房地产市场机制的健全和长效发展，既是保证新常态下经济顺利实现结构转型、完成供给侧改革的主要内容，又是关系到社会包容性发展、平稳前行的重要环节。2016年12月 政治局会议明确，2017年要加快研究符合国情、适应市场规律的房地产市场平稳健康发展的长效机制。为了对长效机制的构建进行分析，本文结合“十二五”以来房地产市场的发展特征，归纳房地产市场长效机制建立的几个核心问题，并提出相应建议。“十二五”以来房地产市场的四个特征第一，从供给和需求来看，供给相对平稳，需求持续旺盛。据上海市统计局数据，6年间：房地产开发 额年均增长率为9.1%（住宅5.96%），竣工面积年均增长率为4.04%（住宅2.59%）；房地产销售额年均增长14.5%（住宅16.0%），房地产销售面积年均增长为6.3%（住宅5.57%）。可见，由于供给较为稳定，持续旺盛的需求是房地产价格持续上涨的重要原因。第二，从政府调控的角度来看，6年间，首先是坚持限购政策，从购房限购到既限购又限贷，其次是压制价格弹性，通过打击 配资、暂停房企定向增发等方式，进一步控制供需两端的资金链条，最后是通过拿地刚性约束、营销全程 和鼓励经营持有来促进资源配置合理转移。如何保证房地产市场的平稳发展，避免大起大落，同时又要防范潜在的金融风险，是考验政府执政能力的一大难题。第三，从房地产开发企业的角度来看，尽管2016年的经营情况比2015年略有好转，但是总体业绩下降的趋势已经显现。上海市国税总局公布的2013年至2016年上海市第三产业税收 前100名企业名单，上榜企业数量和纳税总额见下表。第四，从购房者的预期来看，房地产 收益处于高位，购房者 热情持续高涨。“十二五”以来，上海市房地产市场量价齐升，商品房总成交面积为10362.5万平方米，其中住宅总成交为8983.46万平方米，住宅成交均价从2011年14017.58元/平方米上涨至2015年31540元/平方米，年均涨幅约为22%。“十二五”以来上海房地产市场商品房成交量价情况。可见，房地产市场目前的问题可以归结为四个层面，第一，市场上旺盛的需求与相对供给不足之间的矛盾；第二，房地产市场平稳发展与防范金融风险的矛盾；第三，市场资源配置依旧倾向于开发企业而开发企业整体运营能力下降的矛盾；第四，购房者预期看涨与市场下行趋势之间的矛盾。
房地产市场机制的健全和长效发展，既是保证新常态下经济顺利实现结构转型、完成供给侧改革的主要内容，又是关系到社会包容性发展、平稳前行的重要环节。2016年12月 政治局会议明确，2017年要加快研究符合国情、适应市场规律的房地产市场平稳健康发展的长效机制。为了对长效机制的构建进行分析，本文结合“十二五”以来房地产市场的发展特征，归纳房地产市场长效机制建立的几个核心问题，并提出相应建议。“十二五”以来房地产市场的四个特征第一，从供给和需求来看，供给相对平稳，需求持续旺盛。据上海市统计局数据，6年间：房地产开发 额年均增长率为9.1%（住宅5.96%），竣工面积年均增长率为4.04%（住宅2.59%）；房地产销售额年均增长14.5%（住宅16.0%），房地产销售面积年均增长为6.3%（住宅5.57%）。可见，由于供给较为稳定，持续旺盛的需求是房地产价格持续上涨的重要原因。第二，从政府调控的角度来看，6年间，首先是坚持限购政策，从购房限购到既限购又限贷，其次是压制价格弹性，通过打击 配资、暂停房企定向增发等方式，进一步控制供需两端的资金链条，最后是通过拿地刚性约束、营销全程 和鼓励经营持有来促进资源配置合理转移。如何保证房地产市场的平稳发展，避免大起大落，同时又要防范潜在的金融风险，是考验政府执政能力的一大难题。第三，从房地产开发企业的角度来看，尽管2016年的经营情况比2015年略有好转，但是总体业绩下降的趋势已经显现。上海市国税总局公布的2013年至2016年上海市第三产业税收 前100名企业名单，上榜企业数量和纳税总额见下表。第四，从购房者的预期来看，房地产 收益处于高位，购房者 热情持续高涨。“十二五”以来，上海市房地产市场量价齐升，商品房总成交面积为10362.5万平方米，其中住宅总成交为8983.46万平方米，住宅成交均价从2011年14017.58元/平方米上涨至2015年31540元/平方米，年均涨幅约为22%。“十二五”以来上海房地产市场商品房成交量价情况。可见，房地产市场目前的问题可以归结为四个层面，第一，市场上旺盛的需求与相对供给不足之间的矛盾；第二，房地产市场平稳发展与防范金融风险的矛盾；第三，市场资源配置依旧倾向于开发企业而开发企业整体运营能力下降的矛盾；第四，购房者预期看涨与市场下行趋势之间的矛盾。
