主题：2011房产:秋风秋雨求生存

“没有新闻的领导不叫领导，没有绯闻的名人那算不得名人。”一句笑谈，却形象地诠释了房产作为“话题王”的尴尬与无奈。
又是一年来到，关于“话题王”的新闻伴随着绯闻，再次震动了我们的耳膜。
时值岁末，中国社会科学院、 等独立研究机构相继公布了2011年房地产市场分析报告，预测今年房价涨跌，纵论行业变局。
其中既有“房价将下调20％”的预测，也有“政策放松后出现报复性反弹”的推断。
房价是涨还是跌，这永远是个问题。
看涨派：房价将继续上涨
2010年对于房地产市场来说，是不平凡的一年。在房价经历了一轮又一轮 ，开发商和 团收获了一筐又一筐金子之后，房地产也迎来了史无前例的严峻考验——调控政策组合拳。
站在前途未卜的十字路口，乐观派认为，房地产业还处于上升周期，制度性调控又不可能一蹴而就。因此，房价在阶段性波动后，仍将呈现上行态势。
在2010年的房地产调控政策中，收紧楼市流动性是贯穿始终的主线。显然，货币政策调整、信贷变化，已经成为左右楼市流动性的关键。
不过，民生银行地产金融事业部发布的报告却显示，银行信贷仍是房企主要融资渠道，预计2011年房地产开发贷款、个人购房贷款仍会取得增长。
事实上，抛开外部因素，决定房价未来走向的根本还是供求。有业内人士称，2011年市场的供应量逐渐放大，且价格将依-然坚挺。倘若成交量有同步的放大，说明市场上还是有十分旺盛的刚性消费需求。
房地产市场的 价值，在很大程度上依赖于 存在3—5倍的 。在2010年 被封杀以后，绝大部分 购房行为消失，因此，成交基本是消费需求的体现。
然而，2010年市场所体现出的需求之强大，超出人们的预期，这些刚性需求在2011年会更明显地体现出来。
此外，城市化拉动需求，成为支撑看涨房价的主要理由之一。
中国社会科学院发布的2011年《住房绿皮书》指出，中国房地产业的兴起和发展与城市化进程密不可分，目前我国城市化水平还相对较低，还有很 大的发展空间，并且还有相当一部分处在伪城市化或半城市化阶段，提升城市化，必然会不断实现转移人口的迁转俱进，住房需求也会不断增加。
而保障性住房用地的大量供应，使得土地紧张的一二线城市商品住宅用地相对更为稀缺，购买需求的积压或将在今年某个政策略微放松的节点爆发，等等，也成为“看涨”房价的理由。
看跌派：房价将卞跌20％
从2010年4月份以来，不断收紧的房地产政策和货币政策，导致市场成交量不断的萎缩。
尽管在六七月份，因为部分项目的热销，导致市场数据有所反弹，但随着10月份更为强劲的房地产政策出台，2010年第四季度成为近几年房地产市场收官战中，打得最为冷清的一战。
经济学院发布报告预测，由于房地产调控和货币政策调整，2011年上半年，房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发楼市全面调整时期的到来。在部分房企抛售的压力下，房价会出现接近20％的下滑。
中国社科院《住房绿皮书》则表示，明年房地产企业资金链趋紧，房价下调趋势显现。随着调控细化程度提高、执行力度加大，东部重点地区对外来需求的抑制加大，整体价格水平会显现下降趋势。
悲观方认为，明年房地产市场将逐步显现供大于求，迫于逐步加大的销售压力，房价将会下跌。
数据显示，2010年前11个月，商品房施工面积为38.43亿平方米，同比增28.60％。以32％的施工转可售率计算，在不考虑2010 年剩余库存的情况下，2011年预计商品房可售面积12.7亿平方米。在各地限购政策维持不放松的假设下，以2007到2010年平均年销售面积预 测，2011年销售面积约为8.1亿平方米，供求比为1.57，2011年将供过于求。
渣打银行研究报告给出了房价在2011年将下跌的理由：一是大量供给将在2011年上半年进入市场，致使一些二线城市和众多三线城市的房价调头回落；而一线城市新增供给的缺乏将为价格带来支撑。
二是如果 能坚持推行现有调控政策， 是对非本地居民购房和居民购房套数的限制措施，一线和一些二线城市需求将保持低位。若继续加息数次或开征房产税试点，则市场情绪或出现反转，价格或将下调。
经济学家谢国忠也指出，中国已进入房地产熊市，5年左右，大城市的平均房价很可能会下降一半以上，部分省市价格可能会下降80％甚至更多。
与此同时，据业内人士透露，随着不断收紧的房地产政策出现， 群体将逐渐淡出。伴随其消失的就是资金链受阻的小房企，新一轮的洗牌或将在2011年年底、2012年年初出现。这对于房地产行业来说，无疑又是一次不小的冲击。
房价稳中有降概率很大
自1998年房地产市场化至今，促使房价泡沫不断膨胀的多重因素都已呈现强弩之末的态势。虽然看涨房价的因素林林总总，但重大因素无外乎刚性需求、土地财政和货币泛滥。如果刨除这3点，房价泡沫也就失去了存在的基础。
一商业地产项目的负责人表示，整体看来，房价泡沫再想怎么 已不太可能。尤其是当支撑房价泡沫的最关键3大因素都渐渐消退之际，“只涨不跌”的楼价也就到了该回归正常的时候了。
中国社会科学院近日发布的2011年《住房绿皮书》预测：2011年住房市场将继续调整，房价稳中有降。这无疑是站在“涨”与“跌”中间的理性派，也是更加靠谱的一种观点。在他们看来，房价 或暴趺都不太可能，平稳过渡才是缓解矛盾的王道。
中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞认为，预测2011年房地产价格稳中有降或是稳中略降，主要有以下几点理由：一是 住房 调控政策与宏观调控政策方向一致；二是 在住房调控问题上态度坚决、意志坚定，对房价采取了露头就打、见高就打的策略；三是预计在2011年保障性住房 的 会大幅增加，住房保障力度会明显加大；四是住房投机已经受到了抑制，住房消费者的预期继续发生分化。
另外，还有一个很重要的原因是，紧缩的货币政策导致房地产开发信贷资金压力加大、房地产个人按揭贷款的约束趋紧，会给开发商和住房按揭贷款带 来极大的约束。“这一点可以避免2010年出现的矛盾问题。”倪鹏飞说，2010年，尽管go-vern-ment出台了很多调控房地产市场的措施，但由 于货币政策宽松，大量流动性抵消了这些措施。
有 指出，我国现在确实处于城市化进程中，但处于不同阶段，一线城市较高的城市化率和部分二三线城市尚处发展过程中并行。
至于今后房价走势，多位 均认为，房价区域性变化或更为明显。
如北京通州楼市去年3月过度透支新城规划利好，使得房价从1.5万元上涨到了2.5万元，而通州现在实际项目的库存超过北京库存量的2096。