主题：万科公布上半年年报 半年净利同比增长23.6%

万科降价卖房效果明显。昨天万科（000002）发布今年上半年年报显示，在众多开发商销售额锐减的情况下，公司上半年营业收入为172.6亿元，净利润为20.6亿元，较上年同期分别增长55.5%和23.6%。在市场整体萎缩之下，万科市场的份额进一步扩大，从去年的2.07%提升至今年上半年的2.7%，与2007年上半年的1.9%相比，则提升了0.8个百分点。

从去年第四季度开始，全国楼市开始进入持续的观望期，成交量下降明显，万科是全国最先开始进行全线降价销售的房地产公司。

半年报显示，短期内回笼巨额资金的万科上半年频频出手，1至6月，公司76.2%的项目资源均通过合作方式获取，新增土地平均成本约2155元/平方米，远低于去年平均水平。

上半年，公司结算面积和结算收入分别为208.1万平方米和170.1亿元，同比增长69.7%和55.5%。另外期末，公司尚有319.8万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约286.4亿元。

1-6月份，公司实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15.0%和38.1%。其中，上海公司贡献了全部销售额的五分之一，其销售面积和销售金额分别为36.4万平方米和46.2亿元，主要来自白马花园、金色雅筑、新里程、四季花城、兰乔圣菲等项目。

值得注意的是，受市场销售萎靡影响，万科计划调整公司开工以及竣工面积。中报显示，公司全年新开工面积较年初计划减少165万平方米；另一方面，公司的竣工计划也将作相应调整，下半年竣工面积将调整为429万平方米，全年竣工面积较年初计划数减少103万平方米。调整后的全年开工计划为683万平方米，竣工计划为586万平方米。

万科（000002）今日公布半年报，上半年实现营业收入172.6亿元，净利润20.6亿元，同比分别增长55.5%和23.6%；基本每股收益0.187元，同比增长20.6%。市场份额升至2.7%。经营活动产生的现金流量净额为-14.89亿元，上年同期为-29.79亿元。

公司称，上半年实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15.0%和38.1%，市场份额由去年同期的1.9%增长到2.7%；上半年结算面积和结算收入分别为208.1万平方米和170.1亿元，同比增长69.7%和55.5%。

公司总经理郁亮表示，上半年销售产品中，自住需求占比86%，中小套型比例不断提升，90平米以下销售占比46%。

半年报显示，房地产业务毛利率约为29.23%，同比减少4.63个百分点。

郁亮指出，经历了去年偏亢奋的快速上涨，房地产市场必然需要一个理性回归的过程，并在调整完成后迎来新的发展阶段。

从万科的资产负债情况来看，尽管预收账款大幅增加，达到265亿元，占负债总额的35%，但该预收帐款将随着项目的竣工结算转为主营业务收入，总资产负债率仍然稳定。

从更能体现实质性债务偿还压力的净负债指标来看，6月末万科净负债率为37.1%，远低于行业普遍水平。结构上，公司有息负债中47.79%属于长期负债，短期负债占52.21%，偿债压力较低。半年报还显示，万科本期末持有的现金达到153.7亿元，超过短期借款及一年内到期的长期债务总和，流动性较为充裕。

郁亮称，地产行业资源整合的加速为万科提供了机会，上半年公司76.2%的项目资源通过合作方式获取，新增土地平均成本约2155元/平方米，远低于去年平均水平。

鉴于市场形势，万科对下半年的开竣工计划适度调整，预计全年开工面积为683万平方米，较年初计划减少165万平方米，竣工面积586万平方米，较年初计划减少103万平方米。

万科还做出承诺，鉴于当前的市场环境并非实施股权融资的最佳时机，公司近期不准备推出相关融资方案。

虽然在恶劣的市场环境下，万科A（000002.SZ）中报净利润较上年同期仍有超过20％的稳定增长，但基金经理们并没有因此而继续看好，反而进行了明显的减持。

万科A今天公布的半年报显示，今年上半年实现营业收入172.6亿元，净利润20.6亿元，较上年同期分别增长了55.5％和23.6％。

而从十大流通股股东情况来看，在一季度曾以持有8353.81万股万科A而成为其第二大流通股股东的南方绩优成长股票型基金已经不见了踪影。同时，交银施罗德蓝筹股票基金、华夏蓝筹核心混合型基金也都从前十大流通股股东席位中退出。

目前，除了一只指数型基金外，前十大流通股股东名单中仅有广发基金旗下的广发聚丰和广发小盘成长两只股票型基金仍重仓持有万科A。

据Wind资讯统计，目前重仓持有万科A的基金总数已经由一季度末的134只大幅下降至上半年末的72只，持股总数占其流通股的比例也有33.47％降至20.53％。

短期内并不看好房地产行业，可能是很多基金争相出售万科A的一个主要原因。而就在整个二季度内，万科A股价继续出现了超过四成的下跌。

不过对于行业龙头，很多研究员仍十分推崇万科A。如东海证券房地产行业研究员桂长元在最近的一份研究报告中指出，本轮调控当中，不同区域、不同产品、不同企业受到的影响并不相同。那些土地储备成本低、销售回款快、开发能力强、财力雄厚的公司将在本轮行业竞争中脱颖而出，这其中就包括万科A。

昨天，万科A报收于8.47元，下跌2.08%。

尽管上半年的成交量增速明显下滑，但是去年的“存粮”依然为万科的中报带来了可观的利润。

万科今天公布的中报显示，今年1～6月，万科实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，分别同比增长15％和38％。尽管相比去年销量增速下滑70％以上，但由于去年部分销售收入结算计入今年，万科上半年结算面积和结算收入分别为208.1万平方米和170.1亿元，同比增长69.7％和55.5％。与去年同期的增幅相差不大

不过，也许由于降价效应，万科的市场份额却在此阶段有所增大。目前其市场份额由2007年上半年的1.9％增长到今年上半年的2.7％。尽管这一措施使万科的净利润增速放慢至23.6％为20.6亿元。

万科方面指出，上半年万科率先降价以及聚焦自住需求，所以业绩在淡市依然获得增长。上半年万科销售的产品中，刚性需求占比86％，自住需求占比超过90％。

从中报中可以看到，万科上半年营业收入来源中，约38％的比例集中在万科去年底率先降价的上海及华南地区。

但是，在房地产业逐渐步入寒冬的前夕，仅有降价还是不够的。

仅在2008年7月，根据有关人士的统计，万科在全国销售的楼盘超过80个。而万科年初预计，今年全年万科的开工面积将为848万平方米，竣工面积689万平方米。

但在中报中，万科出现了近年来首次宣布全年开工竣工面积缩减的现象。万科宣布，将全年开工面积从848万平方米调整为683万平方米，竣工面积调整为586万平方米。其中长三角及环渤海的缩减比例均为24.5％。

同日公布的万科7月业绩还显示，上月万科实现销售面积36万平方米，销售金额31.1亿元。同比下滑27％和15％。这是自今年6月万科首次出现销售面积同比轻微下滑后，再次明显折现业绩拐点。

一位业内著名企业的大腕曾在7月上海召开的地产高层闭门会议上指出，例如万科这样的公司，尽管也曾经得益于昔日地产市场的兴旺而创造了连续10多年的高速增长，但是，从2004年万科开始向千亿目标努力之后，它开始了年均近100％的业绩高速增长，这样的快速扩张很容易带来管理上的短板。他更表示：“从某种意义而言，万科也许要感谢宏观调控。宏调让万科的增速放慢了，得以在这一阶段进行内部的调整以及优化，为迎接下一阶段的市场转型做好准备。”

曾经美誉度极高的万科，正是从2005年开始出现了某些个盘在销售或者开发上的瑕疵。从2005年10月的深圳17英里售楼部被砸，到今年5月面临的“捐款门”风波……一直被誉为行业领跑者的万科，从未面临过此种尴尬局面。

作为曾经在去年为集团贡献了45亿元销售收入、名列销售榜探花的广州万科，也在近日卷入全部项目停工的传闻。不过，广州万科及广州市建委相关人士均表示，这是万科主动对施工方要求停工进行安全检查，严格限制外来人员进入工地。预计万科的项目会很快检查整顿完毕复工，不会影响工期及交楼。

尽管在万科数以百计的楼盘中出现问题的只是极少数，不过，业内专家指出，近年来万科已经逐渐成为一个“做公司更胜于做产品”的企业。这一点从《万科周刊》的转变可以窥出端倪，从提出千亿目标以后，近年来万科更关注的往往是企业公民、绿色环保理念、低收入人群居住调查等等宏大的命题，而在市场调整期，其单盘的爆发力开始落后于其他同行。尤其是在调控影响逐渐淡化的6～7月，率先降价的万科更出现了销售面积以及金额的同比明显下滑。

万科也在中报中坦承：“牛市环境中，企业对客户的关注、对产品和服务的改进很容易出现松懈。这样的考验即使对万科来说也同样存在。”

“若行业低迷一直持续到2009年上半年，万科可能在2009年维持净利润35％增速的底线。”国泰君安房地产分析师孙建平说。

“行业整合进一步深入后，行业竞争的核心为专业能力的竞争……公司加强‘精益管理’的探索……要求各一线公司回归基本商业逻辑。”万科在中报里也透露出，管理层在行业转折期对于市场及公司发展的新规划。