主题：酒店式公寓值得买吗

导言


昨天晚上，上海楼市调控加码，首套房首付比例不得低于35% ，已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，首付款比例分别不低于50%和70%。


新政来了，许多打算在上海扎根，又没有购房资格的购房者一夜无眠，不少人将目光投向酒店式公寓，虽然水电、物业都比商品房要高，也不能 ，但毕竟总价低，对贷款和购房资格要求也比较宽松，对自住者来说，确实是个不错的选择。那么酒店式公寓究竟值不值得购买？二手转让时，又需要交哪些税费？让小编为您详说。


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值不值得买？听听购买酒店式公寓的业主是怎么说的

我今年毕业，异地生源，本科生，找到的工作无法解决户口。按照上海现有政策，至少要交满五年社保才能够买商品房。父母在得知我确定工作后，打算为我在公司 买了一套50年产权商住 的二手房。


对于酒店式公寓，我原本是抗拒的，因为之前也解了一些信息，知道商住的房子产权短，不能 ，商水商电，物业费高，不通燃气，交易的税费高等等，但最终还是被父亲说服了。


买完房后，交通尚可，生活方便，而且是一个完全属于自己的空间，让我觉得心里十分踏实。


因为十月份入职，四月房子过完户后，妈妈就把房子先租出去了，先收了四个月的租金，不比理财产品收益少。我现在真的是十分满意，感谢爸妈。



对于酒店式公寓的交易税费，是大家比较关心的问题。那么，转让酒店式公寓，都需要缴纳哪些税呢？


个人买卖非居住用房的税费

个人买卖非居住用房包括： 用房、商铺、生产用房、商住 房、车位、储藏室、地下室等。值得注意的是：酒店式公寓买入时，税费和普通住宅差不多，但一旦转让，税费就要高得多。

例如：以一套现在总价150万元的酒店式公寓（1年前上手购房 金额100万元），当你转让时，你（卖方）需缴过户税收为27.7万元。


卖方需交税包括：

1、 税：转让价与购入价的差额征收营业税。应缴纳营业税：（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65%。
2、印花税：税收核定价×万分之五
3、土地 税：差额的30%-60%（本次以30%计算）

4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20%


具体计算方式为：（150万-100万）÷（1+5%）×5.65%+150万×0.05%+150万×30%+（150万-100万）×20%=27.7万元



如果你去交易 ，计算方式会更复杂一些，具体如下：

1

税及附加（出售方）

1）? 提供原购房 等：应纳税额=（核定计税价格—上手购房 金额）÷（1+5%）×5.65%


2）? 无法提供原购房 等：应纳税额=核定计税价格÷（1+5%）×5.65%

2

印花税（买卖双方）

提供印花税条例买卖双方各缴纳房屋成交价万分之五印花税。

3

?土地 税（出售方）

1）? 提供原购房 等:应纳税额=（核定计税价格—应征 税—扣除项目合计）×适用税率—扣除项目合计×速算扣除系数。


扣除项目合计=上手购房 金额+买入时缴纳的契税+本次交易产生的附加税+本次交易产生的印花税+交易手续费+土地出让金+ 加计扣除


2）? 无法提供原购房 等：应纳税额=（核定计税价格—应征 税—扣除项目合计）×适用税率—扣除项目合计×速算扣除系数。


扣除项目合计=房屋重置评估价+评估费用+本次交易产生的附加税+本次交易产生的印花税


*使用税率和速算扣除系数按 率大小确定


率=（核定计税价格—应征 税—扣除项目合计）/扣除项目合计

率≤50%，适用税率30%，速算扣除系数0；50%＜ 率≤100%，使用税率40%，速算扣除系数5%；

100%＜ 率≤200%，使用税率50%，速算扣除系数15%

率＞200%，使用税率60%，速算扣除系数35%；


4

个人所得税（出售方）

应纳税额=（核定计税价格—上手购房 金额—买入时缴纳的契税—本次交易产生的 税及附加—印花税—本次交易产生的土地 税—其他合理费用）×20%


5

契税（购买方）

契税应纳税额=（核定计税价格—应征 税）×3%


文中案例来源于知乎，有修改和整理。上海中原地产仅为地产中介代理服务商，文中若所涉及政策法律法规都来自各大官方媒体发布，但不能保证有调整或改动，一切有关政策和法规的描述以政府机构最终公布为准。

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