主题：16北京楼市前10 楼市大热的京城现土地储备问题

2016年对于诸多身处北京的房企而言，年终总结陈词大概少不了“喜忧掺半”四个字。

尽管“930”出台的房地产调控新政为楼市划定了一道分水岭，但在前三季度大量楼盘成交支撑下，2016年北京楼市仍然表现不俗。

亚豪机构统计数据显示，2016年北京商品住宅（不含保障房和自住房）共实现成交11.51万套，比2015年的7.54万套增长达52.6%；成交金额4032.03亿元，比2015年的2462.06亿元增长63.7%。

2016年，北京商品楼盘住宅成交均价为3.47万元/平方米，较2015年的2.96万元/平方米上涨了17.2%。

成交的火爆也助推了房企全年销售金额的水涨船高，据观点指数统计，2016年北京区域房地产销售TOP10销售金额均突破百亿大关，全年销售破百亿房企更是达到14家之多。

首开一枝独秀，以343亿元年度销售荣登榜首，成为北京单城首家销售金额突破三百亿大关企业，甩开第二名万科近一百亿。

包括保利、恒大、旭辉等未上榜企业亦在庆祝销售破百亿的同时，有关土储的阴霾仍然无法散去，隐约成为高悬在房企头顶的达摩克利斯之剑。

榜单：首开一枝独秀 TOP10均破百亿


据观点指数统计，位列前十的开发商包括首开、万科、首创、融创、和裕、远洋、龙湖、北京城建、金融街和鲁能。

在全年楼市火热成交助推下，2016年北京区域房地产销售TOP10房企销售金额均实现百亿突破，其中首开以343亿元年度销售荣登榜首，成为北京单城首家销售金额突破三百亿大关企业，甩开第二名万科近一百亿，分列二三名的万科和首创，销售金额也都突破了两百亿。

2016年全年，首开始终稳居榜首位置难以动摇。据观点指数了解，首开今年在北京共有首开华润城、首开龙湖天璞、首开熙悦尚郡、首开璞瑅、首开铂郡、首开琅樾、天琅、保利首开天誉、首开国风美唐、首城汇景湾、首开万科城市之光、首开熙悦山等12个项目在售，在建项目则多达34个，可售面积575万平方米，成为当之无愧的“北京大地主”。

与稳坐钓鱼台的首开相比，2016年北京区域房企关于二、三名的争夺就没有那么从容了，包括万科、首创、融创、和裕都参与到了抢夺当中。

最终，深耕北京十余年的万科凭借四季度的多项目冲刺笑到最后，成功击败众多对手拿下亚军宝座，首创亦实现突破，以213亿登顶三甲。

三甲之外，包括融创、和裕、远洋、龙湖、鲁能等，虽然屈居后位，但各自所取得的销售业绩已然是历史最佳，同样值得庆贺。

值得一提的是，今年北京单城销售排行中，百亿阵营从去年的7家直接翻了一番，达到14家之多，包括保利、恒大、旭辉、绿地等4家企业虽然未能入榜，但亦成功跨入百亿俱乐部，进一步奠定了在北京的市场地位。

市场：住宅没落商办兴起 二手成交创新高

2016年房地产市场的火热行情从开年便一直维持到第三季度，前三季度的高位成交最终助推了北京楼市创下2010年以来的成交新高。

据亚豪机构统计数据显示，2016年北京商品住宅（不含保障房和自住房）共实现成交11.51万套，比2015年的7.54万套增长达52.6%；成交金额4032.03亿元，比2015年的2462.06亿元增长63.7%。


与此同时，2016年北京商品楼盘住宅成交均价为3.47万元/平方米，较2015年的2.96万元/平方米上涨了17.2%。这是北京房价自2012年探底之后，连续第4年出现上涨，也是连续第4年创造新高。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，2016年楼市成交价格的攀升主要源自两方面的原因，一是前9个月北京市场供需两旺的局面促成市场价格不断上涨；二是由于土地成本攀升引发的市场豪宅化现象。

2016年被业内广泛誉为是北京市场的“豪宅之年”，全年10万+顶豪产品表现明显。据统计，2016年北京纯商住宅市场单价超过10万元/平方米的产品共实现成交566套，同比增长近4倍，超过往年该类型产品的成交总和。

值得注意的是，2016年北京商品住宅成交创下近四年新高的同时，北京纯商品楼盘住宅仅实现成交4.73万套，同比减少12%，这一数据也创年度历史新低。

与此同时，纯商住宅产品与商办产品市场占有率开始出现逆转。

亚豪君岳会数据显示，2016年（截止12月26日）北京纯商住宅产品仅实现成交47273套，同比减少12%，这一成交量也创造了年度历史新低，占比42%也是首次跌至半数以下；同期商办类产品实现成交65906套，同比增长206%，创造历史新高。

郭毅认为，住宅没落商办兴起的原因主要在于以下几个方面：首先是供应量，随着住宅用地供应量的不断减少，以及自住房等保障房产品的挤压，使得住宅项目新增量也不断减少。

从年度数据来看，2016年（截止12月26日）北京商品住宅市场共有280个（次）项目入市，新增供应量43453套，这两个数据均超过去年水平，但是纯商住宅仅有141个（次）项目入市，供应量的占比也由53%跌至了34%，这也是纯商住宅供应量首次跌至半数以下。纯商住宅项目大量减少，但居住需求仍在不断新增，供需的巨大缺口也吸引了大量商办类产品入市“分得一杯羹”。

除此之外，商办类产品 的 ，以及产品品质的不断提升，也成为其与纯商住宅“两分天下”重要辅助因素。

纯商住宅产品供应不足成交下跌背景下，2016年北京二手房成交毫无悬念迎来历史高潮。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2016年全年，北京全市二手住宅网签总量达272431套，较2015年全年上涨38%，并超越2009年的266854套，创下了迄今为止北京二手住宅交易量的新高。

地市：土地成交创新低 京城房企土储“雾霾”

在寸土寸金的北京，房企对于土地的争夺从未止息，而在土地供给创新低的2016年，笼罩在房企头上的土储“雾霾”更盛。

据亚豪机构数据显示，2016年北京公开土地市场共实现土地成交44宗（含3宗棚户区改造），相比去年减少66宗，也创造了自2004年北京土地市场全面实施“招拍挂”之后的新低。44宗土地建设用地面积合计464.88万平方米，同比减少37%、54%，土地出让金合计852.51亿元，同比减少62%。

其中，住宅类用地仅实现成交15宗（不含3宗棚改），相比去年减少了35宗，这一数量同样创造了全面招拍挂以来的新低。15宗宅地建设用地面积合计99.07万平方米，规划建筑面积219.93万平方米，同比分别减少了77%、75%，土地出让金合计525.33亿元，同比减少了64%。


从全年土地供应情况上看，2016年北京仅年初、年终和年末有少量住宅用地供应，中间甚至一度有超过五个月完全没有住宅用地新供。

从7宗地块纯商住宅部分的实际楼面价来看，最高为朝阳区驼房营地块55000元/平方米，大兴、门头沟、顺义三宗地块均超过40000元/平方米，昌平南邵两宗甚至远郊区县延庆楼面价均超过30000元/平方米。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，数量少而价格高，再加上各类政策性住房产品的挤压，使得未来北京住宅市场新盘供应将呈回落态势。从价格走势来看，六环外远郊区县的新盘都将出现全面 化的趋势。

值得注意的是，2016年北京还出现了首类自持纯商住宅，海淀北部及大兴黄村等4宗土地其中纯商住宅部分竞为自持，自持部分规划总建面50万平方米。

任启鑫分析认为，竞自持面积原本只是调控之后土地市场“限房价、竞地价”之下的一个辅助手段，但是市场的特殊性使得这一辅助手段喧宾夺主。开发商“手握重金”的同时土地市场的供应却极度稀缺，土地市场供需的巨大缺口使得每一宗住宅用地都成为“兵家必争之地”，很多房企也在并未形成明确商业模式的前提下即出手拿下了自持地块。即便是万科随后提出的“众筹”模式也存在一定操作难度，住宅自持的模式也将在明年接受市场大考。

无论如何，北京作为政治、经济、文化 以及一线城市之首，历来是房企的“兵家必争之地”，2016年在房地产市场整体火热行情助推下，“手有余粮”的房企最终取得了胜利，但部分房企在2017即将面对“无米下炊”的土地困境，这也让市场担忧，2016会不会是房企在北京最后的狂欢？

此小区最近成绩量上涨，房价却有下跌的趋势

趁着房价下跌，赶紧买房吧，我想这种情况不会持续很久