主题：紧急“限贷” 央行银监会保银行舍地产？

 日前，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理。专家昨天在接受《每日经济新闻》采访时认为，央行银监会出台此政策，是政府减少在房地产损失，规避银行风险的紧急调控。

规避风险紧急调控

中国指数研究院总经理陈晟昨天在接受采访时说，目前房地产信贷市场出现一些漏洞和问题，政策出台是对各大商业银行房产信贷的紧急调控。

《通知》要求，严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。陈晟说，规定银行不能筹措资金买地，是因为银行参与房企购地，增加了银行连带风险，央行和银监会出台此政策是规避风险。

此外，该政策严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设住房的城镇居民，不得发放住房贷款。

对此，陈晟认为，现在对小产权房，还没有完全定论，小产权房过热，各地农村商业银行信贷过多，会加大银行的风险，央行和银监会出台这一规定一是不让开发商得利；同时，也是规避各地农村商业银行信贷风险。

而《通知》强调，节约集约用地项目优先予以金融支持。陈晟认为，这是央行和银监会贯彻中央的宏观调控政策，保持有保有压。

 

招商银行研究发展中心研究董事王琼昨天表示，该通知的出台，说明政府在要求银行收缩房贷资金，对于房地产市场来讲肯定是不好的消息。

王琼说，目前房价处在非常危险境地，政府收缩资金是迫不得已。房价下跌是全社会供给出现问题，政府现在能做的只能是减少损失，保护银行。

“现在经济下行，银行如果出了问题，对经济会造成很大的影响，在银行和房企之间，政府最终选择了保护银行，牺牲房地产。”王琼说。

他说，现在全世界的房地产都出现了倒闭的情况，但是中国没有，连小房企倒闭的现象都没有，但是随着该政策出台，以后，国内房地产倒闭的会越来越多。

陈晟告诉记者，这政策出台，对全国各地房企的影响很大，以后在城市分布比较广泛房地产企业融资机会相对大一些，而单个项目融资的房地产企业以后融资会越来越难。“该政策出台，使得房地产企业融资门槛越来越高，”陈晟说，“以后不管大城市，还是中小城市，他们的房地产的中小企业会越来越多的出现并购和转让，而且这种趋势会越来越明显。”

 

北京天鸿房地产开发有限责任公司战略研究部主管朱珍华昨天在接受采访时说，目前房贷规模占银行资产的15%到20%，但目前房地产企业最大的问题还不是银行紧缩信贷，而是他们销售的原因。房地产处在调整期，对资金回流的压力相当大。现在销售停滞，房地产的资金出问题。而银行从风险控制方面紧缩信贷也是有一定道理的。

朱珍华说，房地产开发商银行信贷卡得紧，使得今年房地产商融资有一个新的变化，就是开发商的融资渠道，从银行转向了理财、信托、基金、公司债，这个比例较以往提高了10%。“也可以说，银行拒绝房地产，但是信托和基金不拒绝，现在大量的开发商看到了这种趋势。”他说。

他认为，此政策出台，另一方面也促进了房地产金融领域发展，是一种好现象。

 

已经出台的各上市银行中报业绩大多较好，但这并不意味着银行资金不存在经营“雷区”。由于今年上半年房地产业面临的风险正在加大，房地产贷款规模以11.34%的平均速度增长，但房地产不良贷款率却“掉头向下”。

有分析师称，下半年银行不良率或将大增。

兴业银行成“第一地产银行”

据本报昨日对已披露2008中报的12家银行（中行和交行除外）进行数据统计后发现，多数银行对房地产业的贷款余额环比均实现较快增长，其中最快增幅高达48%；而兴业银行以14.29%的房地产贷款占比居首位，成为当之无愧的“第一地产银行”。

南京银行则以增长速度最快而当选“最能雪中送炭的银行”，该行以47.83%的环比增幅位居第一，工商银行虽然仅环比增长10.7%，但其以3387亿元的房地产贷款总额、347亿元的增长，在规模上取得两个第一。

但也并非所有银行都看好房地产业，招商银行、北京银行和宁波银行在操作上就显得相当谨慎，实现环比-0.2%、-5.8%和-5.88%的增长。

 

房地产业面临风险较大，但银行房地产贷款规模增加，其不良贷款率反而下降，海通证券银行业分析师范坤祥表示，这让人看不懂。比如在银行房产按揭贷款方面，此前媒体报道深圳出现按揭房产断供潮，按理说深发展银行不良贷款率应该上升，但该行中报显示其状况很好，让人难以理解。

虽然各大上市银行均表示已经加大房地产贷款的风险管理，但如果银行仍然继续加大房地产贷款规模，则其风险肯定会增加。半年或一年之后，银行不良贷款率应该会上升。

天相投资银行业分析师王逸峰以兴业银行为例表示，该行逾期贷款反弹明显，逾期余额约58.46亿元，环比增长36%。逾期贷款是不良贷款率的先行特征，下半年不良贷款的变化趋势令人担忧。

但也有分析师表示，问题并没有想象中的严重。国泰君安金融业分析师伍永刚表示，对银行而言，如果银行严格进行风险管理，并对信誉好又有实力的大型开发商发放贷款，银行的风险就会小很多。（来源：每日经济新闻）

 

今年以来，房地产企业对资金的“饥渴”已经改变了信托产品的发行结构。

12家上市银行刚刚发布的中报显示，房地产开发贷款投放比例偏高，这个问题已引起了市场的广泛关注。而根据《每日经济新闻》的数据调查分析，借道信托，银行利用集合资金对房地产商进行实际融资已经成为一股重大的暗流。这种情况不仅影响到政策面宏观调控的效果，并且实际上也把房地产行业的周期性风险，从银行转移给了中小投资者。

房地产信托激增

据普益财富统计，今年7月，国内共有23家信托公司成立了49只集合资金信托产品，募集资金36.3399亿元，较上月增加13.281亿元。其中，房地产项目达12只，虽然从数量上看仍与证券投资产品持平，但其规模却高达17.35亿，占比47.74%,是所有投资项目中的最高。

今年1~7月同类产品一直保持上升趋势。而去年7月，房地产信托产品发行规模还不足2亿，今年同比增幅超过557%。同时，据不完全统计，7月有26家商业银行与22家以上的信托公司合作，共发行产品320款，发行数量比上月增加了85款。其中，涉及房地产项目的产品占比最高（38%）。

“房地产项目主要有权益投资、贷款和股权投资3种方式”。上海一信托公司产品研发部负责人表示，纯粹的贷款类产品占比已开始出现下降，但权益类产品模式中信托、银行可以更深入地监督项目，逐渐成为主流选择。该人士认为，这些产品都是通过银行渠道，将投资者的资金募集给房地产项目。以天津一房地产信托项目为例，信托资金主要用于购买开发商对项目商业地产的收益权，而投资期限满后，开发商以回购方式实现投资者收益。

有数据显示，截至今年6月末，5家大型银行通过理财产品投入企业的资金约有2400亿元，比年初增加逾1500亿元，基本相当于按去年的信贷增速所投放的贷款差额。而海通证券一份报告则指出，今年以来规避额度控制的融资大量出现，规模超过5000亿。

类似现象也引起了监管层和市场的广泛关注，并明令银行为信贷资产类产品担保。对此，分析人士认为，监管层此举是为了避免信托产品成为企业变相融资渠道。但银行与信托规避政策限制的“努力”并不鲜见。如近期国内某银行曾发行一款信托投资型产品，其第二还款来源居然为银行提供的备用贷款，业内人士指出，“这实际上还是把风险留在了银行，显然是违背监管层意愿的。”

 

上海市银监局最新一份报告指出，据对上海9家银行的调查发现，贷款最多的前5家房地产企业经营性现金流净额已是负值。而据国家统计局数据，7月份“国房景气指数”为102.36，自去年12月份以来，这一指数已连续8个月出现环比回落。如果银信合作的房地产信托产品，以理财产品形式募集中小投资者资金为房企融资，无疑将把房地产行业的周期性风险转移至投资者。

某银行中报显示，该行截至今年6月30日，房地产贷款余额相比去年12月底实现负增长，且不良率下降超过1%。但另一方面，该行今年7月与信托合作发行的产品数量却为全国商业银行之最（超过100只）。此外，另一贷款余额实现负增长的银行，与信托合作发行的产品数量也在国内商业银行中排名第3。（来源：每日经济新闻）