主题：北京楼市即将迎来开盘潮 新盘开盘价"摇摆不定"

市场新变:多个新盘难定开盘日、开盘价

协成等公司在9月下旬的市场调查显示,10月将是北京新开楼盘最多的时期,预计有50余个。但10月已经过半,从国庆后开发商开盘的意愿来看,待定或继续排号的现象比较突出。

凯德锦绣销售员一个月前说10月会开盘,但本周又改口称10月底或11月初。类似变化的还有四合上院、首开常青藤、太阳公元、绿城百合公寓玉泉苑等。记者核实后发现,选择10月底、难以确定具体日期、或者预计要推迟到11月开盘等三类情形的楼盘约有20个,这将使得10月份实际开盘的楼盘数量大打折扣。

能确定开盘日期的楼盘主要从本周末开始,17日和18日至少将有15个楼盘开盘。随后,10月22日至24日,也会迎来新一轮的开盘潮。但能否算得上“小高潮”,还得继续等待开发商给出更确定的信号。

在多个售楼现场,记者发现了价格和开盘日期模糊、不同情形报出不同价格的情况。比如在太阳公元,销售人员对买尾房的客户称新一期会达到33000元/平米,突出在售尾房的价格优势;对希望买新房的客户则报出30000元/平米左右的价格,吸引其再次关注。如果不是刻意为之,则可能是开发商内部对定价存在分歧。

值得注意的是,10月开盘项目中,东南四环外、北五环外楼盘数量最多,但未见明显折扣。而且,多数老盘后期的开发商继续小幅涨价,支撑市场信心的企图很明显。一些知名的楼盘,如首城国际中心、太阳星城三期、K2·海棠湾、新通国际花园等都有一定的上调。

看房感受:不好卖了,开发商就减房源微涨价

孙女士正考虑在东三环或北四环买一套自住房,最近到处看房。在售楼处遇到记者,她觉得有说不完的话。她说,在网上看到的消息和观点是,楼市已经出现了较多的观望氛围,可能会进入低谷,因此买房需谨慎;但在现场看房时,发现可以买到的房子却很少,比如,符合她需求的只有三四个楼盘可选择,而且其中两个是尾盘,一个已经完成了排号,且房源很少,可能还得等到17日去看别人挑剩的。

计划开盘的个数不少,但房子不好卖,排号变慢了,推迟入市的比例也逐步攀升,开发商单次推出的房源少了,但是依然有小幅上涨的打算。这是孙女士最近看房最直观的感受。

高策顾问董事长李国平认为,10月开盘楼盘个数较多,表明多数开发商对今年最后的销售时机还是抱有较大期望的。到了11月以后,行情就更加不好说了。

首城国际中心

开盘价预计超20000元/平米

位于双井桥东的首城国际中心,预计本月底推出280套新房源。不过,其价格至今还是一个悬而未决的谜。“应该是在20000多元/平米,但是现在还没具体定,下周应该会出价格”,项目销售负责人告诉记者。

据了解,首城国际中心两个月前开盘售罄的8号楼和22号楼,均价分别是19200元/平米和18600元/平米。尽管该项目每次开盘价格都微涨,但每次都还是出现供不应求的局面。

据首城国际销售负责人介绍,10月底的开盘价肯定比之前的8号楼和22号楼要涨一些,“我们已经跟客户说了,开盘价会在20000元/平米以上,但现在意向客户还是非常多”。

从6月份就一直想买该项目的刘先生表示,他主要是看上交通方便、配套成熟,而且离他工作地点不远。“如果是20000元/平米左右,我觉得在这个地段还是可以接受的”,刘先生说,项目90平米左右的两居和三居,尽管单价不低,但总价还是相对便宜的。

还有一些购房者则表示出犹豫。一位陈先生告诉记者,如果新的价格涨太多,他会选择等等看,或者考虑二手房。一位张女士则表示,自己在等待项目定价的同时,也开始物色其他项目了。

记者发现,目前首城国际周边在售项目不多,西大望路的禧福汇目前均价25000元/平米,而珠江帝景的尾房为29800元/平米。

【开发商说】

首城国际销售负责人表示,公司年初制定的全年销售计划已经完成了,所以现在在销售上没什么压力,开盘价会根据整个区域的价格水平来制定。相对于区域来说,项目是有所“补涨”。

【记者点评】

现在就看首城国际中心怎么定价了,如果是跟整个区域平均价格差不多,应该还是比较有竞争力的。

万年花城濠景

新品预计17000元左右/平米

万年花城即将推出的5期新品濠景,是集其5年的经验和沉淀,全部为南北通透板楼,在三环沿线非常少见。社区拥有多棵原生大树,规划了溪流水景,园林景观在三环上也是少有。

从整个万年花城社区来看,各方面配套已经很成熟,麦当劳、大鸭梨等消费类商家均已入驻,农行、招行等商业配套齐全,规划中的10号线二期经过社区,也已动工,再加上北京市开始加大西南区域投资力度,大力改造西南社区环境,区域未来前景看好。

开发商表示,新品濠景从开发设计初期就进行了大量调查研究,非常有针对性,南北通透的两居、三居产品在整个西南三、四环十分稀缺,而且也用了很大的功力在园林和水景上面,与之前的产品完全不同。项目目前正在排号中,计划10月22日开盘摇号。

价格方面,预计濠景的开盘均价将达到17000元左右/平米,也创下万年花城的历史新高。“濠景户型真是不赖,价格也真是不菲,”想要在此置业的刘先生看着万年花城的户型图说。不过,从意向认购来看,仍然十分火爆。

【开发商说】

万年花城有关负责人:不管是从产品、园林,还是从大的规划来看,西南三环和花城社区本身交通、医疗、教育配套在今年有了很大改进,新品也反映了区域价值,我们的定价将释放这一价值,同时为购房人带来一定增值空间。

【记者点评】

作为自住,舒适性较高;作为投资,按照“最好的产品最保值增值”的原则,濠景有一定空间。而且,从横向对比来看,西南三、四环相比东、北、西三面的价格低了三四千元。

凯德锦绣 大盘前期单价将超2万

凯德锦绣的价格迟迟未出。从8月份就开始有传言将在9月入市,但到9月份时,开发商又明确表示会在10月入市,而记者本周再度前往售楼处探访时,销售员表示,还未定下日期,可能是10月底或11月初,主要原因是销售证尚未办理下来,开盘日期取决于销售证何时到位。

多位业内人士预期凯德锦绣的开盘会引起市场较高的关注度。一方面,这个楼盘已经在市场上“放风”数月,关注度较高;另一方面,该楼盘的体量较大,户型范围较广,涵盖53平米的零居到160平米的四居,也是目前市场上最受关注的户型范围。而根据现场销售人员的介绍,凯德锦绣紧贴东四环绿化带的慈云寺桥东北角,其与华堂商场、华贸中心、红领巾公园、朝阳公园的距离都比较适中;社区的密度不高,并且分区规划了多重景观,以凯德置地外资公司的背景和操盘实力,其品质将会相对有保证。但是,首批房源会有一个遗憾,那就是朝南的零居与两居可选余地非常有限,估计将是该社区价格最高的部分。

现场看房的人比较少,但是每天也能接待一些。购房者表示,目前开发商报出的2万元以上的价格相对比较模糊,如果和周围的楼盘如首创A-A Town、新开盘的海华堂,以及朝阳北路上定位更加高端的公园1872相比,其10月份的价格可能达到23000元/平米。

【开发商说】

凯德置地相关负责人:目前能确定的价格范围是2万元/平米以上,具体的价格将会依据市场走势,随行就市。我们对市场的长期向上势头看好,楼市的短期调整不会对我们的市场策略产生大的影响。

【记者点评】

该楼盘的位置及生活配套优势显著,社区规划设计比较细致,户型比较适中,且属于大盘的前期,开发商市场策略灵活,适合初次置业和投资者重点关注。

京投快线阳光花园 “地铁盘”主打无缝连接概念

京投快线阳光花园位于丰台区大红门西路26号,最大的卖点是地铁盘,以及与地铁的无缝连接。

2009年,两大品牌京投与银泰股份强强合作,首次将地铁无缝连接模式引入北京住宅社区,京投快线正是“地铁无缝连接”的首个标志性作品,将第一个实现地铁站厅与社区零距离直接连通。

据销售人员介绍,京投快线阳光花园与地铁10号线二期角门东站无缝连接,并紧邻4号线,20分钟即可通抵CBD、金融街、天安门、西单。从地铁闸机出口,可直接进入商业地下二层,穿过100余米的商业通道之后,即可到达住宅部分的地下2层。

“这样还真是很方便,不过这样的话社区安全性怎么样呢?”在现场看房的马先生提出了疑问。

从产品看,项目户型多样,有42平米零居,64、66平米一居,80-90平米两居,126平米三居,既有区域比较少见的投资型小户型,也有适合单身或小家庭自住的两居及三居。目前价格未定,预计均价15000元-16000元/平米。

【开发商说】

项目相关负责人:目前尚未确定是否本月内开盘。我们认为,总体来看市场趋势向好,短期内不会有太大波动,因而项目定价还是以稳为主,会参考周边项目及整体市场行情,进行合理定价。首次开盘拟推出4号楼和6号楼,4号楼为19层板楼,6号楼为10层板楼,户型多样。

【记者点评】

之前北京无缝连接的概念主要应用在商业物业里。京投快线阳光花园将之应用到住宅,还是首次;此外,比较看好开发商背景。如果价格在15000元/平米以内,应该比较合理。

京师吉第

三环内稀缺盘将超24000元

京师吉第位于北三环马甸桥西南角,辽宁饭店南侧,建筑面积仅3.2万平米。售楼处则是在辽宁饭店写字楼的6楼。随后,记者在项目周边考察后发现,楼盘就坐落在辽宁饭店南侧,被办公楼、酒店和几栋住宅楼及育翔小学夹在中间,目前正在施工。

由于项目地处北二三环之间,小区门前又是八达岭高速的辅路,周边公交系统非常发达,因此交通极便捷。但由于都是主干道,车流量一直很大,早晚高峰容易堵车。

从6层售楼处的窗户就能看到正在施工中的京师吉第,还处于地下施工阶段,项目体量很小,只有1栋楼。售楼员介绍,预计10月底开盘,均价待定。整栋楼板塔结合,共有300多套房,都是精装修,户型共有20种左右,以小户型为主。其中,塔楼部分2梯6户或7户,户型面积40-60平米之间;中间的两个单元是8层小板楼,一梯两户,为150平米的三居,是项目中舒适度最高的产品。

“先登记,到时候谁运气好就抽上了。”由于这是北三环内稀缺的项目,售楼人员并不担心卖得不好。至于300多套房分几次推出,首次推出哪些产品,售楼人员也表示都还没有定下来。“反正不愁卖,这都不用着急。”她告诉记者,想要买房子现在就登记姓名和电话号码,等通知就可以了。

【开发商说】

京师吉第相关负责人邹永霞表示,“均价预计会超过24000元/平米”。她还表示,公司会先进行内部认购,然后视还剩多少套房子而定推广计划。

【记者点评】

从项目本身来说,产品并没有多少特色,但其位于北三环内的成熟地段,比较稀缺,而且房源又少,与周边品质较好二手房相比,如果定价24000元/平米,也不算高。