主题：注意！上交所出手、北京再出重拳！楼市调控又添猛料了…

迈入10月开始楼市调控政策就接踵而至。继国务院、央行、银监会接连出手后，上交所也出手了！

上交所出手了！斩断房企高价拿地资金链

据21世纪经济报道，上海证券交易所（上交所）28日向债券承销机构发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类 的函》，要求对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类 ，其中明确强调有重大违法违规行为、在重点调控的热点城市竞拍“ ”，哄抬低价、前次债券募集资金尚未使用完毕或违规使用募集资金的三类房地产企业禁发公司债，仅接受符合国家产业政策要求的煤炭、钢铁企业申报公司债券。

房地产、煤炭和钢铁企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，发行人应就此出具书面承诺， 机构将持续 发行人履行承诺的情况。

分类 标准正式执行：基础范围+综合指标评价

《 函》显示，上交所公司债将对房地产业分类 采取“基础范围+综合指标评价”的分类 标准。

基础范围

基础范围，也即发债准入门槛，为发行人应资质良好、主体评级AA及以上并满足4个条件：

1．境内外上市公司；

2．省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房企；

3．以房地产为主业的央企；

4．中国房地产行业协会 前100名的其他民营非上市房企。

达到准入门槛后，上交所根据房地产企业的5项财务指标，将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。其中，触发两项指标划分为关注类，触发三项指标以上（含三项）划分为风险类，其余划分为正常类。

综合指标

综合分类指标共有五项，分别为：

1．最近一年末总资产小于200亿元；

2．最近一年度营业收入小于30亿元；

3．最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负；

4．最近一年扣除预收账款后资产负债率大于65%；

5．房地产业务非一二线城市占比超过50%。

财联社认为，目前，楼市 、抵押 已全部被取消，上交所这一举动令房企高价拿地将被扼住资金喉咙。

资金链拦腰截断，房企“日子不好过”

《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类 的函》对房地产企业募集资金使用项目也有具体要求，包括房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地；保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例应不低于20%，其他项目应不低于25%；发行人应披露项目基本情况、应针对募集资金 专户等。

承销机构责任也在进一步加大。文件要求强化发行人执行房地产行业政策和市场调控政策的尽职调查，并且需要出具专项核查意见；加大对房地产企业违法违规经营行为的核查力度，强化相关的信息披露。上交所要求，承销机构在进行核查时，除了对发行人是否存在闲置土地、炒地以及 、哄抬房价等影响发行条件的问题进行重点核查外，还要求对是否存在扰乱房地产秩序、以异常高价购买土地等其他违法违规行为进行核查，并出具明确核查意见。

发债收紧收到做到 渠道只留给好企业 

《 函》一出效果效果几乎是立竿见影，“分类 标准和原来相比算是收紧，和之前传言的版本差不多。主要是鼓励国企、央企发债，民营公司发债只能是前100名，并且要求限制‘ ’。”上海某债券承销人士认为。

北京某券商分析师认为，现阶段交易所地产公司债存量已颇为可观，未来 层对房企公司债的态度，将倾向于“ ”，而非“发展”。

网友纷纷发文称好

消息一出。立刻在网友中引起了轩然大波，继国务院、央行、银监会接连出手后，上交所成为一股新的调控力量，以强势的姿态打入房地产市场的整顿队伍中，对此不少网友纷纷称好：

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再出重拳！不仅控地价 还限房价

同样在昨天（28日），北京市规划和国土资源管理委员会（下简称规土委）发布关于4宗地块的国有建设用地使用权出让补充公告，进一步细化这4宗“限房价 竞地价”试点地块的竞买规则。明确了海淀区永丰产业基地和大兴黄村共4宗地块未来销售商品房的价格。

市规土委相关负责人表示，这4宗地块是落实北京市“930”新政的具体举措。根据补充公告，海淀区永丰三地块的商品住房销售均价不超过5.34万元/平方米、最高单价不超过5.61万元/平方米。

大兴黄村地块销售均价不超过5.58万元/平方米、最高单价不超过5.85万元/平方米。

既然是“限房价、竞地价”，那在诸多开发商对一宗地的争夺中，是否会出现“赔本赚吆喝”的情况呢？据悉，为了避免高地价情况出现，这些地块都已经预设了地价的最高限价。 人士透露，“这次4个地块设定的地价上限，普遍比市场预期的成交价格水平要低。

同时，为了防止开发商通过捆绑精装修等方式变相提高将来销售时的房价，此次在补充公告中也明确，项目中建设的商品住房应严格按照上述限定的销售均价和最高销售单价进行销售。商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。

调控下， 解套可能要下血本

尽管有引入合作者和资金方的路径解套,但调控之下的市场变数总归打破了很多房企的预期，之前广州的“ 劫”便很好地证明了这一点。一些 很可能要付出颇高的财务成本。 能提振楼市，但并不代表 项目会受到市场热捧，在广州大量已出货的“ 项目”离脱困依然遥遥无期。在接连不断的强势调控政策下， 想“解套”进而全身而退还真是得做好下血本的心理准备！

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为：

首先，限房价，直接打击开发商拿高价地的预期和积极性。4宗地块按照地块属性看，平均起始楼面价均在2-3万左右，剔除配建基本都在3万左右，最高限价在5.34-5.58万，可以说完全杜绝了 的可能性。

过去开发商拿高价地的目的是将来可以高价销售， 是可以建设成为区域 ，但限价之后，使得这一目的不可能实现，这将导致整体定价模式从过去的销售预期定价模式改变为土地成本定价。这种情况下，根本不可能再出现高价地。

其次，对现在市场来说也有 明显的影响，5万多的最高限价，4宗地合计62万平米，剔除其中的配套合计大约60万平米住宅，对市场来说将增加大量平价住宅。

限定了将来销售的房价，这意味着开发商无法将土地溢价转嫁给购房者。