主题：[原创] 物业税会降低房价是个半伪命题
- 发表于2009-05-27
有人幻想着物业税是高房价的克星，一旦征收，房价必然下跌，而且还会大跌。到那时，人人都能买得起房，仿佛物业税一旦出台，就能一夜之间解决楼市的全部问题。可是这些人却看不到在那些征收了物业税的国家和地区，房地产依然会产生泡沫，而且，高物业税的地区房屋自有比例显著低于低物业税的地区。幻想物业税可以降低房价的人可以去查查海外那些征收物业税的城市，看看他们征收前后，房价的变化，再看看他们征收前后，房租的变化。
在所有的行业，生产者都是要缴纳很多税费的，可是这些税费最终全部转移到了消费者身上。所以，对生产者的加税并不能减少他们的利润，只会增加消费者的成本。同理，在房地产这个行业，物业税的征收对象是房东，但是税收的转移性很强，如果所有的房东（或者说所有将房屋用于出租的房东）都需要缴纳物业税的话，可以想象的到，最后这笔税款一定会转移到租房者的身上。
有人会说，到那时人人都有房了，谁还会去租房？首先，买房的和租房的人群完全不同，就好像汽车再便宜，很多人还是要坐公交的。在加上现在劳动力流动性很强，你能要求每个劳动者到了一个城市不先租房而是直接买房？退一万步说，就算人人都买房，那房屋一定供不应求，房价怎么可能下跌？
还有一种说法，说是要对用于自住的住宅免税，只对第二套或第三套征税，这样那些拥有多套住宅的人就会抛售他们多余的住宅。这个假设的前提是那些拥有多套住宅的人把多出来的房子都空着，而不出租。如果出租，上面已经说了，物业税会部分甚至全部转移给租房者，房东可能会少赚点，但绝对不会出现租金收入比物业税还低的情况。不可否认，现在确实有些房屋空置，但这一般都是由于房屋的位置太差而租不出去造成的。但是大多数拥有多套房屋的人，尤其是那些专挑位置优越地段的投资人而言，他们手上多余的房子都在出租。先不论对用于自住的住宅免税是否具有可操作性，会不会产生监管漏洞，单从实行效果来看，这样无疑会推高房价，而不是降低房价。
假设物业税由房东到租房者的转移率达到50%的话（这个比例很保守了，现实中有可能会接近100%），看看会有什么情况发生：
现在房东有一套价值100万元的房子，每年收到的租金是两万四（每月2000元，不含物业取暖）。从租房者的角度考虑，房价是租金的41.7倍。如果按照房价的1%征收物业税，房东把一半的物业税转移给租房者的话。房东每年的收益为一万九千元（两万四的租金收入减去五千元的物业税），租房者每年付的房租为两万九千元（两万四加上五千元的物业税）。这时，房价是租金的34.5倍。这说明相对于房租，房价降低了，一部分租房需求会转为购房需求。市场需求增加，价格上涨。当然，这里讨论的是城市里位置好的住宅情况。对那些位置偏远的房屋来说，房东甩卖的情况很有可能发生。但是对于北京上海等大城市核心区内或者轨道交通旁的住宅来说，实施物业税后，价格只会升，不会降。这不仅仅是理论上的推导，也是国外很多大都市的事实。
综上所述，物业税会降低房价，既不是真命题，也不是伪命题，而是一个半伪命题（说好听点也可以叫半真命题）。
物业税与房价的问题已经说完了，再说下投资者与投机者（也叫炒房者）的问题。楼市就像股市，总有人说什么投资与投机。这两者的区别到底是什么呢？长期持有叫投资，短期叫投机？那原本打算投资的人，过了几天急用钱，把股票卖了就成投机者了？抑或是投机者选错了股票，赔了钱，又舍不得割肉，就变成了投资者？其实我觉得现在很多人心里，是在把赚了钱的人当做投资者，赔了钱的人当做投机者。房地产行业也是如此，赚了钱的成了投资人，被套住的成了投机的炒房分子。结果我们还成天嚷嚷着要保护投资者，打击投机者。结果就变成了保护赚了钱的，打击赔了钱的……所以，最好的办法是政策应该一视同仁，不应该区分什么投资者投机者，而是用一个公平的制度约束市场的全部参与者。股市应该如此，楼市亦然。
- 发表于2009-05-31
楼主说的有道理，顶一下！
- 发表于2009-05-31
- 发表于2009-06-01
恭喜楼主得到精华！