主题：北京楼市成交跌跌不休 开发商悔迟开盘误先机

后悔没有早开盘

据记者了解，北京某 楼盘预计在6月份入市，但是开盘测试的结果却不尽如人意，只好推迟开盘。

某业内人士向记者表示：“现在不少楼盘的开盘时间一再推迟，在开盘测试时，发现因为前期积累的有效客户不足，被迫推迟开盘的情况并不少见。”

住建部曾在4月份下发通知，今后未取得预售许可证的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定 金、预定款等性质的费用。这个规定一方面使开发商无法收取定金，另一方面使开发商对于项目的前期积累有效客户的判断也大打折扣。

据上述业内人士表示，之前交了定金的客户开盘后购买房子的可能性很大，但是现在不能收定金，排号的客户水分就比较多，开发商难以确定排号的客户最终购买楼盘的数量，因此出现因为有效客户积累不够而屡次推迟开盘的情况。

被迫推迟开盘的还有对后市预期错误的开发商。

根据北京市房地产交易管理网的数据信息统计，今年端午假期的住宅成交总量为436套，其中新建的商品住宅网签的总量为316套。与今年的清明假期相比下跌了9.4%，与“五一”假期相比更是大幅下跌达69%。

阳光100常务副总裁范小冲表示：“不少人认为经过几个月的政策消化期后，成交量会回暖，但是目前的情况却事与愿违，开发商只好延缓开盘速度，避免大量开盘后楼盘积压。”

根据链家地产市场研究部数据显示，签约率较高的项目远洋一方，签约率为78.4%。事实上，位于北京东五环之外的项目远洋一方，在3月份政策刚出台1个月后就率先开盘，价格较之前打了八四折，均价2.1万元/平方米，而在此之前开盘价为2.5万元/平方米。

远洋地产内部人士向记者坦言：“远洋一方今年第一次开盘时的销售并不好。3月第二次开盘时，折扣力度比较大，而且在其他项目还在等待政策消化期的时候率先开盘，因此取得了比较好的成绩。”

现在看来，在政策出台后率先开盘的楼盘反而取得了比较好的成绩，而在政策出台的3个月后，逐渐增多的入市项目却难以取得预期的效果。

对此，范小冲表示：“现在有不少开发商有些后悔，没有早点开盘，抢占先机。因为限购，房地产市场进入房票时代，购买人群的数量相对稳定，抢占有限的客户就变得很重要。”

此外，端午期间的开盘项目全部位于五环以外，且集中在了京西、京南这些 区域，并以纯新盘居多，因此价格偏低。位于房山的万科·幸福汇均价仅为 10000元/平方米。在美国?加州大学学者代表团考察FunHill智汇城研讨会上，与会人士认为，房山区域将成为北京未来主力供应区域，拥有高教园区 的房山区域的房价目前还处于相对低洼地。

延缓开发速度

记者在与业内人士的交流过程中发现，因为调控政策没有松动，市场处于买卖双方的胶着状态，开发商开始放慢项目开工的速度，这实际上是2008年调控时的情形的重演。

远洋嘉业研究总监孟奇向记者表示：“最近，北京不少项目的开工速度明显放慢，原来一个月能做完的事情，现在常常拖两三个月。这种情况不仅出现在一线城市，在二线城市也不少见?”

北京?统计局数据显示，今年前4个月北京新开工的面积相比去年同期上涨了39.3%，而竣工面积则减少了43.2%，由此可见大部分开发商延缓了开发节奏。

另一方面，今年北京市场的供应量相比去年同期也下调过半。据北京房地产交易管理网数据显示，2011年前5个月，北京期房预售项目合计为70个，提供住宅套数为22869套，同比去年下调了44.1%。

预计从5月开始，北京在去年下半年开始的土地供应潮将逐渐转变成为商品房供应，但是这一部分土地供应能否转化为实际的楼盘供应还有待观察。

孟奇表示，2010年，北京的开工量为1200万平方米，按照目前开盘的速度，今年大约有1000万平方米开盘，这也意味着有200万平方米本应该入市 的供应量将推迟入市的时间。按惯例，上一年的开工量一般与下一年的入市量基本持平，200万平方米的数量还是比较大的差距，因此，这种情况只出现在同为政 策调控年的2008年，当年出现了上一年开工量明显少于入市量的情况。

目前，开发商所承受的库存压力越来越大。中原地产统计第三轮调控后北京市场的数据，预售总金额为446亿，签约的总值仅为167亿，库存积压接近280亿，库存压?逐渐明显。

对此，上述业内人士表示：“现在是最坏的时候，不可能更坏了，这种坏的形势会维持一段时间，只是这个时间有多长无法预测。”

商住项目签约逆势上扬

与普通住宅成交低迷，不断推迟入市时间相比，商住项目因为不受限购的影响，加之6月1日之后，商住项目的规划将不再审批原因，商住项目的成交状况明显好于普通住宅。

北京房地产交易管理网数据显示，6月第一周span id="Info.71428">2011年5月30日-6月5日)，商品房市场总签约为2164套，其中非住宅类签约为1332套，占楼市交易的61.6%。

中原地产数据显示，截至5月31日，北京商业类项目供应合计为16个，供应的套数为9086套，总签约为2734套，签约率为30.1%。其中，商住类 项目的签约量远远高于纯商业类项目，像东亚上北鑫座 等能够商住类的项目签约率均超过了50%，而单纯商业的项目签约目前来看依然低迷。

商住项目总价低，大部分户型总价集中在100万以内。小户型供应比较多，不受限购影响，位置比较好，因为之前项目定位为商业，周围都有比较成熟的住宅区，而且大部分有轨道交通涉及。因此早在几年前，就有一些 客买入商住项目。

目前，虽然在售的商住类项目在6月1日以后将逐渐成为稀缺资源，但是商业类项目有自身的缺点，比如户型设计、居住年限、物业水电、交易税费高等。

因此，亚豪机构总监郭毅向记者表示：“商住项目成交相对较好的原因除了不受限购影响外，其在6月1日以后将逐渐成为稀缺资源也是重要原因。但是，商住项 目的持有成本比较高，二手商住项目的交易税费比较高，因此目前还是一些刚需客户购买，还没有发现大量 者购买的现象。”

走你

这是什么意识？

  楼上的很激动啊