主题：三大指标恶化，楼市拐点终于来了？
- 发表于2017-01-12
- 发表于2017-01-14
进入2017年，全国土地市场似乎并未延续上年的火热势头。
根据统计，除天津、上海、深圳、温州等少数几个城市外，大部分城市的土地市场在1月上旬出现“休眠”。总体来看，土地交易的总价、单价、溢价率等指标也比去年有明显下滑。
土地出让的约束与限制条件越来越多，被认为是导致土地市场降温的主因。而地方政府“前松后紧”的惯常供地节奏，也使得年初甚少有 地块出让。这使得年初土地市场的冷清具有一定的合理性。
但从中期来看，指望土地市场大幅升温也不现实。分析人士指出，各项政策对房地产企业的融资和资金使用实施限制，加之2017年将出现楼市“小年”的整体判断，房企近一年多的资金充裕局面将可能面临终结。房企的拿地能力也将不可避免地遭到削弱。
土地市场降温路
统计显示，今年1月1日-11日，全国单宗土地价格超过10亿的地块合计仅有6宗，超过5亿的地块累计也只有9宗。
从溢价率来看，超过100%的只有1宗。大部分热点城市土地成交溢价率明显降低，如1月前11天深圳成交土地的平均溢价率为0，天津仅为2.11%，上海的溢价率也仅为24%。明显低于2016年的平均水平。
分城市来看，1月上旬全国土地出让金超过10亿的城市仅有9个，分别是天津、上海、深圳、温州、成都、阜阳、郑州、南京、廊坊。除成都、阜阳外，其余七个城市的土地平均溢价率均未超过50%。
这种降温的局面从去年12月就已出现。但在当月，全国单宗价格超过10亿的土地也超过了100宗。由此对比来看，1月上旬的土地市场在去年12月的基础上出现进一步降温。
有分析认为，在近期的多轮楼市调控中，对土地出让的约束与限制条件越来越多，是导致土地交易降温的主要原因。
去年年中以来，很多热点城市在土地出让中设置最高限价，对土地出让价格和溢价率进行强行控制。年末，北京推出4宗自持型地块，要求这批土地的住宅不能出售，拿地者只能自持，或对外出租。
到第四季度，多地部署清查开发商的拿地资金来源。上海就规定，房企获得的银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地出让金、保证金和定金。竞买人在申请参加土地“招拍挂”时，应承诺资金来源为合规的自有资金。
分析人士指出，这些政策既对高溢价地块有明显的打压作用，又明显影响到开发商的拿地积极性。
与此同时，去年年末，不少地方政府调减供地规模，也成为土地市场降温的一项直接原因。
有行业观察人士向记者指出，地方政府的供地节奏通常是“前松后紧”，即上半年供地规模不大， 地块不多；下半年土地供应的质与量都有显著提升。从这个意义上说，年初土地市场冷淡也在情理之中。
方正证券首席经济学家任泽平表示，地产销售回落、资金收紧开始传导至地产 ，11月地产 当月增速5.7%，较10月大幅下挫7.7个百分点。申万宏源报告称， 下滑主要缘于新开工面积大幅下滑，显示开发商情绪比较谨慎。对此，房地产开发景气指数也有所反映，11月国房景气指数为94.04，较10月回落0.06。
多方数据显示，10至11月房地产市场涨幅开始收窄，从11月单月看，市场冲高回落趋势明显。中原地产数据显示，11月单月商品房销售面积1.549亿平方米，同比上涨7.9%，销售金额同比上涨13.2%，而10月新建商品房成交面积与销售金额同比涨幅则分别高达26.4%和40.1%。
同时，房企资金收紧明显。国家统计局数据显示，1至11月，房地产开发企业到位资金129484亿元，同比增长15.0%，增速比1至10月回落0.5个百分点。其中，国内贷款19199亿元，增长3.1%;利用外资132亿元，下降49.3%，也低于此前的51.5%。
受此影响，多项典型指标均现回落。具体来看，1至11月，房地产开发企业房屋施工面积745122万平方米，同比增长2.9%，增速比1至10月回落0.4个百分点。房屋新开工面积151303万平方米，增长7.6%，增速回落0.5个百分点。房屋竣工面积77037万平方米，增长6.4%，增速回落0.2个百分点。
库存方面，11月末，商品房待售面积69095万平方米，比10月末减少427万平方米。其中，住宅待售面积减少582万平方米， 楼待售面积增加57万平方米，商业营业用房待售面积增加32万平方米。
值得一提的是，尽管市场开始降温，但今年商品房销售额和销售面积均已刷新历史纪录。数据显示，1至11月，商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，增速比1至10月回落2.5个百分点。商品房销售额102503亿元，增长37.5%，增速回落3.7个百分点。中原地产首席分析师张大伟表示，这是房地产年销售额历史首次突破10万亿元大关，销售面积也刷新了2013年全年13亿平方米的纪录。
CRIC研究 研究员杨科伟表示，高销售使房企资金较为充裕。由于资金无压，房企 意愿减弱。目前行业整体处于调整周期，在政策偏紧、大力整顿市场交易规范的背景下，房企开发 意愿不高是不争的事实。
热点地区楼市调控仍在继续收紧。12月12日，珠海市住房公积金管理委员会发布《关于调整住房公积金贷款首付款比例有关事项的通知》，宣布从即日起，该市公积金贷款最低首付比例不得低于30%，较此前的20%有所提升。河北省怀来县日前发布的《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》规定，自2016年11月30日起，非本县户籍居民限购一套住房，即非本县户籍居民尚未拥有本县住房，可在本县购买一套住房(含新建商品住房和二手住房)，且购房首付款比例不低于30%;非本县户籍居民已在本县拥有一套及以上住房的，暂不得在本县购买住房，开启首个县级限购政策。
业内认为，尽管楼市政策持续收紧，房地产市场明显降温，但不会出现断崖式下滑。张大伟认为，楼市拐点已至，但市场整体将保持平稳态势。“未来长效机制建立，意味着房地产市场发展不再只靠一时的应急调控政策，而是靠住房、土地供应、房地产税收等制度的确立，引导市场稳预期。”他说。
任泽平也指出，近期工程机械销量持续高增，预示后期的基建和地产 不会过度回落。