主题：本轮楼市调整或将持续一年以上(转载)

疯涨房价逼出“杀招”。二套房贷首付不得低于50%、暂停对第三套及以上住房贷款等楼市新政策，被业界称之为“史上最严厉新政”。在楼市调控新政发布的短短5天时间，北京房地产市场发生了惊天巨变。“日均签约280套，环比下挫19.31%。”这是北京楼市销售的最新数据。

商品房成交日签约量骤降

开发商躲降价推迟项目入市

接连出台的严厉新政给楼市带来的冲击在商品房成交量上表现最为明显。
继之前一周出现了成交量7周以来的首次回落之后，受新政影响，上周商品房住宅期房成交日签约量骤降19.31%。

北京房地产交易管理网数据显示，上周(4月12日-18日)期房、现房成交总量呈现环比下滑趋势，共减少了315套，降幅达11.39%；不仅周签约量下降，日签约量下降也非常明显。数据显示，上周商品房住宅期房签约1962套数，日均签约280套，环比前一统计周期347套下挫19.31%。

尽管购房者表现出明显观望，但值得注意的是，开发商对于未来房价预判却有不同的看法。

通州纯新盘K2·清水湾开盘当天，就推出了全款购房减少3000元/平方米的活动。

不过，业内人士认为，对于前期概念炒得过热的通州区域，个别项目出现价格松动，尚处于正常的市场行为。

事实上，记者调查发现，就新房市场而言，由于开发商控制供应量和推盘节奏，并未出现价格的明显降温迹象，上周开盘项目基本都是按照政策出台前的既定价格推出的。

“当下开发商的资金流动性普遍比较充裕，短期内尚具备支撑高房价的能力，而不少计划在4月中下旬入市的项目，在浓重的观望情绪和强势的政策打压下，市场预期出现下挫，纷纷推迟至五六月份入市。”亚豪机构副总经理任启鑫表示，面对调控新政，开发商多选择推迟开盘、减少当期供应量来支撑现行房价的坚挺。

某大型开发商副总裁对记者表示，目前新政出来时间尚短，开发商还在相互观望之中，短时间之内，新房市场不会有太大的价格反应。

一线城市房价上升行情终结

楼市拐点论再度出现

对于此轮新政，业界普遍给予了成交量和房价将不可避免下行的预判，关于楼市拐点说法再次出现。

上海中原地产昨日最新报告称，中国的房地产新政出台后，今年诸如上海、北京等一线楼市的上升行情基本可宣告结束，政策抑制需求打压楼市之后结果，将引发楼市“寒冬”的快速到来。

该报告称，今年的房地产市场行情基本告以终结，明年的市场会否转暖也有待相应的税收政策是否会出台，预计本轮调整周期将会超过2007年那波行情。

中经联盟秘书长陈云峰认为，此次严厉调控让楼市将遭遇“冰冻寒”。他认为，此次调控将对楼市有三大影响。第一，直接降温楼市，大大影响买房人心理预期。买房人或将出现观望，持币待购现象再现楼市；第二，楼市销售量将大降50%或更多。包括二手房，挂牌者将增加，一手房开发商面临市场压力；第三，价格拐点有望在开发商促销后出现。

一位不愿透露姓名的某大型开发商副总裁认为，此轮新政调控并未结束，后续应该还会有政策出台。从此次政府决心和导向性来看，此轮新政调控周期可能会持续一年，而楼市也将不可避免坚持下行趋势。

事实上，随着楼市新政接连出台，越来越多的业内人士认为，楼市将不可避免出现拐点。不过，业内人士普遍认为，此轮新政对楼市冲击最大的是在房价过高的一线城市投资客们。

上海中原地产研究咨询部高级经理马冀指出，从此次房地产政策的内容看，主要是为了抑制跨区域或跨国性的投资购房，一定程度上将有效抑制大规模短线“炒房”行为，并且避免海外“热钱”的不断流入。

SOHO (论坛 新闻)董事长潘石屹认为，“新国十条”的特点是精准打击，针对住宅市场重点打击已经出现高房价的区域，而不是对房地产市场的全面打击，它的核心在于抑制炒房和投机的不合理住房需求，增加住房有效供给。北京、上海这样的一线城市住房价格可能受影响更大，还有未来土地市场中的土地价格。

“被动”接受快速反应

银行信贷将以价补量

根据“新国十条”精神，各商业银行做出快速反应。除部分银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款外，几乎所有银行都将二套房贷款成数及利率提高到标准水平。

“我们觉得对银行来说绝不是利空，应该是个中性偏利好的消息。”对此，招行北京某支行信贷人士表示。

之所以是中性偏利好，是因为在严格的贷款指标面前，银行原先的“看人下菜碟儿”环节被省略。“以前很多银行优质客户在贷款时，总是以自己在本行存款多少、信用记录多么优秀来向银行要‘政策’，对他们来说，二套房贷款首付比例最多不能超过三成、利率还要打8.5折，一度要到7折，为了保住客源，银行往往会屈从。”在接受记者采访时，一位股份制商业银行信贷部经理表示，在他看来，在今年全年信贷增量已经锁定为7.5万亿元以及“新国十条”的背景下，银行放贷将“以价补量”。

公开数据显示，截至2009年末，12家上市银行(暂缺北京银行 中信银行数据)对房地产行业贷款余额达到1.66万亿元，较上一年增3271.6亿元。其中，在个人住房贷款中，12家上市银行个人住房贷款余额接近3.62万亿元，较上一年增加1.10万亿元。而在信贷高增长背后，银行并未全部实现利润盆满钵溢，以上市银行年报为例，多数银行在大量放贷后不得不面对资本金不足的难题。业内人士认为，如果能够实现以价补量，银行业将逐渐走出融资困局。

另据中金公司昨日发布的一份研究报告认为，房贷新政的出台，将首先对供给弹性更大的存量房市场(即二手房)带来冲击，随着三季度新房市场供应量的释放，房价应该可以得到平抑。

潘石屹

房价拐点是否来临一个月后见分晓

近期调控房价措施频频出台。昨日，SOHO中国董事长潘石屹表示，“新国十条”将精准打击住宅市场的高房价，房价拐点是否来临一个月后可见分晓。他同时表示，目前投资房地产股票比投资房产更合算。

4月17日，国务院通知称，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这些调控政策被称为“新国十条”。昨天，潘石屹表示，“新国十条”将打击住宅市场的高房价。

潘石屹说，“新国十条”瞄准目前房地产市场的两个基本问题：土地供应少；钱太多。潘石屹认为，“新国十条”重点打击已经出现高房价的区域，而不是对房地产市场的全面打击。“北京、上海这样的一线城市住房价格可能受影响更大，未来土地市场中的土地价格也将受到影响。”潘石屹说。

潘石屹说，股票市场是最敏感的，房产市场相对股票市场反应要慢、滞后一些。“有人说住宅市场的西伯利亚寒流来了，未来房价拐点有多远，住房价格到底如何变化未来一个月时间可以见分晓，但住房的成交量会迅速降下来。”潘石屹说。

业内机构 房价年内或下调20%-30%

在国务院房价调控政策出笼后，有业内机构预计，北京等房价上涨过快的大城市将立刻停涨，部分郊区房价将立刻下调；50%的炒房客将在3个月内开始抛售房源，房价很可能在年内出现下调20%-30%的现象。

北京中原三级市场部研究总监张大伟在接受第一财经采访时表示，这份名为《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》是我国近几年来有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，如此密集的政策将带来立竿见影的效果。

国务院于17日出台该通知表示，对“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张”的地区，可以实行停贷三套房等政策。此外，该通知还规定上述热点地区可对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

不过，该通知中并未提及具体哪些城市属于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张”的地区。有观点认为，不能明确具体城市，楼市调控政策就有可能失去针对性，地方政府有可能敷衍应对。

张大伟对此认为，历轮房价上涨，多数都是京沪广深等重点城市领涨，然后带动二三线城市上涨，“几个龙头城市带头引领房价疯涨，已经影响到了社会和谐。所以此次调控政策也将主要针对这些重点城市。”

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也表示，在全国房价普遍上涨过程中，北京、上海、深圳、杭州以及温州、三亚等投资性需求和财富阶层占比较高的城市，其房价的涨幅无疑最大。

国务院17日还发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知要求住房和城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。如何界定成为市场所关注的焦点。

中原地产华北区域总经理李文杰昨天接受第一财经采访时表示，实际上从2007年以来央行和银监会一直都是以家庭为单位和贷款次数作为认定二套房的标准，相信此次也会沿袭下来。（