18日正式一期开盘，让期待已久的“花盛迷”们终于感受到了收纳囊中的惊喜。在没有样板间，积客十余天的情况下，开盘当日，热销80套，销售金额2.6亿，在为初夏楼市开启了新的记录！”

 

 西山林语公寓4214590011927547449300西山林语储藏室23231215763643712西山林语别墅502105320667435102351保利百合花园47247990156397505156101736710973保利的宣传（08年6月16号）

 从Excel里拷贝过来时看着没问题，没想到发表后就变样了。现在把原贴改了

 

不过北京楼市的成交数据俺已经跟踪了三年多了