主题：明年上半年房地产信托迎兑付顶峰 规模超1000亿

今年上半年房地产信托新增规模环比减少25%，信托新增规模占比降至6%，两项指标同时刷新了2010年以来的最低水平，不过，风险并没有过去，用益信托工作室表示，房地产信托真正的兑付高峰将在2013年上半年来到，仅集合资金信托一类就超过1000亿元。

网易房产讯 房地产调控措施波及房地产信托之后，房地产信托的市场风险开始显现。今年上半年房地产信托新增规模环比减少25%，信托新增规模占比降至6%，两项指标同时刷新了2010年以来的最低水平，不过，风险并没有过去，用益信托工作室表示，房地产信托真正的兑付高峰将在2013年上半年来到，仅集合资金信托一类就超过1000亿元。

上半年新增规模、占比同创新低

“2011年期间，社会的主要关注点转向了对信托业快速增长持续性的怀疑，信托业在未来还能够继续保持快速增长势头吗？这种怀疑来源于银监会基于国家宏观调控需要，自2010年下半年开始对银信理财合作业务和房地产信托业务进行调控和规范。”中国信托业协会 理事周小明表示。

事实上，根据中国信托业协会统计，截止2012年2季度末，全行业信托资产规模再创新高，达到5.54万亿元，环比增长4.53%。信托增长的步伐并没有停滞，但是，2012年上半年房地产信托新增1213亿元，刷新了2010年以来的最低水平。相比去年下半年的1627亿元，环比减少25%；相比去年上半年的2078亿元，同比减少42%。可见上半年房地产信托新增规模下降 明显。同时房地产信托新增规模占比也在大幅下降，上半年房地产信托新增规模占比为6%，同样刷新了2010年以来的最低水平。

从上半年的投向来看，房地产信托向部分房企集中的现象明显。如上半年首开股份分别向平安信托，建信信托，和吉林信托借款合计高达54亿元，万科A也向华润深国投信托融资30亿元，仅这两家房企的信托融资就占到了整体额度的7%。信托公司更青睐于有国资背景的房企或者大型房企。

房地产信托的结构也说明了这一点。2010年3季度以来，集合资金信托都是房地产信托的主要形式。然而今年二季度，单一资金信托两年来首次超过了集合资金信托，单一资金信托占比53%，成为房地产信托的主要形式，说明大资金对房地产行业更加乐观。

明年上半年兑付规模达到顶峰

“信托业在2008年至2010年三年间的快速增长，主要动力是银信理财合作业务和房地产信托业务，前者贡献了规模，后者贡献了利润。这三年间，银信理财合作对全行业信托规模的贡献度均在50%以上，房地产信托业务对信托报酬收入的贡献度则约占三分之一”，周小明表示，“在 部门对上述两类业务进行规范、调控的背景下，银信理财合作业务和房地产信托业务规模均大幅度下降。”

2012年上半年末，房地产信托余额为6751亿元，相比前几个季末略有下降；房地产信托余额占比为12.81%，2010年4季度为14.95%，2011年4季度为14.83%，2012年1季度为13.46。房地产一直是信托财产配置的第三大领域，但其对资金信托的占比呈现逐年下降的趋势，而且自2012年1季度开始首次出现了负增长。

余额占比快速下降，说明房地产信托的风险正在逐渐释放。不过，据用益信托工作室统计，2013年上半年，将是房地产信托兑付的顶峰，上半年集合资金房地产信托到期规模就将超过1000亿元。从2012年开始，房地产信托到期规模迅速增加，已进入兑付密集期。

同时，房地产信托的收益率也出现明显下降。用益信托工作室数据显示，2012年6月，房地产信托的平均预期收益率为10.04%。房地产信托收益率在2011年9月创出本轮上涨的新高10.76%，此后半年多时间，房地产信托收益率处于高位盘整的状态。

“房地产信托和其他信托的收益率出现分化，说明在货币政策放松，资金成本降低，收益率曲线下行的大环境下，房地产企业的融资成本依然维持在高位。”用益信托工作室徐颖风表示。

链家地产常清认为，从目前的政策走势来看，调控政策甚至出现收紧趋势，房地产行业仍存在较高风险，而今年 2月份信托业开始创建开发商“黑名单”，信托融资向部分房企集中的趋势或会持续加剧，逆市下中小房企或面临空前资金压力。

增规模占比降至6%，两项指标同时刷新了2010年以来的最低水平，不过，风险并没有过去，用益信托工作室表示，房地产信托真正的兑付高峰

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