随着调控推进和升级， 是融资开始收紧，房地产销售下滑已无争议。近期数据已显端倪，据国家统计局最新披露，2016年1月至10月，全国商品房销售面积和金额分别为12.0亿平米、9.1万亿元，同比增幅均比1月至9月收窄0.1个百分点。据CRIC(中国房产信息集团)统计，受调控的热点楼市下滑更明显，即便有“金九”热销、网签滞后和“赶政策末班车”等影响，10月一线城市和代表二线城市销售面积环比分别下滑9%和16%。11月上半月，一线和代表二线城市销售面积环比分别下滑9.4%和5%。
但是，房地产开发 却有回升的趋势。1月至10月，房地产开发 同比增长6.6%，连续3个月回升，且增速比1月至9月份加快0.8个百分点，比上年同期加快4.6个百分点。原因包括:去年10月开发 同比增速低基数，今年新开工月均增长14.3%（去年月均下降15.8%），月均土地购置降幅比去年收窄25个百分点，销售面积增速扩张20个百分点。历史经验显示，开发 滞后销售和新开工6至12个月，如果销售和新开工全面回升，开发 就将保持旺盛态势。
受2007年下半年至2008年上半年连续收紧货币政策和房贷政策，加上随后金融危机冲击内需，2007年9月至2009年2月，房地产销售面积同比增速连续16个月下滑，导致随后开发 增速从2008年的23.4%下滑至2009年7月的9.5%。同样，受2011年至2013年启动限购限贷及收紧货币的影响，2013年至2015年5月，房地产销售面积同比增速连续下滑，并创造连续15个月（2014年2月至2015年5月）负增长的纪录，随后开发 增速也从2014年初的19.3%一路下滑至。
2015年底的1%。那么，未来房地产销售下滑，当前持续回升的开发 增速和景气态势能否保持呢？首先需要分析销售会下滑多少，笔者认为，尽管销售下滑是确定性趋势，但缓慢下行和整体高位景气是未来销售的两大特征。今年1月至10月份，销售面积和金额增速分别比去年同期加快了26.3个和19.6个百分点。10月以来，销售开始回落，但供应收缩的更快。据CRIC的统计，10月份28个重点城市新房供应量环比下降24%，其中一线城市下降63%，二三线代表城市下降18%。
供应收缩，一方面在于热点城市调控后，预售和价格管理很严格，不少新项目不得不延缓入市；另一方面，前三季度楼市火热，多数开发商已完成全年销售目标的90%。同时，今年前10个月销售回款增长了40%、房企发债和理财流入楼市资金显著增长，“不差钱”的开发商主动减少推盘以待明年形势明朗。因此，即便销售下滑，但调控前已属供求紧张、库存消化周期在6至10个月的28个热点楼市，10月库存继续下降5.5%，库存消化周期为7.4个月，较9月下降0.6个月。
因此，在货币政策继续稳健，房贷利率仍旧在历史低位，城市化进入轨道交通驱动的“都市圈”的情况下，楼市销售面积和金额分别占全国30%和50%的东部三大都市圈、中部以郑州和武汉为核心的城市群，其销售波动不会太大。10月份，尽管一二线城市销售回落，但三四线楼市成交面积从9月的16.4%上升到24.3%，核心都市圈内的三四线城市，成为楼市销售贡献的主力。
随着调控推进和升级， 是融资开始收紧，房地产销售下滑已无争议。近期数据已显端倪，据国家统计局最新披露，2016年1月至10月，全国商品房销售面积和金额分别为12.0亿平米、9.1万亿元，同比增幅均比1月至9月收窄0.1个百分点。据CRIC(中国房产信息集团)统计，受调控的热点楼市下滑更明显，即便有“金九”热销、网签滞后和“赶政策末班车”等影响，10月一线城市和代表二线城市销售面积环比分别下滑9%和16%。11月上半月，一线和代表二线城市销售面积环比分别下滑9.4%和5%。
但是，房地产开发 却有回升的趋势。1月至10月，房地产开发 同比增长6.6%，连续3个月回升，且增速比1月至9月份加快0.8个百分点，比上年同期加快4.6个百分点。原因包括:去年10月开发 同比增速低基数，今年新开工月均增长14.3%（去年月均下降15.8%），月均土地购置降幅比去年收窄25个百分点，销售面积增速扩张20个百分点。历史经验显示，开发 滞后销售和新开工6至12个月，如果销售和新开工全面回升，开发 就将保持旺盛态势。
受2007年下半年至2008年上半年连续收紧货币政策和房贷政策，加上随后金融危机冲击内需，2007年9月至2009年2月，房地产销售面积同比增速连续16个月下滑，导致随后开发 增速从2008年的23.4%下滑至2009年7月的9.5%。同样，受2011年至2013年启动限购限贷及收紧货币的影响，2013年至2015年5月，房地产销售面积同比增速连续下滑，并创造连续15个月（2014年2月至2015年5月）负增长的纪录，随后开发 增速也从2014年初的19.3%一路下滑至。
2015年底的1%。那么，未来房地产销售下滑，当前持续回升的开发 增速和景气态势能否保持呢？首先需要分析销售会下滑多少，笔者认为，尽管销售下滑是确定性趋势，但缓慢下行和整体高位景气是未来销售的两大特征。今年1月至10月份，销售面积和金额增速分别比去年同期加快了26.3个和19.6个百分点。10月以来，销售开始回落，但供应收缩的更快。据CRIC的统计，10月份28个重点城市新房供应量环比下降24%，其中一线城市下降63%，二三线代表城市下降18%。
供应收缩，一方面在于热点城市调控后，预售和价格管理很严格，不少新项目不得不延缓入市；另一方面，前三季度楼市火热，多数开发商已完成全年销售目标的90%。同时，今年前10个月销售回款增长了40%、房企发债和理财流入楼市资金显著增长，“不差钱”的开发商主动减少推盘以待明年形势明朗。因此，即便销售下滑，但调控前已属供求紧张、库存消化周期在6至10个月的28个热点楼市，10月库存继续下降5.5%，库存消化周期为7.4个月，较9月下降0.6个月。
因此，在货币政策继续稳健，房贷利率仍旧在历史低位，城市化进入轨道交通驱动的“都市圈”的情况下，楼市销售面积和金额分别占全国30%和50%的东部三大都市圈、中部以郑州和武汉为核心的城市群，其销售波动不会太大。10月份，尽管一二线城市销售回落，但三四线楼市成交面积从9月的16.4%上升到24.3%，核心都市圈内的三四线城市，成为楼市销售贡献的主力。