昨天跟朋友聊天，无意中聊到一个令人颇为尴尬的话题：为什么发达国家人们可以靠工资买房，而发展中国家往往都不行？
看过了不少报道，这种感觉往往越来越强烈。人家温哥华，老百姓一喊苦逼了，结果针对我们的海外超额税很快就出台了，不一会成交量和成交价就降下来了，看上去的确是这么回事。
下图是我找的一张图，数据是2015年，虽然距今已过去两年，但横向对比的意义依然存在。
主流国家中，卢森堡比较特殊，作为 上人均收入最高的国家，由于国土面积有限，卢森堡人也不得不承当全球最高房价的压力。
除了这个特殊的情况，我们发现在购房面积的降序排列中，发达国家基本上 靠前，而发展中国家普遍靠后。
如何看待这一现象呢？
不同的发展阶段，决定了产业重心的差异，人口流向的差异，各地区经济水平的差异。发达国家在经历了漫长的工业化后，目前产业结构趋于稳定、合理。而我们在二三十年的时间内走完了他们一两百年的才完成的任务，多快好省的确让数据很漂亮，但长期新创造的财富都用于再生产，老百姓并未分享到多少发展的果实，这种问题在高速增长期通常会被掩盖，但问题是一种模式很难长久，换挡是必然的。换挡一旦搞不好，增速由高速变为中高速，再变为中低速的时候，各种矛盾就容易冒出来。
眼下楼市的与收入的强烈反差正是旧动力接近枯竭，新动力接不上挡的直接表现。新动力上不来，老的发展模式还必须依赖，但边际效率在持续下降，以前房地产 10%的增长能换来5%的增长，现在恐怕连2%都换不来。为了保持效率低下的增长，房地产 就必须加大，结果就是这几年的楼市景象。
发展模式的不同，会派生出很多次级问题。比如房子的属性，现在强调房子是用来住的，以前就不是么，当然是，但有很多的房子被用来储蓄，大家都想借着东风赚一笔，其结果就是前几天深圳那位100万几年时间变为5000万粗暴案例。
民众都不傻，你靠着房子来拉动增长，我当然也能靠着房子来增加自己的财富，这不过是一种合理的 行为。当然，每个人存在着天生的差异，比如身份差异、原始财富差异和 水平的差异。
当农民还在为了种子和化肥的钱而犯愁的时候，城市人已经完成了首套房的积累。当农民觉得种地不足以维持生计而选择进城打工的时候，城市人已经完成首套房到二套房的转变。这只是一个例子，原始的极小差异在房地产经济的快速发展的背景下被放大千倍万倍。
这种差异形成了巨大的沟壑，所以说，在我们决定发展房地产经济那一刻开始，今天的局面就已经注定了：普通人靠工资根本无法买房。现在买房的大多数是置换需求，有了首套房的积累，换房并不累。首套房卖给那些新市民们，他们的买房资金又来自整个家族的积蓄甚至借款。如果任楼市肆意发展，这个链条将彻底断裂，游戏将game over。
所以在经历了2016年的 之后，人们对危险的担忧已经超过了对 的欣喜。本来2015年的宽松是为了将不好卖的房子卖掉，腾出资金来搞转型，但结果却引发2016年的部分城市房地产的狂欢。
原本的计划是这样的，我降低买房门槛，你们帮我消化掉大量的房子，我有钱了，转型有资本了，新的动力可以很快形成，房地产就可以退居二线，平稳交接实现经济软着陆，大家都好。
但事与愿违，你们没有 我，是你们炒高的，买不起房子又不是我的问题。
僵持之下的变局——租赁
当下买不起房，其实还不是最严重的问题，更严重的是彼此之间的对抗和僵持。通俗一点说，现在有房子的人已经赚了很多了，却仍然不肯放手。眼下楼市已经如此严苛了，主动 卖房的人寥寥，刚需仍嗷嗷待哺。这种矛盾在相当长的时间内难以缓解，也正因为如此，满足刚需的住房需求，也只能来自租赁市场了。
但这种被动发展租赁市场与西方主动构建租房秩序之间有天壤之别。前者的需求方多是买不起房的人，而后者的需求方多是基于自身生活便利、买房并无 价值等方面的考虑。
在大量有住房需求的刚需和大量因房而富的业主面前，以租房市场满足刚需住房需求，又不用不伤害大量因房而晋升中产乃至富人，是唯一的出路。
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昨天跟朋友聊天，无意中聊到一个令人颇为尴尬的话题：为什么发达国家人们可以靠工资买房，而发展中国家往往都不行？
看过了不少报道，这种感觉往往越来越强烈。人家温哥华，老百姓一喊苦逼了，结果针对我们的海外超额税很快就出台了，不一会成交量和成交价就降下来了，看上去的确是这么回事。
下图是我找的一张图，数据是2015年，虽然距今已过去两年，但横向对比的意义依然存在。
主流国家中，卢森堡比较特殊，作为 上人均收入最高的国家，由于国土面积有限，卢森堡人也不得不承当全球最高房价的压力。
除了这个特殊的情况，我们发现在购房面积的降序排列中，发达国家基本上 靠前，而发展中国家普遍靠后。
如何看待这一现象呢？
不同的发展阶段，决定了产业重心的差异，人口流向的差异，各地区经济水平的差异。发达国家在经历了漫长的工业化后，目前产业结构趋于稳定、合理。而我们在二三十年的时间内走完了他们一两百年的才完成的任务，多快好省的确让数据很漂亮，但长期新创造的财富都用于再生产，老百姓并未分享到多少发展的果实，这种问题在高速增长期通常会被掩盖，但问题是一种模式很难长久，换挡是必然的。换挡一旦搞不好，增速由高速变为中高速，再变为中低速的时候，各种矛盾就容易冒出来。
眼下楼市的与收入的强烈反差正是旧动力接近枯竭，新动力接不上挡的直接表现。新动力上不来，老的发展模式还必须依赖，但边际效率在持续下降，以前房地产 10%的增长能换来5%的增长，现在恐怕连2%都换不来。为了保持效率低下的增长，房地产 就必须加大，结果就是这几年的楼市景象。
发展模式的不同，会派生出很多次级问题。比如房子的属性，现在强调房子是用来住的，以前就不是么，当然是，但有很多的房子被用来储蓄，大家都想借着东风赚一笔，其结果就是前几天深圳那位100万几年时间变为5000万粗暴案例。
民众都不傻，你靠着房子来拉动增长，我当然也能靠着房子来增加自己的财富，这不过是一种合理的 行为。当然，每个人存在着天生的差异，比如身份差异、原始财富差异和 水平的差异。
当农民还在为了种子和化肥的钱而犯愁的时候，城市人已经完成了首套房的积累。当农民觉得种地不足以维持生计而选择进城打工的时候，城市人已经完成首套房到二套房的转变。这只是一个例子，原始的极小差异在房地产经济的快速发展的背景下被放大千倍万倍。
这种差异形成了巨大的沟壑，所以说，在我们决定发展房地产经济那一刻开始，今天的局面就已经注定了：普通人靠工资根本无法买房。现在买房的大多数是置换需求，有了首套房的积累，换房并不累。首套房卖给那些新市民们，他们的买房资金又来自整个家族的积蓄甚至借款。如果任楼市肆意发展，这个链条将彻底断裂，游戏将game over。
所以在经历了2016年的 之后，人们对危险的担忧已经超过了对 的欣喜。本来2015年的宽松是为了将不好卖的房子卖掉，腾出资金来搞转型，但结果却引发2016年的部分城市房地产的狂欢。
原本的计划是这样的，我降低买房门槛，你们帮我消化掉大量的房子，我有钱了，转型有资本了，新的动力可以很快形成，房地产就可以退居二线，平稳交接实现经济软着陆，大家都好。
但事与愿违，你们没有 我，是你们炒高的，买不起房子又不是我的问题。
僵持之下的变局——租赁
当下买不起房，其实还不是最严重的问题，更严重的是彼此之间的对抗和僵持。通俗一点说，现在有房子的人已经赚了很多了，却仍然不肯放手。眼下楼市已经如此严苛了，主动 卖房的人寥寥，刚需仍嗷嗷待哺。这种矛盾在相当长的时间内难以缓解，也正因为如此，满足刚需的住房需求，也只能来自租赁市场了。
但这种被动发展租赁市场与西方主动构建租房秩序之间有天壤之别。前者的需求方多是买不起房的人，而后者的需求方多是基于自身生活便利、买房并无 价值等方面的考虑。
在大量有住房需求的刚需和大量因房而富的业主面前，以租房市场满足刚需住房需求，又不用不伤害大量因房而晋升中产乃至富人，是唯一的出路。
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