一种是P/R值(PricetoRent，房价和租金比)，一般在10到15之间属于合理范围。
按照我本人调查上海市场的一手数据，上海越贵的房子租金收益率越低，越便宜的房子，租金收益率反而越高。比如说，一套50万的老工房，年租金大约在2.2万左右，而一套270万的新房，年租金只有约6.5万。按当前房价，其P/R值范围在20－40倍之间。也就是说，低档房价格高估1倍，高档房价格高估约1.5倍。房价在透支未来后，如果保持平稳或稳中有降，若干年后我们的P/R比会渐趋合理。如果租金按每年5％的比率递增，而房价按每年5％下调的话，在5年以后，低档房的P/R比会降到合理区间大约是14倍左右，而高档房需要经过约10年才能将P/R值调整到15倍。换言之，上海的房价透支了未来5－10年，在P/R模型的估值方法上看，低价房下跌25％，高价房下跌40％是完全有可能，但是不是在短时间内，房价可能迎来5－10年的漫长调整。
另外一种通用的估值方法是房价和收入比，也就是当地的平均房价和当地居民的平均家庭年收入之比。一般在3到5之间属于合理，而超过6就离谱了。2008年上海城市居民家庭人均可支配收入分别达到26690元，比上年增长13％，按家庭双职工计算，一个家庭人均可支配收入5.34万元。按上海平均房价大约为100万元一套估算，现在的房价收入比是18倍。
两种方法的计算结果是大体相同的，即上海现在的房价透支了上海居民未来5－10年的收入增长。几天前公布年报的万科，王石用巴菲特似的预言给股东写了一封信。“2007年的繁荣盛景确实曾经发生，但就如构建在沙滩之上的七宝楼台，不可能长久存在”，“在我们看来，市场的顶点和底部根本无法预测。最极端的买方行为决定了市场的顶点，而最极端的卖方行为决定着市场的底部”。
房价多少算合理？说不清，但是一句话，买房要和买股一样，要买割肉盘，买着割肉盘了，才是一个聪明的投资者。
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一种是P/R值(PricetoRent，房价和租金比)，一般在10到15之间属于合理范围。
按照我本人调查上海市场的一手数据，上海越贵的房子租金收益率越低，越便宜的房子，租金收益率反而越高。比如说，一套50万的老工房，年租金大约在2.2万左右，而一套270万的新房，年租金只有约6.5万。按当前房价，其P/R值范围在20－40倍之间。也就是说，低档房价格高估1倍，高档房价格高估约1.5倍。房价在透支未来后，如果保持平稳或稳中有降，若干年后我们的P/R比会渐趋合理。如果租金按每年5％的比率递增，而房价按每年5％下调的话，在5年以后，低档房的P/R比会降到合理区间大约是14倍左右，而高档房需要经过约10年才能将P/R值调整到15倍。换言之，上海的房价透支了未来5－10年，在P/R模型的估值方法上看，低价房下跌25％，高价房下跌40％是完全有可能，但是不是在短时间内，房价可能迎来5－10年的漫长调整。
另外一种通用的估值方法是房价和收入比，也就是当地的平均房价和当地居民的平均家庭年收入之比。一般在3到5之间属于合理，而超过6就离谱了。2008年上海城市居民家庭人均可支配收入分别达到26690元，比上年增长13％，按家庭双职工计算，一个家庭人均可支配收入5.34万元。按上海平均房价大约为100万元一套估算，现在的房价收入比是18倍。
两种方法的计算结果是大体相同的，即上海现在的房价透支了上海居民未来5－10年的收入增长。几天前公布年报的万科，王石用巴菲特似的预言给股东写了一封信。“2007年的繁荣盛景确实曾经发生，但就如构建在沙滩之上的七宝楼台，不可能长久存在”，“在我们看来，市场的顶点和底部根本无法预测。最极端的买方行为决定了市场的顶点，而最极端的卖方行为决定着市场的底部”。
房价多少算合理？说不清，但是一句话，买房要和买股一样，要买割肉盘，买着割肉盘了，才是一个聪明的投资者。
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