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买房太晚的我哭晕在厕所,北京新房总价即将迈入500万时代!
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主题:
买房太晚的我哭晕在厕所,北京新房总价即将迈入500万时代!
彼岸花123456789
发表于
2016-10-29
进微信群讨论
逐年上涨的总价
买房宜早不宜迟,这不仅是众多购房者这些年的亲身感受,也是统计数据释放的楼市信号。
从中原地产的数据来看,北京一套房子的总价呈现逐年上涨态势。2010年,北京六环内买一套商品新房需要的平均价格为271.3万,随后,受到楼市限购、限贷等调控政策影响,北京单套房总价在2011年与2012年变化幅度不大,分别为293.7万、296.4万。
随着2013年北京楼市重回上升通道,单套房总价也水涨船高,2013年与2014年分别达到349.3万、397万,2015年全年北京六环内普通商品房住宅单套成交额高达464万,整体市场已经进入 化趋势中。
中原地产首席分析师张大伟分析,北京房价上涨受多方因素影响。其中,土地价格影响最为直接。这一年北京土地成交额突破2000亿元,楼面价超过3万元的地块达到了26宗,其中地价超过房价已成为楼市“新常态”。受此影响,北京商品住宅豪宅化趋势得以确立。2015年北京豪宅成交占比明显增加,总价1000万元以上、单价10万元以上的楼盘签约均创历史纪录。
另一个导致房价上涨的因素就是住宅产品供应结构性短缺。张大伟表示,过去五年,北京的土地供应中,居住类土地中纯商品房住宅土地为1500万平方米,其中需要配套公建及保障性住宅土地供应超过1000万平方米,从而导致北京纯商品房住宅供应与市场需求形成明显反差,供需矛盾日渐突出令北京纯商品住宅价格一路走高。
二
五环成为分水岭
在北京新房市场总价一路上扬的同时,楼市郊区化的现象也日渐明显,之前还不被购房者看好的五环外,已经成为购房者扎堆的区域。
统计数据显示,从2015年房地产成交结构看,五环外占比已经高达89.8%,六环外占比也高达36.55%。整体北京市场的郊区化趋势已经明显。在2013年同样成交的500万-1000万改善中 住宅中,位于五环内的占比为56.4%,而在2015年,占比只有30%。五环外占比已经高达70%。北京的豪宅已经开始五环化:1000万以上的豪宅,也已经开始五环化。
打开一张北京楼市地图,不难发现,五环已经成为北京 物业的分界线,从市场成交看,五环内平均单套成交额在2015年为800万,而到了2016年过去的十几天平均单套成交价格已经高达984万,五环已经进入顶豪阶段。
张大伟表示,五环内商品房成交均价从2015年开始,进入单价超5万运行阶段。从2016年目前看,成交均价已经达到了每平米56452元,整体看,土地市场五环内供应越来越稀缺,2015年成交的五环内住宅土地,楼面价全部超过了每平米5万,未来顶豪供应将密集出现。
三
今年将遍地豪宅
商品住宅供给的持续下降与 化趋势,正在改变北京楼市的交易结构。无论是开发商开发项目,还是购房者置业选择,都因房价不断上涨发生改变。
亚豪机构统计显示,2015年北京土地市场共有103宗土地实现出让,相比2014年减少38宗。建设用地面积合计654.35万平方米,规划建筑面积1429.38万平方米,同比分别减少30%、14%,这一土地成交量也创造了近8年的新低。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,伴随着供应不断减少,北京土地市场的需求却在日益增加,大型房企战线回缩,外地房企大举进京,使得北京住宅用地呈现出明显的供不应求状况,因此大多数“上拍”的宅地均引发争抢,甚至昌平北七家、大兴瀛海、顺义仁和这类六环 的郊区均出现楼面价3万以上的地块出现,高价地范围出现广泛外延。而在这其中部分环线位置较好,但并不属于传统 居住区的住宅地块也遭到了“疯抢”。
任启鑫认为,2016年豪宅产品遍地开花已成定局, 市场必然面临供大于求现象,对于房企来说,在非成熟豪宅区打造豪宅产品,必然要付出额外的成本进行周边配套的升级打造;而即便是在已有豪宅基础的区域,由于拿地成本相比周边项目高出一截,因此即便是耗巨资打造出品质项目,由于成本制约其竞争力必然也存在一定短板。因此虽然2016年遍地豪宅“看上去很美”,但对于房企来说则是面临严峻考验的一年。
四
刚需转向二手房
在高地价的倒逼之下,普通商品房价格也必将随之一路走高,对于刚需族来说,未来,这一市场空间将越来越小。
地价走高,使得北京五环将进入10万+、六环将进入5万+时代,新项目中价位偏低的普通住宅的供给量将明显减小,同时拉动在售老项目的价格协同上扬,北京普通住宅市场将呈现价格日益上涨、新项目位置更加偏远的特征。刚需和刚改群体将继续或主动或被动流向二手房市场。
去年北京二手房全年签约超过19万套,而纯商品房住宅只有5万套。根据链家研究院统计,2015年北京二手住宅累计成交量为198018套,较2014年上涨91.2%,全年网签量超过2010年,为近6年来最高水平。据伟业我爱我家市场研究院统计,2015年北京二手房成交均价为38147元/平米,同比上涨5.5%,涨幅平稳。
亚豪机构市场总监郭毅表示,2016年,二手房仍旧是刚需和刚改主要的置业方向。 是刚改人群,一些大面积、次新二手房将是他们主要的置业选择。不过,除了二手房外,曾经主要面对首次置业的刚需和 客的商住产品也会成为刚改人群的另一选择。
张大伟认为,由于区域内新建商品房普遍的 化,二手房市场相对独立,不会受到太大影响。郭毅则表示,虽然 周边的二手房品质与 上的顶豪项目不具备可比性,但区域价格的整体提升和区域整体环境的改善是确定的,对于刚需和改善客群而言,购买二手房是较为理性的选择。
彼岸花123456789
发表于
2016-10-29
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买房宜早不宜迟,这不仅是众多购房者这些年的亲身感受,也是统计数据释放的楼市信号。
从中原地产的数据来看,北京一套房子的总价呈现逐年上涨态势。2010年,北京六环内买一套商品新房需要的平均价格为271.3万,随后,受到楼市限购、限贷等调控政策影响,北京单套房总价在2011年与2012年变化幅度不大,分别为293.7万、296.4万。
随着2013年北京楼市重回上升通道,单套房总价也水涨船高,2013年与2014年分别达到349.3万、397万,2015年全年北京六环内普通商品房住宅单套成交额高达464万,整体市场已经进入 化趋势中。
中原地产首席分析师张大伟分析,北京房价上涨受多方因素影响。其中,土地价格影响最为直接。这一年北京土地成交额突破2000亿元,楼面价超过3万元的地块达到了26宗,其中地价超过房价已成为楼市“新常态”。受此影响,北京商品住宅豪宅化趋势得以确立。2015年北京豪宅成交占比明显增加,总价1000万元以上、单价10万元以上的楼盘签约均创历史纪录。
另一个导致房价上涨的因素就是住宅产品供应结构性短缺。张大伟表示,过去五年,北京的土地供应中,居住类土地中纯商品房住宅土地为1500万平方米,其中需要配套公建及保障性住宅土地供应超过1000万平方米,从而导致北京纯商品房住宅供应与市场需求形成明显反差,供需矛盾日渐突出令北京纯商品住宅价格一路走高。
二
五环成为分水岭
在北京新房市场总价一路上扬的同时,楼市郊区化的现象也日渐明显,之前还不被购房者看好的五环外,已经成为购房者扎堆的区域。
统计数据显示,从2015年房地产成交结构看,五环外占比已经高达89.8%,六环外占比也高达36.55%。整体北京市场的郊区化趋势已经明显。在2013年同样成交的500万-1000万改善中 住宅中,位于五环内的占比为56.4%,而在2015年,占比只有30%。五环外占比已经高达70%。北京的豪宅已经开始五环化:1000万以上的豪宅,也已经开始五环化。
打开一张北京楼市地图,不难发现,五环已经成为北京 物业的分界线,从市场成交看,五环内平均单套成交额在2015年为800万,而到了2016年过去的十几天平均单套成交价格已经高达984万,五环已经进入顶豪阶段。
张大伟表示,五环内商品房成交均价从2015年开始,进入单价超5万运行阶段。从2016年目前看,成交均价已经达到了每平米56452元,整体看,土地市场五环内供应越来越稀缺,2015年成交的五环内住宅土地,楼面价全部超过了每平米5万,未来顶豪供应将密集出现。
三
今年将遍地豪宅
商品住宅供给的持续下降与 化趋势,正在改变北京楼市的交易结构。无论是开发商开发项目,还是购房者置业选择,都因房价不断上涨发生改变。
亚豪机构统计显示,2015年北京土地市场共有103宗土地实现出让,相比2014年减少38宗。建设用地面积合计654.35万平方米,规划建筑面积1429.38万平方米,同比分别减少30%、14%,这一土地成交量也创造了近8年的新低。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,伴随着供应不断减少,北京土地市场的需求却在日益增加,大型房企战线回缩,外地房企大举进京,使得北京住宅用地呈现出明显的供不应求状况,因此大多数“上拍”的宅地均引发争抢,甚至昌平北七家、大兴瀛海、顺义仁和这类六环 的郊区均出现楼面价3万以上的地块出现,高价地范围出现广泛外延。而在这其中部分环线位置较好,但并不属于传统 居住区的住宅地块也遭到了“疯抢”。
任启鑫认为,2016年豪宅产品遍地开花已成定局, 市场必然面临供大于求现象,对于房企来说,在非成熟豪宅区打造豪宅产品,必然要付出额外的成本进行周边配套的升级打造;而即便是在已有豪宅基础的区域,由于拿地成本相比周边项目高出一截,因此即便是耗巨资打造出品质项目,由于成本制约其竞争力必然也存在一定短板。因此虽然2016年遍地豪宅“看上去很美”,但对于房企来说则是面临严峻考验的一年。
四
刚需转向二手房
在高地价的倒逼之下,普通商品房价格也必将随之一路走高,对于刚需族来说,未来,这一市场空间将越来越小。
地价走高,使得北京五环将进入10万+、六环将进入5万+时代,新项目中价位偏低的普通住宅的供给量将明显减小,同时拉动在售老项目的价格协同上扬,北京普通住宅市场将呈现价格日益上涨、新项目位置更加偏远的特征。刚需和刚改群体将继续或主动或被动流向二手房市场。
去年北京二手房全年签约超过19万套,而纯商品房住宅只有5万套。根据链家研究院统计,2015年北京二手住宅累计成交量为198018套,较2014年上涨91.2%,全年网签量超过2010年,为近6年来最高水平。据伟业我爱我家市场研究院统计,2015年北京二手房成交均价为38147元/平米,同比上涨5.5%,涨幅平稳。
亚豪机构市场总监郭毅表示,2016年,二手房仍旧是刚需和刚改主要的置业方向。 是刚改人群,一些大面积、次新二手房将是他们主要的置业选择。不过,除了二手房外,曾经主要面对首次置业的刚需和 客的商住产品也会成为刚改人群的另一选择。
张大伟认为,由于区域内新建商品房普遍的 化,二手房市场相对独立,不会受到太大影响。郭毅则表示,虽然 周边的二手房品质与 上的顶豪项目不具备可比性,但区域价格的整体提升和区域整体环境的改善是确定的,对于刚需和改善客群而言,购买二手房是较为理性的选择。