主题：此时,何人敢裸奔?

救与不救，是个问题。

南京新政救市，效果如何？即使救市成功，得利者谁？1%的补贴能补百分之几的下跌预期？如果价格上涨超1%，对购房自住的消费者可不是什么好消息。短期救市政策能避免下一个严冬吗？

本人献一计，供各界参考，欢迎批评拍砖。

一．基本方案：

1.   返利基金：新房买卖的，房屋总价的5%；二手房买卖或租赁的，中介费的50%；

2.   返利基金用于股市等投资。年度利润的25%用于当年的返利发放，其中，80%为消          费者的返利，20%为经营者所得。

3.   按月划分消费期，例如200X年xx月记为第1期，200X年xx+1月记为第2期，其余类推。消费者的消费月期以成交的当月为准，如果某一期之前的消费分配权均已失效，则将此月期记为第1期。

4.   时间金字塔：假设每年度12月被记为第N期，将当年可分配利润分为1+2+…+N=S等份，第I（1≤I≤N）期的消费者享有的份额为（N-I+1）/S。

同一消费期中的消费者，按其消费额比例共享本期的利润返还。

5.   每期消费享有的返利分配年限为30年，从消费行为发生后的第二年起计，消费行为发生的当年仍有权参与当年的分配。

6.   新房买卖的，累计利润返还以房屋总价的100%为限；二手房买卖的，累计利润返还以房屋总价的40%为限；房屋租赁的，承租方/出租方享有的累计利润返还以6个月的租金为限。

7.   特别限制：房屋买卖的，满5年者方可领取其5年的累计返利，5年内转让的，返利分配权失效，包括过去5年的累计返利和未来的返利；10年内转让的，其未来的返利分配权失效。

二．可行性

就长远而言，因为有有限额度的限定，有限额度的金字塔返利模式的实质不是“金字塔”，而是“有限额度”。消费者获得的累计返利是平均的“有限额度”，“金字塔”的作用仅体现了时间优先原则。于是我们的问题就转化为“能否在规定的年限内实现规定的有限额度？”。

让我们将问题具体化。

1.假设提取交易额百分之P投入返利基金，基金的年化收益率为R，每年以投资盈利的25%返利。于是问题就成了“需要多大的年化收益率R来支持N年内返还消费额的百分比X的承诺？”

2.经营者同时可得利Y=？

3.第N年返利发放后，返利基金的余额Z=？

解得：  

X=0.8*P*[1/3]{(1+3*R/4)N-1}

Y=0.2*P*[1/3]{(1+3*R/4)N-1}

Z=P* (1+3*R/4)N

三公式中的N为上标，是指数。

于是我们有结论：对于新房买卖，P=5%，支持30年内返还房价的100%的承诺所需的R=21%；对于二手房交易的，P=1.5%，则支持30年内返还交易额的40%的承诺所需要的R约为23%；

这样的年均投资收益率能达成吗? 沃伦·巴菲特、乔治·索罗斯等人可以达成。沃伦·巴菲特的成绩是30年平均年率35% ，平均年率35%的收益率可以支持“30年内返还购房款的400%”的承诺！！！

结论：理论上可行而且实际上有人行！！！

三．一些思考

1．随着越来越多的国企及其他各类优秀企业的上市，社会财富将越来越多地集中到股市中进行再分配，本方案给全民分享提供了一种经济手段。如此，我们的市场是否更具社会主义特征呢？仁者见仁，智者见智。

2．对于购房者，如果房价上涨，返利就是投资收益，如果市场房价下跌，返利就是消费保险，也许能化解退房压力，这对开发商应是个好消息吧。

3．由于开发商或中介也有利可得，我们实现某种程度的利益捆绑，如果给开发商或中介的利益获得上些限制条件，我想工程质量或服务质量会好一些吧。

4．本质上返利基金还是羊毛出在羊身上，是消费者的钱，一定会包含在房价中，但考虑到5-10年的特别限制，我认为这钱值。一方面，它提高了热钱的投机成本，另一方面，如果5—10年内投机的热钱撤出市场，其放弃的利益将由真正的消费者享有，于是就出现市场炒风越强对消费者的保护力度越大的局面，咱以其之矛攻其之盾！

5．实施与监管

由开发商或中介公司自行实施的自由市场模式是不合适的，因为存在资金挪用及卷 款的风险，监管难度大，且当企业倒闭时，会引发其他问题。

政府直接建立类似中投公司的模式也不合适，因为政府既是裁判员又是运动员，市场介入过深，有悖市场公平原则。

建立若干家专门的基金公司（有点象房贷美或房利美）进行具体运营，消费者有具体的选择权，这样既利于监管也利于竞争。

6．当有消费者因超时或超额返利分配权失效时，必须有一科学的方法评估与其对应的返利基金的余额Z，同时也应有一科学或合理的处理方案（如公益化）。

7．投资有风险，故必须有基金公司破产解散时基金的处理方案。