主题：房子是用来住的，但可能不是给你住的

当房价无法压下来的时候，政府重新想起了保障房，回顾当时，重蹈覆辙，犹未可知。

长效机制

2016年底，政府向外界抛出了两个重要概念，第一个是“房子是用来住的，不是用来炒的”，第二个是“长效机制”。

可以说，国人对这两个概念的提出是十分期待的，因为它们共同给未来的房地产发展定下了基调：房地产将告别野蛮生长阶段，回归它“住”的功能，要逐渐回归到一般消费品。既然是“住”，是一般消费品，那么价格就必须亲切。

沿着“房子是用来住的”和“长效机制”这两个概念，笔者试着预测下未来房地产发展的一些脉络。

土地“再次”双轨制

之所以说“再次”，是因为上一届政府曾大规模搞保障性安居工程，这场在全国掀起的保障房热潮承载了全民“居者有其屋”的梦想。

2011年，温总理提出在“十二五”期间建设3600万套保障房，保障房开工面积一度超过商品房的开工面积。按照当时的计划，3600万套保障房完成后，将直接形成20%的供给能力，从而提供平抑房价的巨大动能。

理想是丰满的，现实却十分骨感，保障房计划实施后没多久，有关住房质量问题、资金挪用和缺口、住房位置偏远、配套跟不上等问题层出不穷。保障房正面效应尚未形成，负面问题就如潮水般涌来。

为了给保障房筹措资金，各地不得不加大了对商品房土地的供应。直接导致后来的商品房积压。统计局数据显示，2014年全国仅商品房的待售面积就高达6.2亿平米，一年时间内激增26%。

2014年，房子开始卖不动了，2015年，为了将房子卖出去，保障房开始逐渐低调，各地在央行连续降息的支持下开始大力叫卖“商品房”，但效果甚微。统计局数据显示，2016年11月的商品房待售面积再次上升至6.9亿平米，虽然同比下跌了（2015年是7.18亿平米），但明眼人都看得出来，贡献来自于哪里。

从某种程度上来说，2016年的去库存和当时3600万套安居工程的目标都已经宣告失败。

他们从未宣布全国保障房完工面积，但有迹象表明实际开工面积大约只有一半左右，数量和质量都严重不达标。最直接的证据是人均住房面积的停滞，1998年到2002年城镇人均住房面积从17.8平米上升至22平米，但从2002年到2015年，这14年人均住房面积却从22平米下跌至21.12平米。

肇始于2015年底的去库存，同样也面临失败的结果，根本原因是老百姓买不起房子。一方面积压的高价商品房越来越多，另一方面，“房价收入比”早已扭曲的大城市在去库存的催化下，房价再次飙升，老百姓买房真的成了“梦”。

从保障性安居工程到商品房去库存，前者差不多5年时间，后者仅1年时间就宣告失败。前者是 明确的“土地双轨制”策略，保障房和商品房同步进行，后者则基本停止了保障房土地供应，集中解决商品房库存问题。

整个2016年，一线城市商品房库存持续削减，部分城市不得不加大了商品房土地供应，但是执政者同样有自己的担忧，大规模增加供应会不会重新使新增的商品房沦为“ 品”？

在这样的忧虑下，新的长效机制提出在热门城市要重新加大保障房力度的供应力度，比如北京提出2017年新增1.5万套自住房，国土部则提出保障房用地“应保尽保”。

北京的土地供给已经呈现出新的“土地双轨制”倾向，有限的土地卖给开发商，主要用于新建租赁住房，剩下则用于保障房建设。未来北京新房市场，受豪宅化趋势的压力，普通人能够角逐的主要是“自住房”，难度堪比汽车摇号，而租赁房则完全由市场来调节。