主题：“限价房”已成救市鸡肋

（注：本篇文章将发表于今年12月出刊的《楼市》）

以加大保障性住房建设和支持自住商品房消费为特征的房地产救市措施，连日来从地方到中央紧锣密鼓地出台。但是对于“保障性住房”的定义似乎各地有不同认识，由此引来的争议也不绝于耳。

限价房政策最早见于2006年下半年，当时出台的背景是由于全国房价快速上涨，中央要求各地采取有效措施加以抑制。2006年9月，北京市建委、市国土局等部门草拟了《北京市中低价位、中小套型普通商品房销售管理办法(暂行)》，其中涉及“两限普通商品房”的销售方式、购买对象的界定以及对“两限普通商品房”开发商的管理措施等。有关领导并表示将尽快推出一批“两限普通商品房”。

北京市出台“两限房”政策之后，有媒体曾做过专项调查，调查显示，有75%被调查者认为两限房太贵自己买不起两限房；有近八成人认为以自身资格买不到两限房，有75%的人觉得价低会质次。

今年楼市惨淡，各城市楼盘售价已经纷纷由暗降改为明降，降价幅度最高有到七折甚至六折，限价房的价格已经高于周边商品房价，这让限价房面临尴尬。而对于购房人购买资格的限制更是让所有开发限价房的开发商难于找到销售对象，成为手上沉淀占压资金最严重的项目。

所谓“向上限地价、向下拍房价”的“两限房”是在当时房价暴涨时期，政府为平抑房价在非常时期出台的一项非常政策，各地实施的“两限房”基本执行的是低于同地区商品住宅价格10—15%的价格标准。也就是说限价房的定价也是“水涨船高”，固有舆论认为“限价房”实质上是打折的商品房，而非保障性住房。

但是今年以来，各地城市房价已经进入下行通道，卖方市场已然转化成为买房市场，商品房开发商不得不靠降价争取客户的背景下，限价房“平抑过快上涨房价”的意义也就不复存在。并且开发商拿地成本已经被锁定，售价很难随行就市，开发商若要保住成本，唯有在工程上偷工减料。

年初北京市公布的数字是：保障性住房的供应面积为800万平米，其中两限房450万平米，经济适用房是300万平米，廉租房仅有50万平米。相比去年大幅增加了51％。将与商品房争粮抢食的“打折商品房“——两限房归于保障性住房，并且占了多一半比例，真正低收人群所需求的廉租房保障性住房却只有不到百分之十。保障性住房与商品房的政策定义还没有分割开来，势必是该保的没保，该促的又被拉扯后腿。

今年1—10月楼市成交量持续萎缩下降，购房人持币待购现象普遍，全行业开发企业资金链普遍吃紧，各地土地出让拍卖基本止步。为此，中央及各地政府急切出台一系列救市措施，旨在刺激恢复交易量，保证房地产投资开工量恢复一定的增长水平，以此拉动经济。

但很显然，为要达到此目的，“实质为打折商品房的限价房”若还要象北京一样加大供应，势必只能对市场在建、在售商品房构成冲击影响。使得在售商品房实际交易量会因限价房低价供贷量压力加大而受到打压。