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2009杭州卖地千亿说明了什么?
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主题:
2009杭州卖地千亿说明了什么?
kfw001002
发表于
2009-12-21
进微信群讨论
2009年在我们的犹豫和针扎中,静悄悄的收尾!回顾2009,杭州卖地千亿。
快房网
小郑,不仅要问?杭州2009年卖地千亿说明了什么?
一千亿元获得土地出让款是件大事,更是一把双刃剑。难道开发商就真的这么有钱么? 答案绝对不是!
“地方政府是幕后推手。”一位资深业内人士称,地方国企通过土地这一载体,将银行的信贷资金转化为地方财政资金,大大缓解了地方财政压力。
在过去三年中,杭州市从土地出让中获得了超过1000亿元的预算外财政收入。不过今年以来,包括上城区在内,杭州各市区财政收入持续负增长。政府坐庄式的地产“自我孵化”由此走上前台。
杭州上城区投资控股集团有限公司(下称“上投公司”)成立前后,杭州市各区县政府也都在成立各自的国有独资的城市投资开发企业 (以下简称 “城投公司”)。这些公司与上投公司一样,成了土地交易市场的主角。今年一季度,杭州市共出让的15个地块中,14个为公共设施用地,且这些地块绝大部分被各区县的国企,以底价或较高价格拿走。
在多位知情者的描述下,城投公司的面目逐渐清晰。
在组织架构上,这些城投公司的管理层,一般来自各区县财政、国资条线的领导干部。如杭州某区,分管国资、财务副区长的办公室秘书,担任城投公司的董事长兼总经理。
在股本来源上,城投公司一般由两部分组成。一部分是,通过国资部门的资源整合,从燃气、供水供电等公共资源中,剥离出一部分固定资产,再注入到城投公司;一部分是,直接财政拨款,注资到城投公司,作为公司运营的流动性资金。
以上投公司为例,这家公司目前拥有全资、控股、参股企业30余家。经营领域涉及房地产、创业投资、物业租赁、担保、保险、餐饮、商贸等多种行业。而根据上城区的摸底,截至2007年底,全区经营性国有资产总量达28.438亿元,净值6.728亿元。
知情者称,一些城投?司自营业务收益还不足以支付银行利息,“承受着很大经营压力”。
这些城投公司承担一级开发商角色。他们根据地方政府要求,负责地块的拆迁、补偿、整理等前期工作。地块出让后,城投公司分成45%的土地出让金,35%纳入财政收入,一般地方占60%。另外20%纳入城市建设各种费用。
某银行资深信贷员说,在这一轮银行信贷中,大部分资金流向这些国字号企业,“他们符合政策导向,又和国资、地方财政捆绑在一块儿,银行放贷风险较小。”
一位不愿具名的开发商说,为争取利益最大化,城投公司往往压低拆迁补偿款,努力扩大土地的?让价格。
“似乎在走回头路。”该开发商说,之前,杭州各区县的国有开发公司纷纷进行了改制,如今有的已成为上市公司。
土地财政
而这一切均与地方财政有关。今年1月,杭州地方财政收入首次出现负增长。杭州市统计局最新数据显示,今年前4月,杭州地方财政收入175.05亿元,同比下降4.7%;而支出133.05亿元,同比增长15.3%。
从2006年到2008年的三年中,杭州来自土地出让的收入超过了1000亿元。这还不算房地产和相关行业的税收收入。一位开发商预测,土地收益占杭州财政收入的比例约在25%至30%之间。
而各区县对土地财政的依赖更甚。以余杭区为例,2007年财政预算收入36.7亿元,其中房地产税收和房地产相关行业税收约占40%,此外,余杭得自土地出让金的收益达到48.5亿元,比当年预算内收入还要高。
从2008年下半年至今,房地产市场低迷,土地流拍事件频发,也直接影响了地方财政收入。今年一季度,上城区完成财政总收入16.27亿元,比去年同期下降14.45%。房地产市场较为低迷,被认为是导致财政收入下降的三大因素之一。
去年10月中旬,杭州市推出了24条房地产救市政策,不过土地市场仍然未被激活。
杭州3年内将安排重项目投资3000亿元,其中政府投资1600亿元,以推进“城市有机更新”。而杭州市去年的财政收入刚超过900亿元。所以,杭州打算以20个新城和100个城市综合体为主要载体,把地块招商作为今后“引进大企业、谈成大项目、谋求大发展”的重要手段。
在此情形下,国企进场就成了自然的选择。
“地方政府是幕后推手。”一位资深业内人士认为,地方国企通过土地这一载体,将银行的信贷资金转化为地方财政资金,大大缓解了地方财政压力。同时,众多国企纷纷拿地,不但避免土地价格下滑,而且造成土地市场火爆的错觉。更重要的是,其投资拉动GDP增长,舒缓了地方政府“保增长”压力。
谁来接单
2009年第一期杭州市政府编制的“读地手册”显示,上城区、下城区和拱墅区,楼面地价10000元/平方米以上的地块比比皆是。丁桥居住区、下沙开发区的地块也都在4000元/平方米左右。一位业内人士认为,这个价格仍然是维持在2007年的高位水平。
在
绿城中国
恳谈会上,公司董事局主席
宋卫平
坦言,对于土地与地方财政的利益关系,他是在9年前才开始想通的。“土地资产是否贬值,?绿城面临的唯一风险,而非公司140%的高负债率。高负债率在公司把控之中,只要有钱,就去买地,再转化成好的产品。只要有好的项目,并能够快速变现,就不会出现资金链断裂。”
不过万科杭州公司副总吴蓓雯认为,按年初制定的计划,万科今年在杭州有拿地意愿,“但具体拿多少,要看具体项目而定。”中海杭州公司经理毛文斌认为,公司将根据项目销售进展情况,再结合市场各项指标,来决定公司是否继续拿地。
国家发改委宏观经济研究院黄征学认为,目前经济前景尚未走向乐观,开发商没有充足的拿地动力,大家都在观望中,市场复苏时机还没有到来。
“地方政府托市不会起到很大的作用,目前土地资源还是以市场配置为主要手段。”黄征学表示,目前针对开发商的资金问题,有些地方放宽地价款支付期限,或对投资金额给予一定优惠,地方政府可能希望开发商保持一定的流动性,才能带来稳定税收。
国土资源部某官员表示,近一两年,土地收入下降影响地方政府财政收入是事实。“但操纵市场、故意抬升土地价格的行为,我们不提倡。”
一位开发商提出疑问,国企通过土地这一载体,将城市公共设施和银行捆绑,一旦出现经营风险,谁来承担这个责任?通过土地运作,缓解地方财政压力,维系高地价城市经营,以此来“保增长”是否会难以为继?
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一千亿元获得土地出让款是件大事,更是一把双刃剑。难道开发商就真的这么有钱么? 答案绝对不是!
“地方政府是幕后推手。”一位资深业内人士称,地方国企通过土地这一载体,将银行的信贷资金转化为地方财政资金,大大缓解了地方财政压力。
在过去三年中,杭州市从土地出让中获得了超过1000亿元的预算外财政收入。不过今年以来,包括上城区在内,杭州各市区财政收入持续负增长。政府坐庄式的地产“自我孵化”由此走上前台。
杭州上城区投资控股集团有限公司(下称“上投公司”)成立前后,杭州市各区县政府也都在成立各自的国有独资的城市投资开发企业 (以下简称 “城投公司”)。这些公司与上投公司一样,成了土地交易市场的主角。今年一季度,杭州市共出让的15个地块中,14个为公共设施用地,且这些地块绝大部分被各区县的国企,以底价或较高价格拿走。
在多位知情者的描述下,城投公司的面目逐渐清晰。
在组织架构上,这些城投公司的管理层,一般来自各区县财政、国资条线的领导干部。如杭州某区,分管国资、财务副区长的办公室秘书,担任城投公司的董事长兼总经理。
在股本来源上,城投公司一般由两部分组成。一部分是,通过国资部门的资源整合,从燃气、供水供电等公共资源中,剥离出一部分固定资产,再注入到城投公司;一部分是,直接财政拨款,注资到城投公司,作为公司运营的流动性资金。
以上投公司为例,这家公司目前拥有全资、控股、参股企业30余家。经营领域涉及房地产、创业投资、物业租赁、担保、保险、餐饮、商贸等多种行业。而根据上城区的摸底,截至2007年底,全区经营性国有资产总量达28.438亿元,净值6.728亿元。
知情者称,一些城投?司自营业务收益还不足以支付银行利息,“承受着很大经营压力”。
这些城投公司承担一级开发商角色。他们根据地方政府要求,负责地块的拆迁、补偿、整理等前期工作。地块出让后,城投公司分成45%的土地出让金,35%纳入财政收入,一般地方占60%。另外20%纳入城市建设各种费用。
某银行资深信贷员说,在这一轮银行信贷中,大部分资金流向这些国字号企业,“他们符合政策导向,又和国资、地方财政捆绑在一块儿,银行放贷风险较小。”
一位不愿具名的开发商说,为争取利益最大化,城投公司往往压低拆迁补偿款,努力扩大土地的?让价格。
“似乎在走回头路。”该开发商说,之前,杭州各区县的国有开发公司纷纷进行了改制,如今有的已成为上市公司。
土地财政
而这一切均与地方财政有关。今年1月,杭州地方财政收入首次出现负增长。杭州市统计局最新数据显示,今年前4月,杭州地方财政收入175.05亿元,同比下降4.7%;而支出133.05亿元,同比增长15.3%。
从2006年到2008年的三年中,杭州来自土地出让的收入超过了1000亿元。这还不算房地产和相关行业的税收收入。一位开发商预测,土地收益占杭州财政收入的比例约在25%至30%之间。
而各区县对土地财政的依赖更甚。以余杭区为例,2007年财政预算收入36.7亿元,其中房地产税收和房地产相关行业税收约占40%,此外,余杭得自土地出让金的收益达到48.5亿元,比当年预算内收入还要高。
从2008年下半年至今,房地产市场低迷,土地流拍事件频发,也直接影响了地方财政收入。今年一季度,上城区完成财政总收入16.27亿元,比去年同期下降14.45%。房地产市场较为低迷,被认为是导致财政收入下降的三大因素之一。
去年10月中旬,杭州市推出了24条房地产救市政策,不过土地市场仍然未被激活。
杭州3年内将安排重项目投资3000亿元,其中政府投资1600亿元,以推进“城市有机更新”。而杭州市去年的财政收入刚超过900亿元。所以,杭州打算以20个新城和100个城市综合体为主要载体,把地块招商作为今后“引进大企业、谈成大项目、谋求大发展”的重要手段。
在此情形下,国企进场就成了自然的选择。
“地方政府是幕后推手。”一位资深业内人士认为,地方国企通过土地这一载体,将银行的信贷资金转化为地方财政资金,大大缓解了地方财政压力。同时,众多国企纷纷拿地,不但避免土地价格下滑,而且造成土地市场火爆的错觉。更重要的是,其投资拉动GDP增长,舒缓了地方政府“保增长”压力。
谁来接单
2009年第一期杭州市政府编制的“读地手册”显示,上城区、下城区和拱墅区,楼面地价10000元/平方米以上的地块比比皆是。丁桥居住区、下沙开发区的地块也都在4000元/平方米左右。一位业内人士认为,这个价格仍然是维持在2007年的高位水平。
在绿城中国恳谈会上,公司董事局主席宋卫平坦言,对于土地与地方财政的利益关系,他是在9年前才开始想通的。“土地资产是否贬值,?绿城面临的唯一风险,而非公司140%的高负债率。高负债率在公司把控之中,只要有钱,就去买地,再转化成好的产品。只要有好的项目,并能够快速变现,就不会出现资金链断裂。”
不过万科杭州公司副总吴蓓雯认为,按年初制定的计划,万科今年在杭州有拿地意愿,“但具体拿多少,要看具体项目而定。”中海杭州公司经理毛文斌认为,公司将根据项目销售进展情况,再结合市场各项指标,来决定公司是否继续拿地。
国家发改委宏观经济研究院黄征学认为,目前经济前景尚未走向乐观,开发商没有充足的拿地动力,大家都在观望中,市场复苏时机还没有到来。
“地方政府托市不会起到很大的作用,目前土地资源还是以市场配置为主要手段。”黄征学表示,目前针对开发商的资金问题,有些地方放宽地价款支付期限,或对投资金额给予一定优惠,地方政府可能希望开发商保持一定的流动性,才能带来稳定税收。
国土资源部某官员表示,近一两年,土地收入下降影响地方政府财政收入是事实。“但操纵市场、故意抬升土地价格的行为,我们不提倡。”
一位开发商提出疑问,国企通过土地这一载体,将城市公共设施和银行捆绑,一旦出现经营风险,谁来承担这个责任?通过土地运作,缓解地方财政压力,维系高地价城市经营,以此来“保增长”是否会难以为继?