主题：后悔权，仙丹还是毒药

历经15年的消费者权益保护法终于要修改了，其中后悔权的设立是一个新的亮点，作为一项新的规则确立，总避免不了各 个利益集团的博弈，于是不同的利益集团站在各自的角度有不同的解读。人们所称的“后悔权”是一种通俗的说法，实际上是为了保护消费者的权益而设立的一种“ 冷静期”。和我国保险合同中出现了近十年的“犹豫期”完全一致。准确地讲，它指消费者有权利在法定的合理期限内按照自己的意思表示单方行使的合同解除权。

“后悔权”不是“仙丹”

消费者认为有了“后悔权”就可以随时随地的解除合同，甚至可以转嫁商业风险，为此认为“后悔权”是一剂仙丹。

促进房地产市场健康发展一直都是政府的一个目标。健康的房地产市场首先应该是一个理性的市场。随着各种新型销售方式的逐渐增多和普及，为了避免消费者遭受 各种推销技巧导致的非理性消费，许多国家规定了后悔权或撤销权制度。允许消费者在购物后的一定期限内，无条件的解除合同。欧美方面截止1986年，仅西班 牙和意大利没有后悔权的规定，其他国家均有类似后悔权的规定。其实我国在1999年就出现了与后悔权功能完全一致的“犹豫期”，只不过它的适用范围限定在 保险合同中。可见冷静期或消费者的单方解除权是在新的经济条件下采取的一种有效的而且是必要的消费者保护措施。

以购房为例，作为普通的老百姓根据现在的房价可能需要几十年的收入才能购得一套房产，第一次购房也可能是最后一次购房，在合同签订之后的一二十年里，购房者所面临的是一个长期还贷的过程。为此购房行为是一个极为重要的决定。

观察购房过程，人们会发现，排队、选号，甚至于媒体反复提及的房托，营造了需求远远大于供应场景，同时“少量多批”的手段，制造了紧张热销和恐慌性购物的 气氛，从而激发购房者的购房冲动。在心理学上有一种说法就是“集体无意识”，例如当你一个人的时候，你会使用自己的大脑去思考，去判断，当你处在一个群体 的时候，你往往会依赖带头人，自我判断就会处于弱势地位。这时房托更重要的作用就显现出来了，那就是在群体中充当带头人。他的虚假购买会引导购房者追随。 当消费者被眼前人头涌动的热销景象所感染，就会削弱自我判断，加之营销人员的口若悬河，消费者很容易就作出购房的决定。这样的氛围下，购房者的决定过程通 常是不理性的。很可能会消费超过自己承受能力的房子，背上沉重的债务负担。反过来，消费者这种群体不理性又助推了房地产价格的上涨。

购房合同涉及较多的房产专业术语和法律术语，是一个专业合同。各地开发商大部分都采用了当地的商品房买卖合同范本，但是开发商在格式合同之外又添加了较多 的补充条款，根据以往案例来看，补充条款最少的也有十几条，多的达到六七十条，导致补充合同条款比范本合同还多。同时购房者在合同签订前没有机会详细阅读 全部合同条款，购房人很难在短时间内作出细致的思考。而开发商为了短期内促成交易，导致购房者从看到合同到签完字一般不会超过半个小时，甚至出现买房用的 时间比买菜用的时间还短的反常现象。

“ 后悔权”的设立将给购房人一个评估自己的选择，审视购房是否符合自己期望的机会，预防非理性消费。如果认为当时的选择错误，可以不承担任何责任的解除合 同。但是为了预防消费者通过转嫁市场风险，避免价格下跌时退房潮，“后悔权”的行使必然会设定一个合理的范围内，时间太短将会丧失“后悔权”作为“冷静期 ”的意义，时间过长则会导致诱发转嫁市场风险的不诚信行为。从国际经验来看美国的“冷静期”是３天，欧洲一些国家的“冷静期”是不低于７天，台湾地区的冷 静期也是7天，我国保险合同中的“犹豫期”一般是10天，韩国是10天至20天。为此我国即将设立的“后悔权”应该在十天左右。为此，购房者所希望的在任 何时间内随时退房的想法是无法实现的。

“后悔权”也不是“毒药”

开发商认为“后悔权”的设立使得购房者在“冷静期”内可以任意撕毁合同，会严重的扰乱正常的交易秩序，动摇甚至颠覆了市场中的根基“诚信原则”，是一剂“毒药”。

消费者相对于经营者而言，在经济实力、专业技能和获得信息方面，均处于弱势地位。消费者获得消费过程往往是形式上的平等掩盖了实质上的不平等。消费者权益 保护法对消费者的权益给遇特殊保护，维护他们的利益，保护他们的合法权益。保证了经营者和消费者之间的实质平等，它是维护真正的公平交易市场秩序的法律。

放心的消费环境，以及诚信的体系，是促使消费繁荣的重要基础。一个良好运转的市场有赖于信息的透明，由于“后悔权”有利于打破信息不对称，使市场变得更加 透明，因此它会使市场运转更规范、更有效率。同时，由于后悔权的设立，使得消费者能够更放心得消费，从而促进消费，开发商最终也将从中获益。

不诚信企业的存在会严重损害行业的形象和诚信，扰乱市场的秩序。严重时甚至会出现“劣币驱逐良币”的效应。为了防止消费者行使“后悔权”，迫使开发商在签 订合同时，必须提供更为全面、真实的信息。使得一些不诚信企业违法成本增加，从而更有利于诚信企业的发展。为此，后悔权的设立对诚信开发商而言绝对不是“ 毒 药”。

（本文为北京退房律师团首席律师商兴明原创，摘抄、转载时请注明出处）