主题：对于开发商来说以后竞争要求品质更高价格更低~

影响未来3年的土拍结束了, 市场还能怎么玩？

11月16日、17日连续两天，北京市国土局四宗土地出让又吸引了诸多品牌开发商的关注。

虽然增加了诸多新的限制条件，包括限房价、禁地价、约束面积配比、房源5年内不得进入二手房市场等，但此轮推地仍然受到许多房企的激烈争夺。

根据“7090政策”要求，“地块除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。”

根据最后的成交情况看，大约200亿的资金换来的是大约8500套租赁房源，未来这部分地块预计都将成为小户型租赁房源，将影响租赁市场。

从近期土地市场可以看到，多数地块户型受到“9070”政策约束。可以预见未来一段时间，未来新入市地块大户型潜在供应偏少，并且内城区域的短期没有供地。

北京的土地调控力度的确最大，比如说抑制了2013-2014-2015年市场均价上涨的7万套左右自住房，的确影响 大。

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从数据看，这4宗地的确将影响租赁市场，但也的确让北京房地产的 部分市场逐渐减少。

所以近几年的商品房从表格可以看到，商品房住宅面积每年均在200万平米上下，而2016年过去的8宗住宅用地只有39万平米商品房住宅。即使叠加最近的4宗地块，也依然是39万商品房住宅用地。

所以北京才出现了房地产市场的三段论，也就是 有市场中端有支持低端有保障！

可以看到，此轮供地中“7090政策”+“”自持出租“”的推行，再次对纯商品房中的大户型 产品产生挤压，意味着未来豪宅将越来越少。

出现市场三段发展的最主要原因有三点：

1：北京严格控制中低端房地产市场价格与面积，这样很多改善需求集中在 释放。

资金潮下的资产荒， 资产缺失，而资金宽裕，很多过去实体经济、金融资产都开始转投核心城市的 房产。

2：高价地推动下的产品升级，随着土地价格快速攀升，开发商提高房地产产品属性，增加了产品设施配置。也提高了附加值。

3：整体市场水涨船高，过去普通住宅2万单价，随着这一轮房价的爆发，普通住宅已经3万+，导致过去一大批单价8万左右的项目，进入了10万+行列。

而未来楼市调控的主流影响也最多是增加3-5万的普通限价或者出租房源数量，但针对 市场来说，大面积将减少。而需求则继续增加。

—土地市场的三个结论！—

一、按照常情推断，一般70%以刚需户型为主的项目，剩余大户型面积不会 大，一般以90-150平刚改户型为主。意味着短期市场上大户型产品供给主要还要依靠内城区域原有的新老 项目。大户型产品将越来越少。

二、拿地越来越难，2016年前11月在北京拿地的前20强企业只有绿地、招商地产、中铁、龙湖，其他房企在北京颗粒无收，目前北京新建商品房交易已到历史低点，众多房企陷入焦虑状态，手中还有土地的开发企业将占据未来市场 。 

三、“控地价、限房价”的政策对之后新拿地块入市的产品提出了更高的要求。对房企经营要求将越来越高，从过去的销售思维将转变成为经营思维。即使房价有所限制，购房者对住房的生活品质要求不会降低。这就考验了开发商打造产品及后续的服务能力，既要控制成本，又要提高产品力。

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对于户来说是件好事，虽然价格攀升，品质提高也是明显的。

老百姓就是找这样的焦点，品质高，价格低的人们愿意接受

租房还是小面积好，尤其是单身公寓什么的，感觉最好了，而自己家住就不一样了，要求不同呢