[摘要] 2016年楼市风云变幻,行业跌宕起伏,从热火朝天到快速降温,可说是如过山车一样让人惊诧,本报综合梳理了2016年北京楼市五个年度之“最”,见微知著,通过微观事件来反应地产行业一年来的变化。
2016年楼市风云变幻，行业跌宕起伏，从热火朝天到快速降温，可说是如过山车一样让人惊诧，本报综合梳理了2016年北京楼市五个年度之“最”，见微知著，通过微观事件来反应地产行业一年来的变化。
1二手房市场成交最火
2016年北京二手房市场成交井喷。自2015年底开始爆发的二手房成交热潮，至2016年3月达到顶点，单月成交高达3.2万套。此后，受到价格高企、 房源减少等因素影响，北京二手房成交一度出现回落。而从7月份开始，市场成交再次上行，为全年成交创新高夯实了“基础”。伴随着“9·30新政”的到来，二手房市场成交逐步下滑。
据机构数据统计，2016年全年，北京全市二手住宅网签总量达272431套，较2015年全年增加了38%，并超越2009年的266854套，创下了迄今为止北京二手住宅交易量的新高。
分析人士表示：自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以来，北京的房地产市场就已经进入了存量房时代，创造新的历史成交纪录是大势所趋，北京的存量房池子目前约有800万套以上，现在3%左右的换手率与发达国家相比并不高，未来交易规模还将继续扩大。
具体来说，2016年，北京二手住宅市场成交呈M形变化趋势。共经历了一季度和三季度两轮爆发，二季度市场经历了短暂的市场盘整。而在四季度，由于受到楼市调控影响，市场进入新一轮降温周期。而2016年北京二手市场整体走势，与2016年全国一二线城市的整体走势基本相同。
2新房成交金额创7年来最高
2016年，在相对宽松的货币政策的市场背景下，北京楼市不仅二手房市场火热，新房市场也一片欣欣向荣，不仅交易量整体攀升，创下2010年以来的新高，价格也在新房市场豪宅化的结构性影响下持续上涨。据某市场研究院数据统计，2016年，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共成交125527套，环比2015年增长21%，为2010年以来的最高值。
而亚豪机构统计数据显示，2016年北京商品住宅共实现成交11.51万套，相比2015年的7.54万套同比增量达52.6%。成交金额4032.03亿元，相比2015年的2462.06亿元同比增长63.7%。两家机构数据虽然有些出入，但新房市场成交金额创新高是不争的事实。从成交均价来看，2016年北京商品住宅成交均价为3.47万元/平方米，较2015年的2.96万元/平方米上涨了17.2%。
2016年全年12个月里，北京新房市场交易量整体呈现出了明显的“中间高、两端低”特征：一季度处于春节前后，鲜有新盘推出，是新房市场的传统淡季；二三季度，各大新盘相继入市，市场交易火爆，成交数据持续上升；9·30新政出台后，四季度交易量迅速下滑，市场由热转冷。
区域分布上，2016年北京新建商品住宅（不含保障房）成交量 前五的区域分别为大兴区、房山区、顺义区、通州区和门头沟区，新房交易呈现出明显的远郊化特点。
3商住公寓单盘成交金额最多
根据多家机构统计数据显示，2016年，北京市场的销售金额冠军是位于大兴亦庄区域的林肯公园，这个商办类产品为主的项目取得了90.84亿元的销售业绩。而排在第二位的泛海国际则是位于东四环朝阳公园 的一个豪宅老项目，去年取得了64.48亿元的销售业绩。在普通住宅限购、供应减少、价格飙升的背景之下， 的商住公寓无疑成为填补房地产市场空白的“最佳利器”。
2016年北京商住公寓销售火爆，一度晋升为楼市销售“主角”。商住公寓之所以备受消费者关注，最重要的原因是 ，很多开发商也由此把商业用地开发成了商品住房，把配套的商业 改为住宅公寓，诞生了许多产权为40、50年的商品公寓。分析人士表示，在高价地频出的背景下，开发商通过配套商业 改为住宅公寓，实现快速出售、资金快速回笼的做法已成共识。而商住市场的火爆也导致通州区域开始执行公寓限购政策，而北京市全面限购商住房的传言也是不绝于耳。
4自住型商品房最实惠
从2013年开始，自住型商品房在北京已经发展了三年。在2016年，全年一共推出旭辉汇璟园、保利首开·四季怡园等18个自住房项目。其中有申请人数最多的自住型商品房——首创悦榕汇，目前海淀区的整体房价已经达到了七万元/平米，仅次于东、西城，而距离 16号线永丰站不到2公里首创悦容汇限价22500元/平米，这意味着可以以房山的价格来购买海淀的房子， 程度不言而喻。而位于门头沟区永定镇城建上悦居(二期)是售罄最快的自住型商品房项目，它是集自住房、商品房、 、幼儿园 配套于一身的全功能复合社区。
自住型商品房作为北京一个独特的制度设计，在过往的三年里，一方面，解决了部分家庭的居住问题；另一方面，由于自住型商品房价格相对较低，且房价保持平稳，所以对平抑北京房价起到了关键作用。9·30新政也明确指出为有效稳定房地产市场，所以，未来加大自住房的供应量依旧是房地产市场的主流方向。
5北京土地出让金最低
根据北京市国土资源局官网显示，2016年全年北京市共计出让44宗土地（含棚改用地），创5年以来新低；2016年全年北京市土地出让金仅为852.5亿元，同比大跌61.5%。
2016一年间，从“7090”重现江湖到“限房价、竞地价”再上马，北京先后部署了多轮土地调控政策，市场也随之上下波动。土地市场也随之出现忽冷忽热的现象，值得注意的是，今年以来多宗土地出现爆冷甚至底价成交的现象。其中，北京宅地供应量更是出现严重下滑。数据显示，宅地供应仅15宗，规划建筑面积约为219.93万平米；相较于2016年4月公布的《2016年住宅用地供应计划》中提出850万平米相去甚远，实际上，2016年北京宅地供应仅完成全年计划25.8%。
另外东城区等6个区全年土地零供应，5外环成土地供应主力区。五环至六环是2016年北京市出让经营性用地最多的区域；在出让的30宗经营性用地中，有18宗均位于五环至六环间。此外，楼面价不再受限于区域；在出让的15宗宅地中，位于六环外的延庆新城地块楼面价高达3.1万/平米。
同时在持续调控的大环境下，全国很多城市为了避免出现高价地块都针对土地加大了限制条件，土地出让的约束与限制条件越来越多，全国一线城市土地市场降温将是大概率事件。
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咱们小区的房价一直在龟速涨
[摘要] 2016年楼市风云变幻,行业跌宕起伏,从热火朝天到快速降温,可说是如过山车一样让人惊诧,本报综合梳理了2016年北京楼市五个年度之“最”,见微知著,通过微观事件来反应地产行业一年来的变化。
2016年楼市风云变幻，行业跌宕起伏，从热火朝天到快速降温，可说是如过山车一样让人惊诧，本报综合梳理了2016年北京楼市五个年度之“最”，见微知著，通过微观事件来反应地产行业一年来的变化。
1二手房市场成交最火
2016年北京二手房市场成交井喷。自2015年底开始爆发的二手房成交热潮，至2016年3月达到顶点，单月成交高达3.2万套。此后，受到价格高企、 房源减少等因素影响，北京二手房成交一度出现回落。而从7月份开始，市场成交再次上行，为全年成交创新高夯实了“基础”。伴随着“9·30新政”的到来，二手房市场成交逐步下滑。
据机构数据统计，2016年全年，北京全市二手住宅网签总量达272431套，较2015年全年增加了38%，并超越2009年的266854套，创下了迄今为止北京二手住宅交易量的新高。
分析人士表示：自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以来，北京的房地产市场就已经进入了存量房时代，创造新的历史成交纪录是大势所趋，北京的存量房池子目前约有800万套以上，现在3%左右的换手率与发达国家相比并不高，未来交易规模还将继续扩大。
具体来说，2016年，北京二手住宅市场成交呈M形变化趋势。共经历了一季度和三季度两轮爆发，二季度市场经历了短暂的市场盘整。而在四季度，由于受到楼市调控影响，市场进入新一轮降温周期。而2016年北京二手市场整体走势，与2016年全国一二线城市的整体走势基本相同。
2新房成交金额创7年来最高
2016年，在相对宽松的货币政策的市场背景下，北京楼市不仅二手房市场火热，新房市场也一片欣欣向荣，不仅交易量整体攀升，创下2010年以来的新高，价格也在新房市场豪宅化的结构性影响下持续上涨。据某市场研究院数据统计，2016年，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共成交125527套，环比2015年增长21%，为2010年以来的最高值。
而亚豪机构统计数据显示，2016年北京商品住宅共实现成交11.51万套，相比2015年的7.54万套同比增量达52.6%。成交金额4032.03亿元，相比2015年的2462.06亿元同比增长63.7%。两家机构数据虽然有些出入，但新房市场成交金额创新高是不争的事实。从成交均价来看，2016年北京商品住宅成交均价为3.47万元/平方米，较2015年的2.96万元/平方米上涨了17.2%。
2016年全年12个月里，北京新房市场交易量整体呈现出了明显的“中间高、两端低”特征：一季度处于春节前后，鲜有新盘推出，是新房市场的传统淡季；二三季度，各大新盘相继入市，市场交易火爆，成交数据持续上升；9·30新政出台后，四季度交易量迅速下滑，市场由热转冷。
区域分布上，2016年北京新建商品住宅（不含保障房）成交量 前五的区域分别为大兴区、房山区、顺义区、通州区和门头沟区，新房交易呈现出明显的远郊化特点。
3商住公寓单盘成交金额最多
根据多家机构统计数据显示，2016年，北京市场的销售金额冠军是位于大兴亦庄区域的林肯公园，这个商办类产品为主的项目取得了90.84亿元的销售业绩。而排在第二位的泛海国际则是位于东四环朝阳公园 的一个豪宅老项目，去年取得了64.48亿元的销售业绩。在普通住宅限购、供应减少、价格飙升的背景之下， 的商住公寓无疑成为填补房地产市场空白的“最佳利器”。
2016年北京商住公寓销售火爆，一度晋升为楼市销售“主角”。商住公寓之所以备受消费者关注，最重要的原因是 ，很多开发商也由此把商业用地开发成了商品住房，把配套的商业 改为住宅公寓，诞生了许多产权为40、50年的商品公寓。分析人士表示，在高价地频出的背景下，开发商通过配套商业 改为住宅公寓，实现快速出售、资金快速回笼的做法已成共识。而商住市场的火爆也导致通州区域开始执行公寓限购政策，而北京市全面限购商住房的传言也是不绝于耳。
4自住型商品房最实惠
从2013年开始，自住型商品房在北京已经发展了三年。在2016年，全年一共推出旭辉汇璟园、保利首开·四季怡园等18个自住房项目。其中有申请人数最多的自住型商品房——首创悦榕汇，目前海淀区的整体房价已经达到了七万元/平米，仅次于东、西城，而距离 16号线永丰站不到2公里首创悦容汇限价22500元/平米，这意味着可以以房山的价格来购买海淀的房子， 程度不言而喻。而位于门头沟区永定镇城建上悦居(二期)是售罄最快的自住型商品房项目，它是集自住房、商品房、 、幼儿园 配套于一身的全功能复合社区。
自住型商品房作为北京一个独特的制度设计，在过往的三年里，一方面，解决了部分家庭的居住问题；另一方面，由于自住型商品房价格相对较低，且房价保持平稳，所以对平抑北京房价起到了关键作用。9·30新政也明确指出为有效稳定房地产市场，所以，未来加大自住房的供应量依旧是房地产市场的主流方向。
5北京土地出让金最低
根据北京市国土资源局官网显示，2016年全年北京市共计出让44宗土地（含棚改用地），创5年以来新低；2016年全年北京市土地出让金仅为852.5亿元，同比大跌61.5%。
2016一年间，从“7090”重现江湖到“限房价、竞地价”再上马，北京先后部署了多轮土地调控政策，市场也随之上下波动。土地市场也随之出现忽冷忽热的现象，值得注意的是，今年以来多宗土地出现爆冷甚至底价成交的现象。其中，北京宅地供应量更是出现严重下滑。数据显示，宅地供应仅15宗，规划建筑面积约为219.93万平米；相较于2016年4月公布的《2016年住宅用地供应计划》中提出850万平米相去甚远，实际上，2016年北京宅地供应仅完成全年计划25.8%。
另外东城区等6个区全年土地零供应，5外环成土地供应主力区。五环至六环是2016年北京市出让经营性用地最多的区域；在出让的30宗经营性用地中，有18宗均位于五环至六环间。此外，楼面价不再受限于区域；在出让的15宗宅地中，位于六环外的延庆新城地块楼面价高达3.1万/平米。
同时在持续调控的大环境下，全国很多城市为了避免出现高价地块都针对土地加大了限制条件，土地出让的约束与限制条件越来越多，全国一线城市土地市场降温将是大概率事件。