主题：观点PK 都来说说

问题是，这些刚性需求被房价下降的预期、高涨的房价抑制了。当楼盘的销售价格和购房者心理预期接近时，刚性需求才会被激发出来。整体来看，北京楼市已经从整体销售惨淡，逐渐进入部分销售热销的局面，购房者刚性需求正在逐渐开始释放。

低价热销项目的做法，给了其他开发商启发，此后将会有越来越多的开发商，按照合理的价位来确定售价。随着低价入市项目数量的增加，尤其是刚性需求的逐渐释放，北京楼市交易量会出现稳中有升的趋势。在这样的局面下，北京楼市会逐渐回暖。

我个人预测，2009年春节后交易量会慢慢稳定，北京楼市回暖也大致在那个时间。

显然，目前楼市买房的都是刚性需求，因为投资需求都离开了楼市。依此判断，北京楼市的刚性需求一直释放，只不过速度较为缓慢。目前，这样的刚性需求更准确地表达为单个楼盘的刚性需求，而不能是整个楼市的刚性需求，在楼市走势不明朗的背景下，让整个楼市的刚性需求释放出来比较难。

如果以交易量稳定为回暖标准的话，那么至少需要半年以上时间。因为中国楼市进入下降通道时，恰逢国际经济大环境不好，在双重经济环境的制约下，回暖速度将会减缓。目前多个楼盘售价回落到2006年的水平，要想达到2007年水平，至少需要一年左右的时间来赶超。

购房者观望的原因不外乎两个方面：一是买不起房子，另一个则是不敢买房。买不起表示房价仍然很高，不敢买则是购房者对楼市预期仍然看空。刚性需求肯定有，但被以上两个方面的因素所制约，如果缺乏信心，即使是客观存在的刚性需求，也很难在短时间内释放，信心不能靠低价来恢复。

北京楼市的刚性需求，应该包括全国各地的购买者，而他们对北京楼市的信心则主要靠舆论传导。在舆论看淡楼市的大环境下，外地购买者更不敢轻易出手。

中国楼市的走势受到政策的影响很大。因此，楼市何时回暖，更大程度上要看国家的政策。从经济学的角度来做出判断，时间或许要长一些。

虽然，刚性需求逐步开始放量，但不会是爆发式放量。降息后购房者成本大大降低，加上新开楼盘价格接近合理价位，中小户型的成交量才会大幅上升。但本次一次性降息显示出的信息是，不要认为政策会不断出来。政府部门对政策的释放一步到位，购房者对政策的预期可能将会就此而止。

我认为，楼市真正回暖还需要一定的时间，还取决于有没有更多的政策出台（例如第二套房贷限制政策）及国际金融危机对我国的实际影响。