主题：哪些城市房价有上涨的底气？

拥有哪些条件和气质的城市其房价更可能上涨？
本号凡是关于城市和房价的文章，功利点说，可以认为都是在探讨这个问题。待各个方面分析得差不多了，再来做个总结，看究竟哪些指标预测或至少同步跟踪城市房价比较靠谱。

企业是财富创造的主体，是居民收入的主要来源，所以按理说企业经营更景气的城市，房价更可能上涨或基础更加坚实。本轮火热的房地产行情，哪些城市房价上涨更有底气呢？

如何考察各大城市企业的表现？最准确的当然是分析 数百上千万家企业，但并不现实。本文通过各省市A股上市公司和500强企业营收、利润、资产回报与本轮房价涨幅的关系，来研究哪些城市房价上涨更实在，哪些有虚火。

先简单看看各省的情况，然后重点分析各大城市。

第一章 各省房价与上市公司业绩
按中国指数研究院统计的百城数据（缺盐城具体数据，故表1累计99城），2016年9月相比2014年底的本轮房价涨幅前10名省份是上海、广东、北京、天津、湖北、安徽、江西、河北、江苏、福建，累计平均涨幅都超过10%。

按2016年前三季度平均涨幅， 前10的依然是前述省份，前三季度都超过8%。若将深圳从广东单列，则本轮累计及今年前三季度，广东其他9城平均涨幅分别为21.82%和20.35%，仍在前5名之内。

相对于广东、江苏、河北连片的城市大涨，浙江、山东只有点状的省会大涨，其他城市涨幅不大甚至部分城市房价下跌，所以全省平均涨幅不靠前。

各省、城市、城市圈房价的详细分析，见10月9日《哪些城市和区域房价最能涨？——本轮楼市行情百城全面大透视》。



A股上市公司分析范围：截至11月初，2958家A股上市公司，剔除我认为不宜归为任何一个具体城市的24家央企（具体原则和名单见9月26日《相爱相杀：股票至贱的城市房价无敌》）和未找到三季度业绩数据的3家，共2931家。

将这2931家公司按省划分，以2016前三季度营收和净利润增幅为主要指标，画出业绩矩阵。将 2931家公司三季度加权营收和净利增幅9.39%、7.63%，作为基准，各省A股公司业绩情况，按是否增收增利，可以分为：

1）增收增利：青海，海南，河南，内蒙古，江西，山东，浙江，湖北，福建，贵州，广东，河北，西藏，江苏；

2）增收不增利：重庆，深圳，宁夏；

3）不增收但增利：辽宁，甘肃，陕西，安徽，广西，四川，黑龙江；

4）不增收不增利：北京，上海，湖南，新疆，吉林，天津，云南，山西。

图1红点、上文红字表示无论是近两年还是近一年，房价涨幅 前11、明显领先于其他省份的省市，可以初步看出，无论所属上市公司是否增收、增利，一个省市的房价都有可能大涨。

进一步剔除金融股（银行、券商、保险），2883家A股公司业绩分布如图2，在11个房价大涨省市中，北京、上海、天津仍属于相对不增收不增利的，安徽仍是相对不增收的。



图1和图2都可以看到，是否增收和是否增利也没有必然联系。不过，若是将辽宁、甘肃、陕西这几个（河南、青海、安徽等也一定程度上算是）上市公司净利润较大程度受益于去产能政策而非经常性大增的省去掉，营收和利润的增长整体是呈现出一定正向关系的。

第二章 城市房价与上市公司业绩
省级层面的观察还是粗糙了些，本文重点放在各大城市房价与公司业绩关系上面。

本文分析范围内的2931家A股上市公司，分布在260多个城市。因需要起码的代表性，选取其中拥有至少5家且2016前三季合计营收在100亿以上的75个城市，加上部分热点或典型城市，共80个。

先画出这80城的业绩矩阵，如图3，营收和净利增速之间在整体上没有呈现明显关联。

那么，各大城市上市公司营收和净利润增速是不是真的没有关系呢？需要进一步筛选，拥有5家以上A股公司、前三季营收100亿以上，同时具有一定的盈利稳定性即前三季净利润10亿以上且增速绝对值不超过100%。

如图4，对于具有一定的上市公司数量、起码的营收和利润规模且利润没有巨幅波动的55个城市，总体而言营收和利润增速有一定的正相关，即营收增长越快，利润增长也倾向于越快。这种基本的正相关性，在密集分布的主体部分更为明显。

纳入房价因素。与第一章各省用百城房价数据略不同的是，本章各城市房价数据，如果在国统局70城发布范围内，就用此数据源，如不在，则用中指院百城统计数据。

将2016年9月房价同比涨幅至少达到15%视为大涨，这样的城市有24个，图4红点标出。以全部2931家公司营收增9.39%、净利增7.63%为基准，房价大涨城市A股上市公司的相对业绩分布：

1）增收增利：保定，东莞，郑州，苏州，杭州，南昌，无锡，武汉，廊坊；

2）增收不增利：中山，厦门，广州，深圳；

3）不增收但增利：珠海，佛山，石家庄；

4）不增收不增利：福州，上海，合肥，惠州，北京，济南，南京，天津。

接下来将金融股剔除，考察2883家不含大央企和银行、证券、保险股的比较“纯粹”的公司的业绩分布和房价。剔除金融股后乌鲁木齐净利润增速超过150%，故此情形下剔除。

如图5，剔除金融股后54个主要城市营收和利润增速仍有一定正相关。以2883家公司营收增速10.75%、净利增速22.17%为基准，24个房价大涨城市A股上市公司的相对业绩分布：

1）增收增利：东莞，郑州，苏州，深圳，杭州，福州，武汉；

2）增收不增利：保定，厦门，中山，广州，南昌，无锡；

3）不增收但增利：无；

4）不增收不增利：北京，上海，廊坊，合肥，珠海，佛山，惠州，济南，南京，石家庄，天津。

无论含不含金融股，最近一年房价大涨的城市A股上市公司相对于整体基准的业绩分布：

1）增收增利：东莞，郑州，苏州，杭州，武汉；

2）增收不增利：厦门，中山，广州；

3）不增收但增利：无；

4）不增收不增利：北京，上海，合肥，惠州，济南，南京，天津。

从各大城市上市公司营收和利润增长情况来看，东莞、郑州、苏州、杭州、武汉的房价大涨相对较有底气。同时我们也看到，一个城市其上市公司一两年内的营收、利润增长幅度，基本上不太能决定短期房价涨幅。

接下来仍然考察起初选取的80个主要城市，看从资产 的角度，各大城市所属上市公司加权ROE与房价是何关系？

我对比分析了四组关系，即2016年9月房价同比涨幅与剔除金融股前后2015和2016年A股上市公司三季报净资产收益率的分布。 四组均显示，主要城市房价涨幅与ROE之间总体上存在一定正相关，其中2015年三季报ROE与房价的关系强于2016年ROE，包含金融股的正相关关系强于剔除金融股之后。这说明一个城市上市公司ROE能一定程度上预示接下来一年房价涨幅的倾向。

以四组当中整体正相关最明显的剔除金融股前2015三季报ROE与过去一年房价涨幅关系为例，对于上市公司达到一定数量和规模的城市，有两个大致规律：

1）一个城市其上市公司ROE与接下来一年该城市房价涨幅存在整体概率上的正相关，ROE越高，房价涨幅越可能更高，如图6红框；

2）更为确定的是，如果一个城市其上市公司ROE水平极低，那么接下来一年该城市房价基本不可能明显上涨，如图6绿框。



在过去一年房价涨幅超过15%的24个城市中，去年三季报ROE超过8%的有保定、佛山、珠海、福州、深圳、中山、廊坊、上海、北京、广州、惠州，从所属上市公司整体资产 角度，这11个城市房价大涨较有底气。

第三章 城市房价与500强企业
不管是中国企业500强，还是民营企业500强榜单，在经营数据上都只有营业收入这一项。第二章的分析显示，上市公司营收增速和短期房价涨幅之间没有发现明确的关联，会不会是上市公司对于很多城市来说其代表性不足呢？

本文分别选取了2015和2016两年入选中国500强企业、民企500强企业均达到5家以上的城市，考察2016年榜单相对于2015年榜单各城市500强企业合计营收增速与本轮房价涨幅的关系。

如图7和图8，主要城市入选中国企业500强和中国民企500强榜单的企业合计营收增速与本轮房价涨幅都存在整体概率上的正相关。不过，这种正相关主要取决于少数几个城市，即北京、上海、深圳、南京、武汉。其中，武汉的程度较轻，可能也可忽略。对于多数城市，500强企业营收和房价涨幅基本没有关系。



总结：

1）三季报上市公司增收增利角度，本轮和最近一年房价上涨较有底气的省市：深圳，广东，福建，江西，湖北，江苏，河北。

2）三季报上市公司增收增利角度，最近一年东莞、郑州、苏州、杭州、武汉的房价大涨相对较有底气。

3）城市整体ROE与接下来一年房价涨幅存在整体概率上的正相关；更为确定的是，如果ROE水平极低，接下来一年该城市房价基本不可能明显上涨。

4）2015三季报上市公司ROE超过8%、资产回报角度近一年房价上涨较有底气的有保定、佛山、珠海、福州、深圳、中山、廊坊、上海、北京、广州、惠州。

5）500强企业资源聚集、规模成长的角度，北京、上海、深圳、南京以及较低程度上的武汉，本轮房价大涨较有底气。

20号院的还是不错的