主题：“房子不是用来炒的”

未来楼市方向怎么走？一个信号传递出了太多信息——“房子是用来住的、不是用来炒的”！这样的定位看起来何等亲切！让房子回归到居住属性，是房产 健康有序的关键一步。或许有人会怀疑，没有了 ，谁还愿意把巨量资金投入到房产上？关键在于， 的楼市并不是正常的楼市，其中掺杂了“人心”的因素；而涨幅有度，涨跌互现，房价在一个健康的范围内的楼市，才是真正适合财富栖居的楼市。

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并非看空楼市，只求房产财富的正确持有方式

笔者虽然在国内楼市淘到了金，但绝不是高房价的捍卫者；在多年地产经营和思考中，自己也摸索出“房价下跌也盈利”的技巧；也正因为如此，对于当下的高房价，笔者更多的是以客观的视角来分析，期望 者少走弯路，期望购房者不落房产销售公司的巢窠。

单一囤积房产真的就能做到财富的保值吗？房价高涨真的就是财富的 吗？我们知道，房价现在越来越“虚”了，因为房价已经成为了一种金融现象，房地产渐渐成为资本流动的筹码；尤其今年以来，金融资本大量介入楼市，在 的撬动下，房价越来越高，同时也越来越虚。 这样的产业，或者持有这样的财富，最终比拼的不是经营能力，而是看谁能在泡沫破灭之前及时撤出——这几乎不可能，因为人性使然；任何价格的 ，看起来是获得了盈利，实际上则造成对其他 者的掠夺——而且这种掠夺是双向的，你想掠夺别人，却不知黄雀在后；你以为建立了退出机制，却发现别人先一步离场。

房价涨跌的不是价格，而是“人心”

我们通常从各种经济数据来分析房价的走势，却忽略了一个重要的因素——“人心”的因素。说研判房价“难”，在于 市场的影响因子，除了供求关系和 标的物的价值，还有一个次级因子那就是“人心”——这对于价值和人性的干扰机制是 复杂的。

比如，在政策、利率、舆论等多重因素的合力下，让房价出现了上涨并使 者相信房价会一直涨，那么就会影响到 者的心理——也就是“人心”这个因素；这很容易让 者误判房市，只看到未来收益的可能性，却没有看到风险的叠加。

由此， 者出现羊群效应，资本大量流入房地产，并进一步推高了对 房地产的收益预期。但单纯靠金融 和资金流入，无法突破现有经济模式对于收入增长的困局，居民的实际收入（而非账面收入）没有显著提升，也就不会有对房价形成有力支撑。那么未来一涌而上的购房者买下的房产，其价格又靠什么来支撑呢？而且，据CHFS（中国家庭金融调查）最新的2015年调查数据显示，中国中产阶层在房产上的配置财富的比例过重，达79.5%，大大高于美国和日本家庭，而金融资产配置占比仅10.8%。也就是说，中国中产阶级和高净值人群的资产配置过于单一而可以随时变现的资产储备不足，“中产”一秒变“小资”、富翁变“负”翁也是极有可能的事情。

房价收入比，告诉我们房价不能再涨了

房价收入比是房屋总价与居民家庭年收入的比值，一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

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从45个大中城市的房价收入比情况来看，深圳房价收入比约为37倍，全国第一，且远大于第二名的上海。上海、三亚、北京、厦门、福州分列前六位，房价收入比均超过14。

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从房价收入比同比增幅来看，超过10个百分点的城市有8个，分别是深圳（49.4%）、苏州（32.1%）、无锡（20.1%）、东莞（20.1%）、廊坊（17.2%）、合肥（16.6%）、厦门（15.3%）和南京（15.3%）。这些城市房价收入比增长过快，房价过热，也说明这部分城市的高房价确实有脱实入虚的倾向，这就造成了 者的财富，也随着财富载体的脱实入虚而变得不够安全、稳定。而跌幅超过10个百分点的城市有4个，分别是三亚（-24.9%）、海口（-11.3%）、西安（-11.1%）和重庆（-10.3%）。这些城市房价与居民收入的匹配度较好，但对于 者而言，房价收入比下跌实际上暗指房价买卖差价的收益实际上是收缩的，经过开发商深耕的三四线楼市，还能留给 者多少机会？这很难说。当然，有人会说，那是开发商为了年底冲量，而搞得促销——然而这话本来就透露出一个潜台词：如果买得好，如果供不应求，需要促销吗？

综上而言， 所谓房价涨跌变化是“人心”因素，实际上是 者和购房者内心对幸福感的追求，是期望实际收入的增加；如果仅仅在账面财富上做文章，没有真实收入的增加，就不是真正财富的积累。因此，财富始于房，而不止于房， 房产多少不应是财富规模的象征，年轻一代也未必追求虚无缥缈的房价而成为“啃老一族”；归根到底，房产 最关键的目的不在于曾经拥有多少，而在于最后能留下来多少。具体说来，对于 者，稳中求变，小心收缩铺的太广的房产规模，多元配置个人资产；对于刚需购房者，则要量力而行，不要追逐超越自己能力的房产，尽可能多付首付，从而减轻还款压力，减轻生活压力，让房子成为幸福的根基而不是负担。