现在房地产主流的观点是过去十五年野蛮成长的 时代已经结束，目前正在进入白银时代。咱继续聊聊白银时代的房事。
房地产的白银时代
今年的经济基本是靠房地产拉起来的。工业是过剩产能不景气、金融业经历了股灾休养生息、社会消费品零售总额同比增长10%，电商占了88%，渗透率也差不多了。整体除了房地产没啥亮点。统计局公布的第二季度宏观经济数据，整个上半年，房地产业的同比增幅在各行业中位居第一。
房地产确实是在回暖。关于房地产复苏的持续性，也有争议。最典型的是社科院发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13（2016）》大胆指出：“如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。”但不要忘了，去年年底，社科院的报告预测，“2016年第二季度后，房价有出现一波断崖式下跌的可能”。蓝皮书也是牛刀。
实际上，预测房价走势是 难的，即便业内人士也往往被打脸，别说当年三剑客了，行业领袖王石在2000年加入WTO时预言中国房价会下跌，结果呢？反指啊！
目前看，政策风险不大，打压的空间几乎没有，一线城市还在限购，未来要讨论的恐怕是放松管制的问题。房地产已经是新常态软着陆的救命稻草，房地产才是政府的真爱。三驾马车， 表现低迷，上半年固定资产 同比增长9%，为十六年以来的最低水平，仅基建 略微回升。
金融风险也在可控范围内。房地产开发商的 一些，前几年的限融导致房企只能依赖的信托融资，现在的利率下降有助于房企债务置换，减轻财务压力。家庭 率，中国是全球家庭债务最低的国家之一，政策是地方政府和企业去 ，鼓励家庭加 。
如果不出现致命的风险，那么所谓白银时代，房地产断崖式 不大可能，井喷式 也很难持续，两种极端走不得，大概率是进入放缓的乏味期。在这个大背景下，白银时代两个字：分化。
一是房企分化：中小房企出局，巨无霸体现 ，房企越来越寡头化，行业集中度提升。
二是城市分化：一线城市豪宅化，极为抗跌；三四线城市屌丝化，去库存压力巨大；二线城市不确定，有的上升为准一线，有的沦落为三线。
三是城区分化：一线城市的老城区缓慢增长，郊区的新城变为新增长点，关键是轨道交通网和人口溢出效应。
分化一：房企寡头化
按照中国指数研究院的数据，房地产行业集中度进一步提升，百亿军团扩容至80家，市场份额接近40%。第一阵营（1000亿元以上）的销售均值已经是第三阵营（100亿~300亿元）的9倍。第一阵营包括7家千亿级企业，万科、绿地集团、万达商业、保利地产、恒大地产、碧桂园、中海地产。万科、绿地将房地产行业带入到了“两千亿”时代。根据克而瑞研究 的统计，2014年全年销售额TOP10、TOP20的市场占有率分别为17.2%和23.2%，较2013年提升3.5个和4.3个百分点。
为什么今年 频现？其实就是房企寡头化的体现，已经不是小资金能玩的游戏了。寡头格局的房地产市场价格操纵能力更强，议价权上对消费者更不利。地产行业未来就是恐龙时代，强者恒强，野蛮人举牌也是举万科，买地产股一定要买大公司，中小房企最终的结局就是退出或被购并。
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现在房地产主流的观点是过去十五年野蛮成长的 时代已经结束，目前正在进入白银时代。咱继续聊聊白银时代的房事。
房地产的白银时代
今年的经济基本是靠房地产拉起来的。工业是过剩产能不景气、金融业经历了股灾休养生息、社会消费品零售总额同比增长10%，电商占了88%，渗透率也差不多了。整体除了房地产没啥亮点。统计局公布的第二季度宏观经济数据，整个上半年，房地产业的同比增幅在各行业中位居第一。
房地产确实是在回暖。关于房地产复苏的持续性，也有争议。最典型的是社科院发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.13（2016）》大胆指出：“如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。”但不要忘了，去年年底，社科院的报告预测，“2016年第二季度后，房价有出现一波断崖式下跌的可能”。蓝皮书也是牛刀。
实际上，预测房价走势是 难的，即便业内人士也往往被打脸，别说当年三剑客了，行业领袖王石在2000年加入WTO时预言中国房价会下跌，结果呢？反指啊！
目前看，政策风险不大，打压的空间几乎没有，一线城市还在限购，未来要讨论的恐怕是放松管制的问题。房地产已经是新常态软着陆的救命稻草，房地产才是政府的真爱。三驾马车， 表现低迷，上半年固定资产 同比增长9%，为十六年以来的最低水平，仅基建 略微回升。
金融风险也在可控范围内。房地产开发商的 一些，前几年的限融导致房企只能依赖的信托融资，现在的利率下降有助于房企债务置换，减轻财务压力。家庭 率，中国是全球家庭债务最低的国家之一，政策是地方政府和企业去 ，鼓励家庭加 。
如果不出现致命的风险，那么所谓白银时代，房地产断崖式 不大可能，井喷式 也很难持续，两种极端走不得，大概率是进入放缓的乏味期。在这个大背景下，白银时代两个字：分化。
一是房企分化：中小房企出局，巨无霸体现 ，房企越来越寡头化，行业集中度提升。
二是城市分化：一线城市豪宅化，极为抗跌；三四线城市屌丝化，去库存压力巨大；二线城市不确定，有的上升为准一线，有的沦落为三线。
三是城区分化：一线城市的老城区缓慢增长，郊区的新城变为新增长点，关键是轨道交通网和人口溢出效应。
分化一：房企寡头化
按照中国指数研究院的数据，房地产行业集中度进一步提升，百亿军团扩容至80家，市场份额接近40%。第一阵营（1000亿元以上）的销售均值已经是第三阵营（100亿~300亿元）的9倍。第一阵营包括7家千亿级企业，万科、绿地集团、万达商业、保利地产、恒大地产、碧桂园、中海地产。万科、绿地将房地产行业带入到了“两千亿”时代。根据克而瑞研究 的统计，2014年全年销售额TOP10、TOP20的市场占有率分别为17.2%和23.2%，较2013年提升3.5个和4.3个百分点。
为什么今年 频现？其实就是房企寡头化的体现，已经不是小资金能玩的游戏了。寡头格局的房地产市场价格操纵能力更强，议价权上对消费者更不利。地产行业未来就是恐龙时代，强者恒强，野蛮人举牌也是举万科，买地产股一定要买大公司，中小房企最终的结局就是退出或被购并。
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