主题：回龙观某项目利润为7%

 

开发商以回龙观某商品房为例，该地块2007年公开出让方式获得，楼面地价为3070元/平米。如果加上3%的契税，其土地成本已达到3162元/平米。此外，包括工程、人力、建材及其他不可预见费用的建设费成本(普通高层住宅)一般在2300元/平米左右。其他包括一些代征道路建设费用、园林绿化费用及基础设施建设费用的市政配套成本在500元/平米左右。还有包括营业税、城市建设维护税、教育附加费、增值税等在内的各种税费占了销售额的11%左右，“这大概在900多元。”

此外，单位平方米的营销管理和销售推广费用也占到销售额的5%，达到400元/平米左右，项目开发的前期费用200元/平米，还有包括贷款利息等财务费用约200元/平米。“该楼盘一平方米的成本已经达到了7662元”，该开发商这样表示，如果按照均价8300元/平米的销售价格来计算，每平方米的销售利润在638元，这样算来其产品利润率仅为7%。

土地成本3162元/平米：楼面地价3070元/平米+3%契税

建设费成本2300元/平米：人工费、建材费

市政配套成本500元/平米：道路建设费、园林绿化费用等

各种税费900元/平米：营业税、教育附加税、增值税等

营销费400元/平米：推广费占销售额的5%

财务费用200元/平米：贷款利息等

前期费用200元/平米

费用总计7762元/平米

销售价格8300元/平米

这个花账我破解过！

 

3162元/㎡的土地价格不是楼面价格，楼面价格最高也就3162/2.8=1130元/㎡；建设成本高层现浇价从未超过1800元/㎡(含市政配套成本等）。税金最能说明问题了：900元/㎡的税金中，所得税至少占480元/㎡，税前净利润在2000元/左右。

按开放商所列毛利高达：(3162-1130)+500+900+400+200+200=4232元。

在销售价中，利润大于成本：4232/（8300-4232）=105%！！！

 

实际情况是，2008年上半年，回龙观的经济适用房依然是2650元/㎡。这家伙的玩笑开大了！

7%，他们怎那么能说得出口？！说瞎话的水平，佩服！但是绝不羡慕！