主题：房价狂欢盛宴其实没有赢家～

房产持有人只是看到纸面财富的上涨，现金流并没有得到改善；房产购房人则承受越来越高的成本和 ，消费能力和生活质量越来越差；房价和地价的抬升增加了整个经济体的成本，政府的宏观调控也是左右两难。

过去一年多，房地产市场的火爆正在引起越来越多的关注，各种观点也是众说纷纭，有些分析在为快速上涨的房价寻找支撑，比如土地供应不足和货币超发，有些分析基于房贷收入比、租售比等指标，从国际比较的角度指出当前房价有较大泡沫。应该说这些分析各有道理，但是并不全面，中国的高房价是在畸形的市场环境下诞生的，遗憾的是，在这场狂欢盛宴中没有赢家。
畸形的市场环境主要体现在以下几个方面：

大城市人口调控客观上造成了土地供应不足

最近知乎上有篇热门的文章，叫做《我国人口预计 15 年内是会逐渐分散在大中小城市，还是继续向大城市集中？我们应留在大城市发展吗？》，里面提到了一个很有意思的城市发展规律，叫做Zipf法则。

有文献对1970年代的44个国家做了类似的检验，结果显示Zipf法则全部成立，另有文献基于2010年人口普查数据，对中国的城市数据做了验证，发现中国在人口数量小于300万的城市中，Zipf法则严格成立，但对于300万人以上的大城市来说，人口比预测线要少很多，换句话说，中国的大城市的人口规模比国际规律要低。

这种现象与中国人为控制大城市的规模是密不可分的，比如严格的户籍制度，限制供应大城市土地，以北京为例，北京市近几年土地供应明显减少，原因之一是控制人口的需要，根据《国家新型城镇化规划》，500万以上的特大城市需要控制人口规模；原因之二是京津冀协同发展、疏解非首都功能的需要。根据京津冀协同发展纲要，要从京津冀协同发展的角度来增加土地供应，总体来看，对比河北和天津，北京的土地供应是受限的。


限购降低了二手市场的流动性，形成了“锁仓”现象

一个正常的市场，既有实需者，又有 （投机）者， （投机）者的存在可以增强市场的流动性和有效性，使得资产定价相对正确和有效。但是严格的限购措施在很大程度上剔除了 （投机）者，使得新增的购房者都是具有实际居住或者 等实际需求的“刚需者”，这部分购房者一旦交易完成后，该房源就会在市场中“沉没”，形成了“锁仓”现象，极大的限制了房源供应。从近一年北京链家可售房源数量的变化上看，北京二手房的库存是单边下降的。另外，限购其实使得需求更加平缓的释放，反而延缓了泡沫上升的速度，推后了泡沫破裂的时间。

增加交易费用反而“助长”了房价上涨

普通的商品，具有价值回归属性，即价格围绕价值上下波动，但是资产泡沫跟普通商品不同，资产泡沫没有类似于普通商品的上下波动，资产泡沫只有两个状态，“破”或者“不破”，而在资产泡沫的上升期，任何增加交易费用的行为，都会转化到泡沫价格中。

政府为了抑制房价，从土地开发，到一手房销售，到二手房交易，设置了越来越多的税费，但是实话实话，这些增加的交易费用，最终都转化成了购房成本。