主题：二手房市场 新动向，新模式或可年入百万

像美国、日本等一些发达国家，城市建设相对完善，发展相对平稳，市区的住宅类土地建设趋于饱和，相对于新房的销售，在这些国家二手房的销售则更趋于普遍，销售情况也更火热。

主城区逐渐进入存量房时代
近几年，杭州市新房市场的成交热点逐步从 向外扩散， 是随着城市化进程的推进，城市轨道交通的建设和综合体带来的区域配置日渐成熟，近郊不少板块逐渐兴起，尤其是余杭区日益成为新房市场的主力区域。

2014年，余杭区新建商品住宅全年成交套数首次反超主城，而主城区则逐步向存量房时代迈进。

自2014年开始，主城区二手住宅月度成交量较新建商品住宅的比值已有不少月份在1.0以上。进入2016年，除4月份以外，其余各月主城区二手住宅成交量均超新建商品住宅，且两者的量差呈趋势性上升。

10月主城区二手住宅共成交5900套，为新建商品住宅的2.1倍。截至10月末，今年主城区二手住宅累计成交已超6万套，为新建商品住宅的1.24倍。

此格局的形成由多方面的因素决定。首先，在牛市行情下，区域内新建商品住宅的可售量持续下降，促使成交向二手住宅倾斜；其次，“营业税5年改2年”等利好政策的实施，降低了二手住房的交易税费，激活了二手房尤其是次新房市场。

再者，杭州市政府住房保障货币化安置政策的推进，对盘活存量房市场也起到了积极的作用；再加上今年主城区房价普遍较高，使得一些预算有限的购房者只能选择户型面积相对较小、房价相对较低的二手房。当然，因卖家急于改善而迫切出售房源的心态，也促使了不少二手房迅速成交。

可以说，杭州主城区住宅市场已经进入增量、存量并重甚至重点盘活存量的时代，而二手房逐渐占据主导，也将是整个杭州房地产市场发展的必然趋势。


二手房行业进一步规范，中介需持证上岗
基于这种大趋势下，杭州市住房保障和房产管理局整合行业大数据，创新建设了杭州房地产经纪行业管理服务平台，该平台建成了覆盖行业全体的信息备案体系，包含 经纪企业、门店，以及 从业人员。

经平台备案的从业人员，均须佩戴实名服务牌上岗服务。实名服务牌记载从业人员姓名、照片、所属企业，以及终身制的备案编号，并附有二维码。

消费者只需扫描二维码，即可查看该人员的累计成交单数及每单评价情况、动态星级评价水平、接受 处罚、行业检查或表彰情况、参与行业培训或考试情况等，择优选取经纪人。

在完成网签手续后，消费者可在90天内通过扫描相应从业人员实名服务牌二维码或登录平台网站，对经纪企业、门店和从业人员的服务进行评价，每单交易的评价亦会实时进行公示。

以上这些功能将在试运行期间进行内测和数据累积，三个月后正式向社会公示。

等到这个平台的正式开放，二手房市场的买卖交易将会变得越来越规范化和透明化。对消费者来说，也会更趋于保障。


更多 者开始把目光投向二手房市场
基于现在的杭州楼市政策和发展情况及房地产的长期发展情况，一些敏锐的 者开始把房产类 方向从新房转向次新房。

对他们来说，买二手房 较买新房有其自身 ：一是二手房已经剥离了豪华的包装外表，房屋质量更易看清；二是价格弹性较大，提供 者发挥空间更多；三是周边设施更加完善，居家生活方便，较易吸引租赁者。

对于相对市区的热门二手房，房屋面积相对较小，作为 来说，投入成本相对于新房较低，压力较小。

作为二手房 ， 获利的方式有三种：一为保值获利，即以租金获得利润。二为 获利，以低进高出，获取差价。三为两者的结合，即前期以租金获利，后期看准时机赚得差价，现在市面上大多以第三种方式进行操作。


二手房 的新型模式——装修后出售
但近一两年也涌现一些 客，专挑市区热门二手房，选择楼层不太差、户型通透、朝向较好的房子入手。因其房子老旧，装修也带有年代感，在楼市低迷时期，选择一些房东急卖的毛坯或简装房源，以低于市场价2000—3000元/㎡的价格收入，再花五六万元进行重新装修后出手，基本能获得每套房总价10%的毛利收入。

如果一套房以150万元买入，10%的毛利即是15万元，一年 3套的话，能抵上一个白领辛勤工作一年。

也因其“老破小”二手房买卖市场的新兴起步，已有公司开始专业从事“二手房精装修出售”业务。

他们基本选择抗跌的 老房子，面积选择在30—120㎡左右，房屋质量好，楼层、结构、朝向等基本情况无大问题，找专业的风险评估公司对房子进行风险评估无误后，找准时机，以低于市场价10%—15%左右的价格买入，经过重新设计装修，且装修成本控制在1500元/㎡（含老房拆旧费），并提供保修期。他们这样的流程更模式化和系统化。


随着未来中国进入存量房时代，二手房行业进一步规范，这种新型的二手房 市场 巨大。但此类模式是否能盈利的前提，一是二手房市场要一直上涨；二是收入时的价格要低于市场价且总价控制得比较低。其次，一定要对收入的二手房做好充分的风险评估。