主题：戴欣明：谁的沉重使命牵动“金融中心”的缰绳——“创新中心”从深圳科技园•金融基地营销开始【戴欣明为全经联商业地产专业委员会成立贺词】
- 发表于2009-07-04
谁的沉重使命牵动“金融中心”的缰绳
——“创新中心”从深圳科技园•金融基地营销开始
【戴欣明为全经联商业地产专业委员会成立贺词】
当住宅充斥在城市的各个角落，声讨房地产的声音不绝于耳之时，商业地产却提及甚少！这虽然说明房地产有非常大的巨大的发展空间，但是也同时预示着中国经济巨大的产业缺失——营商环境的缺失。
一个和谐的地产市场应该是“居住”与“经营”的结合，相得益彰，相濡以沫，平衡发展！这样中国地产才能是经济的发展中中流砥柱。
在全经联商业地产专业委员会成立之际，戴欣明以商业及商业地产专家的身份祝愿全经联商业地产专业委员会为中国商业、商业地产的长足发展做出卓越的贡献，起到先锋模仿的作用。
以上是戴欣明作为全经联商业地产专业委员会委员在2009年6月30日星期二寄予全经联商业地产专业委员会成立时发的贺词。
其实，现在作为商业地产已经“商业化”，在早几年，商业地产是“房地产化”的，“广告化”的，能够把商业地产，商业金融经济突破“房地产化”，而且还是“金融基地”这样的项目体量下，深圳科技园金融基地应该是国内第一家。这些方面一是要有策划人来创新，二是要有机构来创新才能落地，什么样的机构来创新就代表了行业的高度，产业的高度。
深圳科技园•金融基地此次在营销上的创新可以说不仅是开了个先河，而且把商业地产推向一个新时代，具有划时代意义;表面上看是打破独家代理制，深层次看也是一种营销创新，这种创新的实施是由一个老牌国企发起，这里面包涵的意义将非同小可。
【“创新中心”从深圳科技园•金融基地营销创新开始】
戴欣明工作室带着这样的心境，研讨着《综改方案》，缜思深圳“四大中心”，虽然“全球金融中心”没有单列，但是“创新中心”已经一语概括。而“创新中心”从深圳科技园•金融基地开始，不单体现在科技园公司领导层的主导思想上，“创新的基地本身就是创新”，比如在营销模式上，代理公司就有三家，深圳市新峰地产顾问有限公司，北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司深圳分公司，戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司。其中两家代理公司还具有国际化背景。
新峰地产对本土招商轻车熟路;世邦魏理仕是全球知名的综合性地产咨询服务公司，也是首家进入中国的国际公司，世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是标准普尔500强企业，为全球最大的地产服务公司(按2005年的营业额计算)，公司拥有员工约21,000名，为全球地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务;戴德梁行是世界顶尖的国际房地产顾问公司，香港是其发源地。“以人为本”是戴德梁行一贯坚持的管理精神，除了传统的物业管理，如清洁、保安和维修保养等工作，戴德梁行更致力为维护与客户融洽的关系，迎合他们不断变化的要求，推行了24小时客户服务系统以应对客户的投诉、要求或紧急情况。
三家代理，深圳科技园公司打破商业独家代理本身就是一种创新，科技园金融基地在招商代理上的创新预示着金融基地创新进行时。
【谁的沉重使命牵动“金融中心”的缰绳】
创新就像一匹奔腾的骏马，更是一匹充满野性的烈马，也是一匹千里马！没有缰绳的牵制就会变得无序，就不能发挥“集群效应”。
◎肩负着两大沉重使命的深圳科技园公司
科技园公司的全称在2007年前叫深圳科技工业园总公司，2007年改制后叫深圳科技工业园有限公司。科技园公司是个老牌国企。深圳科技工业园是深圳市政府和中国科学院于1985年共同创建的中国大陆第一个工业园区。1991年，经国务院批准，深圳科技工业园成为首批国家级高新技术产业园区。
在深圳居住生活时间比较长的人都知道，深圳科技工业园总公司（现为有限公司）肩负着两大沉重使命：
一是，在1985年成立之初，开发高科技技术创新的使命，到1991年赋予了“国家级高新技术产业园区”的内涵，其使命更加沉重的同时，又是那样的伟大;
二是，暨如今，发展金融服务的使命，缔造“金融中心”的使命，营造“经济中心”的使命。
第一个使命预示着深圳科技工业园是中国科技工业园的拓荒者与先锋企业，这个使命已经随着沉重的担子沉入了中国经济的海洋之中，谁也不知道“科技创新、科技工业园”的始作俑者是深圳科技工业园总公司，即现在的深圳科技工业园有限公司。
第二个使命无疑是政府把深圳科技工业园有限公司之科技园金融基地作为营造经济生态链条的最为重要的也是关键的一环，得到深圳市人民政府金融服务发展办公室的大力支持，同时给予优惠政策。虽然金融基地一期项目总建筑面积96000M2，其中可出租部分面积77231M2，地下停车面积14873M2，401个车位。但是当一、二、三期建成后总经营面积将达70万平方米左右，可以说是最大的金融后台服务基地。
◎完成使命，让使命更加沉重，更伟大
科技园•金融基地是由市政府正式挂牌授予的深圳市金融服务技术创新基地，也是深圳市首个启用的金融基地;金融基地项目不仅关系到深圳科技园公司的经营，而且关系到深圳市金融服务和金融产业发展的战略实施。
科技园金融基地一期的建设具有一流的水准，模块化、人性化、生态化及超大景观的设计不仅提高了办公场所的舒适性：是深圳首家荣获国际绿色建筑LEEDTM认证金奖的写字楼。加之由国际知名物业管理公司——世邦魏理仕作为基地的物业管理顾问，其所提供的服务将是高新区及至深圳市一流的服务。通过这一项目，深圳科技园不仅将创造一个全新的科技园服务管理品牌，而且为完成第二个使命构筑了坚实的平台。
科技园•金融基地——“深圳市金融服务技术创新基地”的建设，是贯彻落实深圳市政府2007年一号文件精神，契合深圳市委市政府加快发展高端服务业政策的重要举措。科技园•金融基地正全力争取在CEPA框架下，深港金融合作在科技园•金融基地先行试点，积极承接香港金融后台产业转移，努力构建深港金融共同市场。吸引香港金融业的后台服务转移到深圳的方式，是加强深港金融领域合作的重要内容，科技园•金融基地定位于以信息技术为基础的深港金融后台服务中心以及金融信息技术创新中心，将力争成为深港两地金融合作领域的先锋。
在新经济浪潮推动下，高科技的发展需要与金融从空间与功能上紧密的结合，这样才能让金融体系支持技术创新及其产业发展，从而实现金融产业深化，带动区域经济的升级;科技创新对于金融的要求是持续的，相濡以沫，科技与金融之间是共荣与共赢的结合。
◎使命缰绳，牵动着“南硅谷”撒缰的野马
如今，那个早年被沉入中国市场经济的海洋中的“创新使命”又被“科技园公司”捞了起来，这个使命看上去更加沉重，因为再次肩负着中国“新经济”创新的使命，这种使命已经非无限的创新，非制造无限衍生品“华尔街”的创新……金融基地作为“深圳市金融服务技术创新基地”，其主体功能定位为金融机构及为金融机构提供后台服务的金融数据中心、应用中心、软件外包、后台服务中心等企业和机构。商业裙楼部分主要是商业服务场所，以银行、餐饮等服务机构为主。办公场所面向的主要客户类型包括金融企业、金融相关企业及其它高科技企业和服务型企业，是个承载30年深圳发展金融梦想的超级服务平台。
可以形象地说，深圳科技工业园有限公司的“两个沉重使命”造就了今天的“金融基地”，“金融基地”就像一条缰绳，牵动着“南硅谷”那些撒缰的野马，集合在一起成为深圳乃至中国未来金融创新的走向！也或将成为全球性金融创新中心的晴雨表！
- 发表于2009-07-04
- 发表于2009-07-04
- 发表于2009-07-04
空降代市长意在哪个沛公？反思“扎堆经济”
金融基地非房地产、非扎堆经济
——谁来锻造经济环境生态链条中的DNA
戴欣明走访深圳科技园·金融基地随想
现在有个现象不得不引起社会的深思，那就是满眼都是房地产、满地都是开发商，这在任何一个发达国家是不多见的，这起码可以说明，一方面是房地产的发展在未来有非常大的空间，另一方面也说明我们的经济社会正严重地缺失了什么！
一个人要安居乐业，不仅仅是有了房子，更应该有所经营；如果只有居住，而没有经营（工作），就如同只会“节流”，而不知道“开源”一样。所谓的“经营”，如果单从地产的角度来讲那就是商业地产……更高的层次是工业园区、生态城、产业园区以及金融基地等形态的商业、商务空间以及用来经营的场所。
都知道运营模式重要，但是，铸造什么样的运营模式，特别是聚集模式的优化才真正关系到区域经济的发展，避免房地产式的简单经济出现，这些问题已经明确地摆在城市运营者的面前。
空降代市长意在哪个沛公？反思“扎堆经济”
■反思“扎堆经济”，在政策利好下，深圳城市战略思路变化
——国家对深圳的反思，决定深圳新前途，产生“新经济”思维
在中国，一提到房地产就是建房子，卖住宅，也的确是这么回事，这就不能不看政策；政策导向决定了产业导向。
在上海获批“双中心”后，深圳市也顺利获得了国务院批复的《深圳市综合配套改革总体方案》，深圳已经由“试验田”升级为“国家综合配套改革试验区”，由一块“地儿”，变成了一块区域，由小打小闹变成了系统区域改革，真正上升到了城市战略的角度运营城市。
深圳已经从单一的产业化，比如过度发展房地产，过度地依赖公共建设，忽视经济环境，以及中小企业发的发展，演变为发展成后台服务综合服务为中心的时代，从政策层面规范了，也避免“扎堆经济”所带来的弊端，起到了较好的引导作用。
■“集群效应”为科技、金融商业环境构筑起经济的生态链条
——“集群效应”为工业园区、生态城的发展提供成功出路
这些年，不单是深圳，很多城市把园区变成了“房地产项目”，用房地产的思维管理工业区、产业园，就如我国各地都设立了工业园区一类产业集中发展区。然而，很多的工业园区前景不容乐观。其原因有多种：
一个重要原因是政府扶持力度不够；
二是园区内的企业（或其它主体）之间缺乏一定的产业联系，很多工业园区成为各类企业的简单“扎堆”，唯利是图，没有形成经济环境的生态链条，造成经济生态链条中的DNA的缺失。其结果是，一些入住的企业利用工业园区提供的优惠条件和政策，获得了或多或少的发展，但也可能是一只大蜡烛，燃烧自己，还有可能没有照亮别人，园区本身并没有随着入住企业的不断增加而产生某种集聚效应，并因此来形成良好的经济效益和社会效益。
这归根到底是“开发商思路”使然，并没有上升到运营商层面，在运营商层面，往往是“只租不售”。目前来看，金融后台服务基地这样的金融产业聚集模式，只有深圳科技工业园有限公司投资建设及运营的“科技园·金融基地”是这样的模式。
深圳市高新技术产业园区成立于1996年9月，面积11.5平方公里，是国家科技部“建设世界一流科技园区”发展战略的首批试点园区之一。2006年，高新区实现工业总产值1601.74亿元。高新区被国家认定为“高新技术产品出口基地”，“亚太经合组织（APEC）科技工业园区”、“先进国家高新技术产业开发区”、“中国青年科技创新行动示范基地”和“国家火炬计划软件产业基地”等。招商引资有国内大企业有华为、中兴、联想、长城、TCL、创维、海王、东大阿尔派、创智等；跨国公司有IBM、菲利浦、康柏、奥林巴斯、爱普生、朗讯、哈里斯、汤姆逊等，在已有的磁场效应下，加上目前中国推行创业板、重启IPO，科技园当有一批金融创新型企业有更多的上市和国际合作机会。
经济环境的生态链条在深圳市高新技术产业园区板块中已经形成了良性的循环与对接。
■高新技术服务产业聚集解决“扎堆经济”的低效运行
——时势造英雄，深圳科技园金融基地将担当改变商务运营模式的先行者
产业集聚，或者说产业链上息息相关的企业聚集可以较好地解决这一问题。
纵观国内外，一些成功的工业园区都是专业化的园区，这就为工业园区的发展指明了成功的道路，众多工业园区都应该借助集群战略予以调整，从而获得较快的发展，或者新建开发区就要以打造“集群效应”为目标，推动工业园区、开发区经济的健康发展。
像深圳的动漫基地，大芬村，再到高薪技术产业园，他们的发展都不是单一企业的发展，而是集群发展模式。美国硅谷的繁荣，温州产业的振兴，义乌小商品市场都是“集群效应”带来的巨大威力。
从“集群效应”角度看，“集群效应”可以分为三个纬度。
一是传统产业集群，属于低附加值阶段，通常以传统的手工业或劳动密集型的传统工业部门为主，如发展纺织、服装、制鞋、家具、五金制品等行业，大量的企业在空间上相互集中，形成一个有机联系的市场组织网络，在这种产业集群内，劳动分工比较精细，专业化程度较高，市场组织网络发达。典型的例子是浙江的“块状经济”区，像温州打火机，广州、东莞的专业市场集群。
二是高新技术产业集群，它主要依托当地的科研力量，如著名大学和科研机构，发展高新技术产业，企业间相互密切合作，具有强烈的创新气氛，美国的硅谷和北京的中关村、深圳的高新技术产业园等是这方面的典型代表。
三是资本与技术结合型产业集群，如日本的大田、德国南部的巴登-符藤堡等。
“深圳科技园·金融基地”具有第二类和第三类性质，为什么这样说？
■深圳科技园·金融基地正在成为区域经济中心的中心
——政府服务，老牌国有企业运营，打造“金融基地”的中心
这次，戴欣明在与“深圳科技园·金融基地”有关负责人交谈中了解到，“深圳科技园·金融基地”真正是遵循的是“集群效应”，这种产业集群不仅仅是一般意义上的产业集群，是金融经济生态链的集群，依靠高新技术产业集群以及资金做后盾，依托业已形成的高薪技术产业园的科研力量，深圳科技工业园有限公司这样的品牌集团，以及政府背景的服务，对入住的企业有严格的要求，如果不是这样，在建设时就会被抢租一空。
■深圳新的契机已经来临，能否抓住看执行力
——空降代市长意在对接《综改方案》
深圳是个进取的城市，但却是缺乏营商管理的城市，因为深圳一直是以政府主导型的战略投资模式为首要模式，这种模式的最大弊端是对营商环境的生态链条的忽视，是种“鸵鸟式战略”，或者说是有广度，欠缺深度，也就有大家看到的房地产。
《综改方案》的高度已经达到了深圳的“史无前例”，谁来执行？中央是深思熟虑的。
这种战略上的改变，就必须重整营商环境，构建企业投资思路，盘活企业运营，扶持中小企业，让政府由投资性政府，变成服务管理性政府。
这次深圳代市长王荣到来，对于深圳的产业经济发展可以说是重大利好，从代市长的从政经历中看出，他曾经是苏州工业园的领导者，还有与新加坡合作国际化现代高科技产业的资源和经验；其二是对文化产业的熟悉与领导能力，因为深圳未来的定位就是高科技、物流、高端服务业、文化产业，四大核心支柱的其中有两项都是代市长的强项，这无疑是与《深圳市综合配套改革总体方案》的实施有必然的联系，也即是说，必须要有个能够认真贯彻与执行的人，而前任市长明显在这个方面不是强项。代市长主政无锡和苏州都是中国经济的先锋城市。从80年代的苏南模式，到后来的苏锡常经济圈，代市长在长三角领导经济工作的经验，可以在深圳更大的舞台上施展。
这也说明深圳新的契机已经来临。
- 发表于2009-07-05
- 发表于2009-07-05