主题：专家担忧政府救市 可能造成房价再度非理性上涨
- 发表于2008-08-01
在开发商的强力压制下，长沙、成都、重庆、南京等二线城市开始在当地政府的主导下，展开了一轮毫无意义的救市活动，开始了杀敌八百、自伤一千的恶作剧。导演这场恶作剧的其实不是地方政府，地方政府只是表演的木偶，幕后的牵线人是开发商。一旦这些措施全部落实，后果将是严重的。
让我们先来看看地方政府如何“救市”？
成都市办公厅日前下发了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》，从2008年6月15日至2009年12月31日，成都购房可享受多重优惠政策。因房屋垮塌或受损有安全隐患，需要购买商品住房的，可享受首次购房的信贷优惠政策。同时，凡在成都市购买70平方米以上商品住房的，可按有关规定办理入户手续。《意见》明确，购买普通商品住房，按所交契税的地方所得部分给予全额补贴；购买其他商品房和已办房屋所有权证的存量住房，按所交契税的地方所得部分给予50%补贴。“购买商品住房申请住房公积金贷款的，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为30万元，贷款最长期限由20年调整为30年。外地缴存住房公积金的也可在成都市申请住房公积金按揭贷款购买商品住房。”同时，鼓励盘活利用已出让地块，对已按招、拍、挂方式出让的经营性用地，可延长地价款的付款期限，不计滞纳金等。
7月22日，长沙市人民政府出台《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》。政策一：城市无房困难户可获8万元购房补助；政策二：二手房交易税调整为1.1% ；政策三：多项房地产税费减免或延迟收取 ；政策四：公积金贷款首付降为20% 。
南京市国土局“采取有效措施促进土地市场平稳发展”，将出让的土地规模从原先的200亩左右降低到100亩以下，并将土地出让金付款期限延长到一年。
- 发表于2008-08-01
近日，广州市房地产协会常务会长陈敦林在谈到深圳楼市断供风波时指出，断供者想要国家“救市”没道理。“凭什么救？在买房子的时候，就应该意识到价格是双向的，即可能涨也可能跌。涨了没见谁把利益拿出来给国家做贡献，怎么跌了就让国家来承担？！”
陈敦林认为，深圳楼市出现部分断供有其特殊性，去年深圳楼市价格暴涨、偏离理性以及投机炒楼者众是重要原因。而这个原因在广州并不存在。“虽然去年广州楼市也经历了一轮较大幅度的上涨，今年有所下跌，但这是广州楼市价格理性回归的体现”。
谈及目前广州楼价是高还是低，是否还有上涨空间，陈敦林表示，上涨和下跌的空间都会存在。“郊区的房子，价格便宜，很多人排队买；中心区的房子，由于土地资源的稀缺性，价格就算涨了一样会有人要。所以，简单地去说这个市场会涨还是会跌都是片面的。”
- 发表于2008-08-01
面对社会各界对深圳是否出现“断供潮”的争论，深圳市银监局昨天正式作出回应，称断供的确存在但并未成“潮”。根据他们的调查结果，深圳房价下跌、楼市缩水确实是客观事实，断供现象也已经开始冒头，但尚属个别现象，并未形成大规模的“断供潮”，而深圳银行系统所受冲击也非常有限。
权威部门终于发话了，给楼市断供现象到底存在与否，达到何种程度作出了一个清晰而明确的界定。而在此之前，关于深圳楼市是否出现断供潮的争论如火如荼，就在上周六的某房产论坛上，经济学家赵晓还危言耸听：“楼市正处于岌岌可危的状态，搞不好就是第二个股市”。在权威部门的数据面前，所有的关于楼市如何惨烈，要求政府救市的说辞都在瞬间被打回原形，因为“断供潮”并未发生，而救市则大可不必。
当然，宣扬“断供潮”之惨烈，救市之急迫的并不只有赵晓一人。自年初深圳房价大幅下降以来，关于救市的声音就屡见于各大报章，而自媒体爆出深圳出现千亿“断供潮”之后，关于救市的要求和呼声更是风起云涌。不过，与此同时，包括深圳当地媒体在内的多家媒体也对断供一事进行了调查，得出的观点却恰恰相反：千亿断供潮纯属无稽之谈，房价虽然下降较快，但断供潮并没有发生，他们甚至没有找到断供的具体实例。此时，关于断供究竟是否存在成了疑问，两种观点争论不休，亦莫衷一是。
即使在“断供潮”并没有确凿证据，所有关于救市的争论都是无本之木、空中楼阁的情况下，关于要求政府救市的呼声却依然越来越高。而细细察看这些大谈“救市”的人，大多都是国内的房产商以及一些知名经济学家，几乎没有普通民众。而这也不难理解：在调控初见成效，房价开始理性回归的情况下，尝惯了暴利甜头的房地产商自然“肉痛”，这时大肆渲染断供的严重后果，或许可以引起国家的同情和关注，从而出现期待中的“政策松动”，使高楼价继续一路高歌猛进。
深圳楼市究竟是否出现断供，程度如何，是否成为潮流？公众对权威机构出场以正视听的期盼也越来越强烈，无数的市民也把急切的目光投向房产管理部门、金融部门等权威机构。而此时，深圳市银监局用最新的房贷违约现状、金融统计数据给公众一个断供事件的真相：断供虽有发生，但仅是个例，银贷亦无风险。这不仅让所有断供潮是否存在的争议戛然而止，也打了众多危言耸听的房产商和所谓的专家一个响亮的耳光，更照出了他们在许多光明正大的救市理由掩盖下的居心叵测。
在楼价已经涨到“天花板”上的情况下，房价的调整是必然的，断供的偶尔出现也属于正常，但还不至于到了“救市论”者所描述的严重程度。关于断供真相的探求不只是媒体间的争论，也不是经济学家之间的“斗嘴”，更不是某些房产商和政府谈判的筹码，此时，诸如深圳银监局这样的权威部门介入和澄清，及时为这些喧嚣泼上点冷水，显得更为迫切和必要，这也必将加速房价的理性回归。
- 发表于2008-08-01
逃过了死罪的两房未来的日子仍然好过不到哪去，其作用和规模将被大规模压缩。两房任何一种发展前景对中国内地持有的巨额美国机构债券都将形成严重的缩水威胁。
美国国会酝酿已久的援救房贷融资公司房地美和房利美的议案终于成形。分析人士指出，国会和布什政府相互妥协，共同对付房地产市场出现的困境，给议案的顺利通过奠定了基础。
然而，逃过了死罪的两房未来的日子仍然好过不到哪去，其作用和规模将被大规模压缩。两房任何一种发展前景对中国内地持有的巨额美国机构债券都将形成严重的缩水威胁。
白宫反对但仍出手相救
在美国整体经济中，联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae，简称：房利美)和联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac，简称：房地美)这两大房屋金融巨头的重要性怎么强调都不为过，尤其是现在，其身上不但承载着高达5万亿美元、近乎全美总量一半的房地产抵押贷款，且面临严峻的破产威胁。显而易见，能否稳定房利美和房地美，已成为美国金融市场可否快速度过危机并及早复苏的关键。为此，美财政部已提出计划，要求国会同意财政部可根据需要向两房提供无上限的信贷额度，直接购入这两大公司的股票，以及对其进行一定程度的监管。
尽管美国国会就相关问题与白宫意见分歧很大，但鉴于事关重大，各方最终还是选择了妥协。7月23日，国会众院就此计划进行表决前数小时，白宫终于做出重要让步，从而推动众院当天放行财政部的拯救两房计划。人们普遍相信，参院日内也将让这一计划过关，布什总统就可尽快签字使这一拯救方案成为法律，从而让房利美和房地美躲过此轮破产的厄运。
两房死罪虽免活罪难逃
然而，死罪虽免，活罪难逃，两房乃至美国资本市场未来的日子仍不好过。
从经济角度看，两房在次贷危机中实际发挥的作用最受指责。本应在房地产市场波动中发挥稳固美国经济之锚的房利美和房地美，在次贷危机的形成及爆发中，却起了推波助澜的消极作用:从2000年房地产泡沫开始形成的初期，两房利用其半政府机构的有利条件，把自己的债务打包，鱼目混珠让众多国内国际资本，把其当做美国财政部债券的同类大量购买。
两房的这一做法形成的两大副作用，一是为次贷的急剧膨胀提供了空间。两房不但把自己购买来的抵押贷款打包上市，且购买大量以房贷为抵押的股票。这样，当次贷危机爆发后，本应发挥稳定作用大量吸收低廉不良贷款的两房，却自己也被困在次贷中但求自保。两房的第二大副作用是扭曲了市场的资本配置，因如果两房不把抵押贷款鱼目混珠地变换成央行资产出售，大量的国内国际资本就可能不购买两房的债券，而改变方向流向美国的优质企业，导致的结果就会是提升美国企业的竞争力，创造更多的就业机会，而不是让众多业主住进了本属奢望的大房子。
尽管美国财长保尔森强调，政府的当务之急是通过支撑两房来稳定美国的金融市场，而决策圈内外已开始讨论两房的远期命运，即两房的属性将来不可稀里糊涂地游离于公私之间，而应该明确其到底是姓“公”还是姓“私”，以免继续愚弄世人。自由派势力主张干脆让两房完全国有化，但保守派势力的倾向则相反，认为国会应没收两房的政府属性，让其完全成为一个私有企业，自生自灭。实际上，两派就此的辩论才开始，届时结局如何现在下结论为时过早。但一点可以肯定，即两房的作用和规模必将被大幅压缩。
去年十月份以来，全国住宅成交量持续萎缩，今年前六个月全国商品房销售下降百分之七，上海、杭州、深圳、广州、武汉、重庆等主要一、二线城市成交量较去年高点下降了百分之三十至五十。
再加上银行贷款收紧，股市低迷，以及去年国家税务总局“土地增值税清算”和国土资源部“只有在完全付清土地款的情况下，才能领取土地使用证”两项政策的实施，让去年部分高价拿地，以及现金流有限的中小型企业倍感遭遇前所未有的资金压力。近日国内一些知名开发商纷纷发出“救市”呼声，呼吁政府适当“放宽”货币政策。
在从紧货币政策下，今年以来，房地产企利用贷款增速回落，但自筹资金比例大幅提升。国家统计局数据显示，今年上半年，全国房地产开发投资完成一万三千多亿元人民币，增长百分之三十三点五，增幅比去年同期提高五个百分点。
北京大学房地产研究所所长陈国强日前接受记者采访时说，从统计数字看，今年以来房地产开发投资的增幅并未见减少，一些地区或一些房地产企业出现问题，但对中国房地产整个行业来说，远没有到出现危机的地步。
尤其是今年以来，虽然住宅成交量下降，但除深圳等少数几个城市外，北京、上海等城市房价仍在飞涨。
陈国强说，北京等地楼市这种有价无市的现象，说明开发商还没有降价销售尽快回笼资金自救的打算，虽然有一些打折或送车等促销举动，但房价没有真正下跌，一些开发商对市场的调整还有一定的承受能力。
近期中央政治局会议内容暗示宏观政策微妙变化，这位专家认为，宏观政策有松动迹象，但没有具体的表达。政府也在稳定预期，虽然存在的问题不能忽视，但近期采取明显的政策调整的可能性不大。目前房地产市场上部分地区出现的问题，房地产开发企业可以通过自身的调整来适应市场的变化。
从国信证券重点跟踪的内地三十家主流地产公司今年中期业绩看，净利润同比平均增长百分之五十四，并预计今年主流地产公司净利润增速有望与房价飞涨的二00七年持平。明年净利润增长也将在百分之三十至四十之间。
在上周中共中央政治局会议召开、央行公布二季度货币政策委员会会议纪要之后，经济学家普遍预计，货币政策可能出现结构性调整，但总体上仍然维持从紧。
住房与城乡建设部官员也表示，近期出台行业扶持政策的可能性较低。分析人士指出，目前房地产市场的调整是良性的，并不会造成银行乃至整个经济的危机。政府此时救市，有可能造成房价再度非理性上涨，顺应市场自身的调整才能使其未来更健康的发展。