主题：侵占绿地，破坏环境

保利物业公司擅改小区公共绿地用途

属违法行为

近日，北京保利茉莉公馆物业公司擅自破坏小区草地，更改绿地

规划用途。保利物业给出的理由是为建设自行车停车棚所需，表面看

是保护业主利益，实则不然。另外，针对部分业主的质疑，保利物业

给出的答复是小区绿地不为业主 ，无需告知并经业主同意。

根据我国相关法律规定，保利物业的行为侵害了茉莉公馆小区业

主的合法权益，实属违法行为。

一、小区公共绿地归业主共有，保利物业此举侵犯小区业主物权。

《中华人民共和国物权法》第73 条明文规定：“建筑区划内的道路，

属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属

于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区

划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》

均对业主因享有物权伴随而来的对共用部分的管理权进行了明确。

《北京市物业管理办法》第11 条规定：“业主对物业管理区域共用部

分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：……(六)申请改建、重

建建筑物及附属设施；(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理

事项。决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三

分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第(七)

项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管

理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数

三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物

总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”可见，对共有

部分的改建以及其他重大事项的管理是业主的共有权利，且需经多数

业主同意尚可。《北京市物业管理办法》第45 条还特意明确界定了何

为“物业共用部分”，即“本办法所称物业共用部分，是指物业管理

区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物

及配套设施设备和相关场地。”《北京市附属绿地建设管理办法》第3

条也明确规定：“居住区（居住小区）绿地管护由 业主负责，业

主可委托物业服务企业管护”。《北京市绿化条例》第39 条也作出了

同样规定。可见，小区绿地属小区业主共有，由业主共同管理具有不

可置疑的法律依据。物业公司仅具有根据与业主签订的物业服务协议

享有管护权利，而不享有处置权，擅自变更绿地用途属侵权行为。

二、保利物业擅改公共区域用地，违反了共用区域不可擅改、擅

占的明文规定。《物业管理条例》第50 条第一款明确：“物业管理区

域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。” 第五

十一条第一款规定：“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业

管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。”

三、保利物业破坏绿地行为减少了绿化面积，破坏了保利地产与

业主的合同约定，侵占了业主合法权益。根据北京市相关文件，绿化

率/绿地率要由建委审核并写明在购房合同中。在购房时，开发商在

合同中也与业主做了相关约定。如今，物业公司作为管理人却要擅自

减少绿化面积，实属未经审批的破坏规划行为，不仅破坏了购房合同

约定，更属于严重的 违法行为。

四、物业公司变更小区绿地用途未履行合法手续。

（一）未经相关政府部门审批同意。《北京市绿化条例》第50

条明文规定：“禁止有下列损害绿化的行为……损毁树木、花草及绿

化设施……第57 条规定“任何单位和个人不得擅自改变绿地的性质

和用途。 城、新城、建制镇范围内，因基础设施建设等特殊原因

需要改变公共绿地性质和用途的，应当经市人民政府批准。需要改变

其他绿地性质或用途的，应当经市绿化 主管部门审核、市规划行

政主管部门批准”保利物业并未取得相关部门的审批，实属违规操作。

（二）未经业主同意。《物业管理条例》第50 条第二款明确：

“业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有

关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用

设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有

关手续。第51 条第二款规定：“因维修物业或者公共利益，业主确

需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企

业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征

得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的

道路、场地，在约定期限内恢复原状。”

五、保利物业侵犯了业主的知情权与监督权。《物业管理条例》

第6 条规定：“业主在物业管理活动中，享有下列权利：……（八）

对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监

督权……”保利物业擅改小区绿地用途并未提前通知业主，而且在业

主发现小区绿地被铲除后还表示破坏绿地无需业主同意，明显侵犯了

业主的合法权利。

六、物业公司变更小区绿地用途依法应受相应处罚。《物业管理

条例》第66 条规定：“违反本条例的规定，有下列行为之一的，由

县级以上地方人民政府房地产 主管部门责令限期改正，给予警

告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区

域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主

大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公

共建筑和共用设施用途的；二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、

场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设

施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000 元以上1

万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5 万元以上20 万

元以下的罚款。”

站长呢,现在你可以为民做主了吧.

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我感觉，我不是一个人在战斗了，这个问题确实要解决，大家齐心协力把

作为普通业主，我们能做点什么，请大家告知！

支持维持绿地原样的业主，有没有人组织维权，这样的物业真让人寒心。

车棚建在楼前，太难看了，想想什么品质的小区才会这样啊！！！

坚决抗议。

物业 这举措怎么不事先征求业主的意见呢 应该大部分业主是不赞同的吧

车棚的车乱停乱放，严重影响小区整体环境。支持楼主。