主题：三线城市的地价是否引导房价？

德银的答案是：是的。如下图所示，蓝色线指的是三线城市前6个月的平均土地拍卖价格涨幅，橙色线则是当前月份的房价涨幅。两个数据的相关性高达0.9。这意味着，三线城市的地价是引导房价的。

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03 未来几个季度三线城市的楼市如何走？

德银认为，对于非卫星城的三线城市，尽管并没有出台相关的调控措施，但是预计地价和房价也会有所回落。这有两个原因：首先，近两年这些城市房价涨势相对较弱，意味着这些城市并不受“投机”资金的喜爱；其二，这些城市并不是一线城市和热点二线城市的一个良好的可替代项。因此，一线城市和热点二线城市的楼市调控趋严，并不会使这些城市的楼市涨起来。

卫星城的情况则要不同了。首先，这些城市的房价涨幅要远高于非卫星城，其2016年11月的同比涨幅超过14％。第二，更加重要的是，这些城市距离一线城市和热点二线城市 。一线城市和热点二线城市的严厉调控政策还将会持续，因此 资金将会流向这些卫星城。

除此之外，德银认为，卫星城的楼市相对不同还有一个原因：尽管卫星城的房价紧跟一二线城市，但它们的平均土地拍卖价格和较冷门的二线城市差不多，要远低于一线城市和热点二线城市。这意味着，这些卫星城的土地价格还有进一步上涨空间。如果是这样的话，那么这些城市的楼市上涨将会比其他城市更加持久。

因此，德银认为，包括一线城市，二线城市和非卫星城的三线城市的房价不久后将失去上涨势头，最不确定的就是作为卫星城的三线城市了，该不确定主要来自其对一线城市和热点二线城市的可替代性。