主题：转自，看房老手。最 ，最详细，最JQ的保利项目解说！

写在前面：
本人老师，曾在房地产相关行业工作，看房多年出手两次，准业主。
以下是我对罗兰的综合分析及出手报告，
买房不容易，需深思熟虑纵横分析，希望对各位有帮助。
也请人身攻击者绕行。

综合分析：

1、地段

公认的最重要的房产价值指标---地段。
什么TBD、昌平新城、高教园区，都是5年以后的事情。开发商拿来宣传，可以理解。
地段，对于自住的老百姓来讲的意义就是：
买得起、不贬值、交通生活工作 便利。

可以说，保利作为南沙河这片儿区的先入者，
加上5年以后会慢慢成为现实的TBD规划、高教园区，保值意义还是很大的。

再说生活配套，只要有消费，就一定会有市场，不用担心。
工作，这个仁者见仁，您要离得太远，您也不会买这儿。
，伊顿幼儿园的事儿，我倒不太担心。 ，多年后您已经换房了。
交通一会儿另说。




2、价格

一直关注“保利”“罗兰香谷”这两个有品味、有品质的名词，
无赖价格一直标均价17000。贵了。（近期没想到涨到17500）
我查了此地块的成交价，楼面价格为7620元/平米。
加上土建、配套、税费、销售等成本，估计成本约11500-12000/平米。
如下链接：
http://fdc.fang.com/report/3457.html 

对比周边楼盘，
回龙观的国风美唐21000起 毛坯，二期尾房还有两百多套，预计再开盘要明年了。
北沙河的高教新城年初最低11000吧（现在13000），但，罗顿这个开发商一直延迟交房，问题很大（上论坛里看看维权就知道了）。以后配套和物业无保障。

顺义新开了个，鲁能7号院，具体价钱忘了，但性价比很好，开发商口碑不错，近的可以看看。（只是头顶上三分钟一架飞机让人难受）

昌平城里的 金科廊桥水岸18000往上，大户型，品质很好，但太贵太远。（尾房）
还有那北边的融创，价格户型差不多，品质比金科差点。
万科金隅那个大盘14000精装，还是很值的（精装问题很多，看论坛），远了点（现在已经清盘了）

南面的万科金域华府，年初精装价格21000左右。
上地的橡树湾，品质好啊，盘很漂亮，精装3万多。

综合比较后，我的心里价位是13000-14000.给开发商留10%-15%的利润。很公平。

所以对于现在18500的尾房价格，而且还没有优惠。大家自己想。



3.交通

交通是很影响生活品质的！很关键！
我上午刚发了一贴，讲京包高速到罗兰的体验。粘过来。

-----------------------
近日下午六点，驾车从中关村到罗兰看房。
估计八达岭会堵，于是体验了一把京包高速，跟邻居们分享一下。

路线：

北四环--北五环肖家河桥--往西约2km上京新高速（G7）
--北清路出口（前方未通）---八达岭辅路--沙阳路--罗兰

途中正好30分钟，但在北青路口约堵车10分钟。无收费。
今后走京新到沙阳路有出口。

回城走了八达岭，到中关村保福寺桥，23km，22分钟，10元过路费。

结论：自驾还是很方便的。比住回龙观强太多（里面太堵）。

分享完毕
-------------------------------

总结一下就是： 
两条高速中间，开车到五环20分钟没问题。
以后京包走货运，据说五环到沙阳路不收费。很好。
北京堵车哪儿都一样，保持心态吧！
高峰期的京通高速--停车场，很壮观的！
机场高速--停车场，稍好一点。 京承--进了5环就不行了。南面的，一样堵。
八达岭也很堵，但好在现在多了一条京新高速（原京包），会好些。
关于京新高速沙阳路出口，我查了资料，有的，如下： 罗兰左侧2.5km处黄色部分为在建京新高速。有4匝道（也就是出口的意坐地铁，5年内有小区到生命科学院站的免费班车，
但据论坛里各位邻居讲，高峰期上不去。公交也差不多。
如果不开车，交通的确会辛苦一点！

理解，我也挤过好几年的13号线和1号线。都是穷人家的孩子，奋斗吧！！！

建议：以后组织拼车到市内！我在望京上班。罗兰到五元桥27公里。

4、户型、配套、土建品质、绿化等

户型：四四方方，得房 （80%以上），这很重要。楼间距宽……不罗嗦了，很好！

配套、土建、绿化等：我们先相信保利的品牌，如果有问题，我们需要团结起来，维权！

5、火车、垃圾场、屠宰场、高压线及其他

说句实在话，都是浮云。。。。。。

远洋一方我住过1年，那面火车道，但修了防护墙后，完全不影响生活。

高压线，您查查，记得是100米外就无影响。

屠宰场，再过不出2年，都会因为经济及规划原因搬走的。

销售很实在，之前的96折已经没有了，现在已经没有优惠了。

销售说：保利的盘平均利润在14%，目前的价格利润不到10%。保利也不想都卖得这么 。

基于上面的分析，此话应该没水分。

也就是说，再 的可能性几乎很小了。

最后，即将收房
期待 保利·罗兰香谷 能房如其名，不辜负广大业主的信赖！

也期待罗兰的邻居们相亲相爱，共建温暖美好家园。

谢谢！