主题：限价下北京频现日光盘 排号等半年 摇号如中奖

2013年7月份，北京纯商品住宅成交6023套，环比6月下降27.6%，创造了自2012年3月份以来正常月份（不含长假期）的新低。不过实际情况并非宏观数据这么简单，7月份入市的中国铁建国际花园、首开熙悦山、中建国际港、中冶蓝城先后“日光”，3604套房源在开盘时被哄抢一空。

“现在卖得慢点的，要么是别墅、大户型，要么是位置远或者房子有问题”，一位销售人员说，“越限卖得越好”。

更可怕的是，多数购房者从排号到签约往往要等上数月，在开盘之前他们甚至不知道房价多少，踊跃入市只为能买上一套房。限价令之下，北京新建商品住宅的成交量骤然下跌，总体成交均价环比涨幅趋稳，但购房者却更加被动。

有业内人士认为，限价令直接卡住了楼市供给，与限购令形成相反作用，致使供需再陷极度失衡，需求被限价令圈围形成堰塞湖，“日光盘”成为突围缺口。开发商也借机宣传。

“千人抢房”

从中国铁建国际花园销售 出来，成先生夫妻俩松了一口气，下午1点25分，完成签约的时间还不算太晚，到东边的首创奥特莱斯可以找个餐馆吃顿晚点的午饭。

 7月的北京，烈日当头，成先生的妻子看到通向 篱笆房站尚有约1000米的路需要步行，她嘟囔了一句“以后上班怎么去 ，不知道通公交不？”路边闲置地块内荒草丛生，不知道会不会有新的主人。

 坐城铁从北京西站到篱笆房站需要约40分钟，从篱笆房站下车步行到中国铁建的项目需要约20分钟。不过这里的房子已经卖到了1.8万元/平米，仍出现了“日光”。 万科的精装房和首创的现房都卖到了2.3—2.4万元/平米，也一副不愁卖的模样。

 中国铁建国际花园销售 内，一条红带将正在签约的客户和大厅其他部分隔开，和成先生一样希望拥有一套房子的购房者，正在签约，半个多月前他们将该项目800余套房源“抢购一空”。

 大厅另一边的销控表上一片黄色（表示被预订）， 房源被黄色标签纸贴上。销控表上的信息显示，绝大部分房源按建筑面积计算的单价约1.8万元/平米，按套内面积计算的单价高达2.2-2.3万元/平米。这与一路之隔的首创新悦都价格相当。

 “下期不知道什么时候开，价格可能会到1万9吧，下期加不加精装修还不知道，想买你就先去前台做个登记，什么时候有消息了我们通知你，你就按预估的最高价算能不能接受吧”，一位销售虽然手头暂时没有签约客户，但也不愿意多说。

 上述销售人员表示，中国铁建国际花园在开盘之前蓄客超过3000人，开盘当天828套房源一套不剩。

  成先生告诉房天下，他们夫妻第一次排号的时候排到900多号，还担心买不上，甚至为此而吵架，验资之后刷下去一部分人，他们又排到了500多号，通过验资的可能有1200多人。他们原本相中的是70多平的两居，但轮到他们选房的时候已经没有房源了，只好选了90平的。

“日光倾城”

首创新悦都与中国铁建的项目一路之隔，首创的销售人员说，去年底该项目开盘卖不到1.5万元/平米，今年6月份开盘卖1.8万元/平米，“单价半年涨了4000元，谁能想到？我们一天就卖光了。”

城铁房山线一站之隔，与长阳站相邻的首开熙悦山也遭遇了相似的情况。“我们开了504套房，一天卖完了，排号的有1000多人，最后交钱办卡的900多人，还有400多人没买到房”，销售人员说。

“现在卖得慢点的，要么是别墅、大户型，要么是位置远或者房子有问题”，首开熙悦山的另一位销售插口，“我们去年卖不到 1万4，现在1万八千四，很快就卖光了。”

7月份北京获得预售许可证的项目为15个（16个证号），其中面向普通购房者的刚需项目有9个，在9个项目中，中建国际港、首开熙悦山、金融街融汇、中国铁建国际花园、中冶蓝城5个项目全部在开盘之后很快售罄；

相对而言，剩余较多房源的首城汇景湾、万通天竺新新家园2个项目位置较远，富力尚悦居、K2玉兰湾2个项目价格偏高。

不仅如此，定位 或改善型需求的大户型项目四合上院和龙湖常楹天街去化率也超过75%。改善型需求和刚需一样表现出了强烈的入市意愿。

统计显示，7月份，北京新建商品住宅（含保障性住房）网签量不足7000套，交易量再度萎缩，从4月份京版国五条细则出台之后，成交量已经连续4个月不足1万套，下降明显，但“日光盘”却显露出难以平静的需求沸腾之像。

揭密“日光”：为买房等半年

“越限价卖得越好，你看看去年前年买房还可以选一选，现在房山这边有什么项目？”某项目一位销售人员表示，曾经“都是房”的 房山，现在一个月之内挑不出几个在售项目。

和业内的一些声音一致，亚豪机构副总经理高姗认为，“前一阶段由于开发商对‘限涨’新政应对不及，导致刚需盘入市量不足，近期一批完成预售审批的过关项目开始加速‘出货’，积累一段时间的购房需求集中爆发，使得楼市‘日光盘’重现。”

房天下在调查中发现，金融街融汇、首开熙悦山、中国铁建国际花园从开始排号验资到最终开盘签约，时间均达数月，甚至半年以上。

以以往的经验，拉长蓄客期可获得更多客户，但若长时间不开盘，客户流失在所难免。但在目前的北京楼市中，这一情况并不为刚需项目所担心。

调查显示，目前楼市供给较少，可选择性不多。房天下初步统计，2013年4月至7月，北京房山区仅有12个项目开盘，其中只有半数位于长阳、良乡 沿线。

成先生表示，“我们定了买房山这边，按照我们的预算，能买得起的也就两个项目，那边那个挨着铁路，所以就只有买这个了。”

在大兴天宫院，去年12月下旬至今也仅有1个项目开盘，在金融街融汇三期售罄之后，保利春天里计划于最近开盘，错开了形成竞争格局。从限价令暗中实施之后，北京楼市供给主要集中在房山、大兴、通州等南城一带，其中很难找出在同一时间段内有多个项目开盘的板块。

形成超长蓄客期的原因之一在于“限价令”的把关作用，据悉金融街融汇、中国铁建国际花园、中国水电云立方等多个项目申领预售许可证的次数都在3次以上。申请过程延迟了开盘时间。

在不担心客户流失的情况下，开发商有充分的时间来试探可以申请到的最高预售价。

限价令实施之后，房天下发现购房者“挑选”项目的过程，只剩下了“选”的环节。由于同一板块的最高限价一样，这就造成项目之间只有位置差别、精装与毛坯的区别，同类项目之间很少存在价差，较为明显的价差仅体现在期房与现房之间。

敲定意向区域之后，买房就成了看预算选面积这么简单。

成先生夫妇从年前就开始排号，直到7月底才完成选房、签约。“开盘前都不知道价格多少。”换房的过程可能是白费力气，甚至面临舍近求远的风险。

京版国五条实施之后，验资环节被提前到选房之前，未知房价先交钱排卡的做法使购房者的黏性增加。开发商占据主动，通过验资环节就可以知道有效蓄客量，申请预售房源数量少于蓄客量，“日光”也就并不意外。

值得注意的是，近一年来，开发企业达成共识将布局 重回一二线城市，北京、上海、广州 频出。尽管6月份钱荒之后，北京土地市场略有降温，但 地块、热点区域仍不缺乏争夺者。

“非城市核心区的住宅地价已达高位，可以预见长期来看，北京有限的住宅用地供应与大量增长的外来人口带来的刚性购房需求将持续造成北京商品房市场的供需矛盾，房价涨易跌难，追涨心态下当前购房需求显得尤为迫切”，高姗说。

“看跌”噤声，购房者对未来预期转向，一二线城市“看涨”之声又被各种渠道放大，购房者踊跃入市，愈加引发政府收紧调控的预期，楼市供给闸口难开，需求“洪水”自寻出口，“日光盘”成为溃堤蚁穴。

区域 项目 房价

感觉现在随便开个盘 都会日光一样啊

现在的人也不知道是真没有钱还是假没有钱，没钱怎么买房的人还这么多，，，

就是的，现在的情况就是你不买房，有的是人买房！！！

主要还是因为买房的人太多了~

现在排号也越来越麻烦 排了也不一定能买到 难啊

摇号啊，太不容易，真的只是和运气有关吗？

现在就是买房的人多， 的开发商也太多了！！！

这就是为什么老是出现日光盘。。。

不是说11月份政府要出新政策吗？我们还是要等一下吧。。。