主题：顺义：写字楼市场的 股

临空产业初现雏形，产业结构进一步升级

顺义作为未来北京重点发展的11个新城之一，其房地产市场的发展与区域产业及布局的发展关系紧密。顺义目前的产业发展已经初步形成了以高新技术制造、电子信息、物流加工及生物医药等高附加值临空产业为主的产业发展格局。预测未来（2010—2020年）它们将成为顺义临空产业集群发展的关键阶段。到2020年，顺义区域的临空产业发展将基本成熟。届时，以会展、物流、金融、中介为代表的现代服务业将成为发展的新动力。

而入驻区域的企业将以临空型企业为主，这些企业最显著的特征就是产品、技术和管理的创新，顺义临空经济区对环渤海地区的辐射带动作用将更加明显，并将最终成长为亚太地区水平较高的经济区。

顺义未来将经历由现在的第二产业为主导向第三产业为主导的产业升级发展阶段。区域内产业结构的升级将对房地产市场的发展产生极大的影响。

产业发展助推写字楼市场加速发展

目前，顺义区域的入驻企业以自建厂房及 用房为主。而未来在部分行业机构总部 郊区化的发展趋势下，一些国际、国内的实力型企业纷纷将自己的研发机构或总部迁往郊区。顺义区域产业结构升级发展的大背景使得顺义区域对这些类型企业的吸引力大大增加。这些大型机构的入驻增加了产业链的聚集效应，使得其上、下游产业机构开始向区域内聚集。带动了对写字楼市场的有效需求。

因此，可以预计未来顺义写字楼市场的发展将主要依靠产业支撑和需求带动。依靠产业聚集效应所带来的上、下游企业及金融、保险等行业企业对写字楼市场，尤其是 产品市场的需求将使得区域写字楼市场的租金及售价在短期内有大幅度的提高，进一步提升区域市场价值。

三大新势力成为区域 类物业市场新亮点

国门商务区的规划建设、新国展的建成投入使用以及首都国际机场扩建的完成是支撑顺义区域未来 类物业需求体量的三大新兴势力。

国门商务区是未来北京临空经济区全新的核心功能区，区域以国际航空枢纽为依托，以特色国际商务、研发设计为核心，以吸引国内外航空企业总部为突破口，通过与航空服务、 营销、研发设计专业中的大型重点企业进行战略合作，从而建设成为国际信息交流与服务 ，以及众多 服务业聚集的国际企业总部区。

毗临首都国际机场的新国际展览 是国家级重点工程，建成后将成为全国规模最大、设施一流的现代化展览设施。新国展将促进会展业的集聚发展，使得大量为会展活动提供服务的配套企业的规模和数量随之扩大，并提供大量的就业机会，尤其是高层次的策划、设计及管理人才。新国际展览 的投入使用也会促进周边地区文化创意产业及 现代服务业的发展，将会展业打造成为临空经济区，现代服务业和文化创意产业发展的龙头产业。

此外，首都机场扩建对于区域经济发展和房地产市场格局的变化也会产生不可小视的作用。机场扩建最主要的作用表现在产生经济效益和催生就业岗位。根据国家统计局相关统计数据测算，空港区域每年100万的航空旅客运输量相当于产生1.3亿美元经济效益。如果按照这种方式预测，基于机场方面对于扩建后的首都国际机场客货吞吐量的预测，2008年以后仅首都国际机场就将为顺义区域贡献78亿美元的经济效益及15,000个就业岗位。

预计未来，国门商务区、新国际展览 及首都机场三股新兴势力将成为带动顺义区域 类物业市场发展的主导力量。

现代服务业聚集，产业链进一步完善

预计未来顺义区域写字楼物业的市场需求将由以下一些主导行业带动：临空产业，包括航空制造、航空运输服务以及航空物流；高新产品制造业；金融商务；高科技产业；国际商务会展业；康体娱乐休闲业。

由于产业链聚集效应，主要产业将凝聚一大批产业链上、下游的相关企业入驻同一区域，在形成较为完整的产业链的同时，也达到了利用规模效应节约成本、提高效率的效果。

同时，顺义区域内各主导产业拥有多项政府优惠政策，对主导产业上下游的中小企业也具有吸引力。因此，由主导产业带来的服务型、配套型企业将成为未来顺义区域写字楼物业的重要用户。

国门商务区把守空港区域重要位置，由临空经济带动产生的相关产业及就业需求将会主要集中在这里，因此，未来顺义区域写字楼 产品市场需求的主体将会集中在国门商务区区域内。预测未来国门商务区目标客户类型应该包括： 500强企业中与物流、航空产业联系紧密的企业；外地企业驻京办事总部；大型国有企业的二级子公司；环渤海经济圈带动产生、补充现有京津冀产业链的新兴产业，如现代信息化物流港，外包服务 、标准化自主创新基地等；为顺义区域主导产业提供配套及支持业务的各类中小型企业；现代服务业连锁公司驻京或者驻华北区域总部的企业。

在全部第三产业的行业分类中，以金融及房地产、广告传媒、贸易及其他服务业、IT技术等行业对写字楼的需求量最大，这部分行业机构构成了写字楼市场需求的主体。根据对顺义区相关行业历年发展情况及未来趋势预测，可以预计2015年前后顺义区域对于 类物业市场将存在可观的巨大需求。

Tips：第一太平戴维斯对空港CBD未来行业预测一览表：

序号 未来行业

1 金融、保险业

2 物流企业的数据管理、信息服务型企业

3 高新技术产业研发机构

4 装饰、设计、广告、公关服务

5 专利、标准咨询等服务业

6 会计、审计师事务所

7 国家机关，如海关、边检等

8 贸易机构、中介代理

9 音像、出版、发行

10 咨询服务业

11 航空产业配套服务业