主题：以我十年炒房经历告诉你房子真实成本

      本人与房子买卖打交道已经十年，从无意、被迫抄房开始到现在，该买的、该卖的都基本已经出手完毕，如果房价不跌很多，今后一般不会再买房子。
    这十年的正好经历了房改后到目前房地产业的风云突变，看了无数各种关于中国房地产业的评论、各种房价的预测，从中也受到了一些启发。
      前天，我提出目前全球经济基本已经一体化，各种通用工业品、农产品在的价格基本一样（按出厂价、出口价，到岸价算，市场零售价由于各国的税率及政策不同而有不同）全世界除了中国、朝鲜的房价低，其它国家无论是穷国还是富国，同质量、同档次、同面积、各国同类地段的房子的价格基本是一样的，发达国家与不发达国家的区别就是收入的高低。
     由于我在脑子刚形成初步的思路，昨天是边讨论边完善理论、证据，最后自己全部删掉，重新系统地分析。
购成房子成本、价格由以下组成：
1、 建筑材料、能源等都是通用贸易品，中国与国际同价格。
2、 税费，各国似乎不成文的规矩，把总的税定为约房价的50%，土地收益占政府财政收入 的比重各国差不多；中国的各种税费加土地出让金，以前的不到房价的50%，美国按地产 税交70?也与50%差不多。
3、都市土地溢价，全世界开放的国家基本一样，中国每个省相当于日本、韩国、英国、法 国、越南等的一国，省会对全省平均土地溢价就是小国的首都土地溢价；中国、美国、 俄罗斯、印度等大国，大都市另有更高的土地溢价。
4、土地价格实际是2、3的综合。
5、工人、设计、管理人员的薪水。
6、利润，房地产在中国是开放的行业，平稳时期的利润基本与国际一样；暴涨时期带来 暴利，但很少有开放商见后就收，而是又买了价格暴涨后的土地继续发展，暴利就变成 了下一个项目的成本。
        1、3、6的中国与国际接轨；在政府垄断、土地增殖、通货膨胀、收入逐年增加的情况下， 中国的第2项低于国际价格，土地出让金没有按市场经济竞争到应有的价格；70年一次收的土地出让金低于美国每年按实际价值收的70总和。第5项中国当然是很低，但随着城乡二元制的逐步取消、人口老龄化的到来、收入每年的增加、政府保障民生等等，工人等薪水将越来越高而使房子成本增加。印度的人均GDP虽然比中国低，但工资却不见的低，建筑工人的工资是中国民工的几倍并有完善的社会保障体系，造成印度的第5项并不低结果房价与国?接轨。
那么，以后中国的房价会是多少，如果继续实行开放的市场经济，就是与国际价格一样。
      现在可以用各国的酒店价格做比较，酒店实际就是主要供出租的商品房，整个建造过程与普通商品房一样；住酒店的人数与包括外国人在内全部流动和需要买房人口成正比，酒店的价格基本是市场竞争后的价格，可以与完全市场化的房价对应。
      5星级酒店标价：纽约300元；北京、上海：1700元。纽约房价二居室100万，那么上海、北京同地段就应该是约567万，其它地段?城市可按各星级酒店打折后的实际价格同类推。
     中国人有买房的传统习惯，目前租普通商品房的人群大多是潜在的买房者，能买的就尽量买，所以不能按国外的租售比来对照中国的。
      酒店的价格等是对城市、地段的政治、经济、文化、科技、自然景色等各种吸引人居住的因素综合，连外国人的买房因素也包括在内，最能体现同区域商品房的价值。比如人们很想住中南海里，里面也有居住房、宾馆，但出再多的钱也不一定能住宾馆，对应的就是花再多的钱也买不到里面的居住房?5星级是我随便选的价格之一，当然可以同4、3星以及更低级的宾馆作为类比。

原来lz就是炒房派！别让我看见你！群众的板砖是血亮的！

哎，命运不同啊。。。人各有志。。。

买房离我太遥远了