主题：天宫院热地空置两年，明发广场被疑坐享 红利

大兴天宫院板块是2012年北京楼市最为重要的区域之一，位于大兴天宫院的代表性项目以10800元/平米的低价开盘，撬动了北京的整个楼市。如今，龙湖、保利、金融街、中国水电等企业在此的项目均获热销，此地区的房价也节节攀升至16000元/平米左右。
不过，在相当长的一段时间里，但和上述项目 的工地上却隐藏着一个不为人关注的地块。该项目在拿地迄今近两年的时间里，仅仅在做着挖土方的工序，但迄今也未取得施工许可证。因此有人质疑其有意囤地，坐享 红利。不过，围绕于此的还有拖欠工程款，以及该工地上一座加油站的拆迁费用等资金纠纷。

长期闲置 无证施工

北京 4号线生物医药基地站出口外，一个大型住宅项目的工地正对 站，几栋在建住宅楼披着绿色外衣，已经接近封顶。从2010年12月底拿地迄今，上述项目已经销售1年多，集中在2010年12月底拿地的龙湖时代天街资料团购论坛保利春天里资料团购论坛）、金融街融汇在过去的一年中先后开盘销售，去化率可观。

但在正对 4号线生物医药基地站出口这一项目的工地背后，有一块建筑面积约13万平米的项目一直不为购房者所知。来自北京市国土局的资料显示，这块地名为“北京市大兴区生物医药基地东配套7号地0505-052、0505-055地块住宅混合公建、托幼用地项目国有建设用地”在2011年1月5日被明发集团北京房地产开发有限公司以10亿元并配建租赁房面积8820平方米的总价获得，刨除保障房因素折合楼面价约8146元/平米，要高于 的地块7519元/平米的楼面价。


不过，与拿地竞拍经过64轮杀出形成对比，2012年12月中，在现场看到，上述明发集团获得的地块只挖了一个“U”字型大坑，只有两台大型机械车正在施工， 永兴路的位置正在建起一处可能作为售楼处使用的约10米高的建筑。这和 的已经接近封顶的龙湖时代天街工地形成鲜明对比。

调查发现，上述项目将被命名为“北京明发广场”，从2012年10月份开始进行挖土方施工，但是截至12月13日，该项目并未取得施工许可证，这一信息也从另一途径被证实。
另据一位接近明发集团北京公司的人透露，之前因为明发集团拖欠施工方款项，施工方一直不愿意开工，在双方协商后，明发支付了部分工程款，施工方才开始动工，但找明发集团要工钱的并非仅此一家。

在北京明发广场工地现场看到， 京开高速公路一侧一处加油站原址尚未拆除，据有关人士表示，加油站的拆迁费用目前还未能谈妥。

一年涨5000元/平米 坐收 红利？靠谱否？


2011年底，大兴天宫院地区的某项目以10800元/平米的起价开盘，成为北京楼市的标志性事件，当时正值北京楼市调控以来的“最寒”时期，此举很快被仿效，引来北京楼市一波大范围的“底价开盘”潮。实际上，此后的相当长一段时间内，天宫院地区的真实成交均价徘徊在10500元/平米左右，最低时甚至不到10000元/平米。

2012年5月，保利春天里开盘销售，当时宣称以11800元/平米开盘，实际上成交均价已经升至13500元/平米左右。随后，北京楼市快速回暖，目前该区域多数项目的成交价格已经升至16000元/平米左右。

2012年底，拿地近两年时间之后，明发集团在4号线生物医药基地站出站口东南方的永兴路上打出了项目广告。广告资料显示，5栋26层住宅楼和包含大型商场、幼儿园在内的商业物业，将在这个目前仍是大坑的地块上拔地而起。
拨打广告上的项目销售电话，对方表示可能会在明年3月份销售，但目前价格仍未明确，要等领导拍板。

不过，明发集团似乎对北京楼市的形势颇为乐观。北京明发地产营销负责人最近对媒体表示，如果市场平稳发展，明年下半年天宫院住宅均价或达18000元/平米。这一价格直接逼近去年底西红门区域的价格。

明发集团2012年半年报的资料显示，北京明发广场预计可租售建筑面积为127159平方米。从去年底生物医药基地板块第一批房源入市至今，该区域的房价已经上涨约5000元/平米，即使从今年年中至今计算，上涨幅度也在3000元/平米左右，以此计算明发广场晚开盘一年约可坐享红利3.8亿元，而2012年上半年明发集团的销售额仅为8.523亿元。

有不愿具名的业内人士分析，北京明发广场之所以长时间未开盘，或是有意以土地 红利来弥补拿地时配建8820平方米公租房带来的利润摊薄。据悉，当初为了保证拿到该地块，明发集团报高租赁房面积，不过在竞配公租房阶段并没有企业与其竞争。

“港企”明发 囤地成惯例？

北京明发广场是明发集团进入北京市场的“敲门砖”。此前，“明发广场”这一综合体形态作为明发集团的招牌物业形态，已经在厦门以及以南京、无锡为核心的长三角地区遍地开花。

据不完全统计，包含北京明发广场项目在内，明发集团在全国以“明发商业广场”命名的项目达到9个，之外还有类似的城市综合体项目。并且，近年来，明发集团在二线城市发力拿地，其在泰州和漳州的综合体项目建筑面积分别高达845316平方米和575967平方米。

值得注意的是，明发集团在进入新地区之前，经常会以签订拿地“谅解备忘录”的形式和当地政府部门洽谈。在全国实施土地招拍挂之后，明发集团的这一方式并未停止，2010年和2011年明发集团获得的大部分地块均事先签订了谅解备忘录。明发集团在2010年到2012年6月期间，与谅解备忘录方式相关的土地储备建面多达约240万平方米。

对此，明发集团公告表示，即使签订谅解备忘录之后仍需要通过招拍挂方式拿地，不过“本公司认为此举可以让本集团有机会与相关中国政府机关建立更紧密的策略及工作关系，符合本集团的长远利益及 ”。

事实上，曾有人指责明发集团意欲借此低价拿地，虽然在土地必须以公开方式取得之后，明发集团的备忘录方式并不具备法律效力，但是此举却有利于提升其在土地储备方面的预期，对股价有稳定作用。

调查显示，除了北京明发广场拿地近两年仍未取得施工许可证之外，明发集团在2010年分别在淮安、渖阳等地获得的多个项目目前仍处于“空置”状态。

截至2012年6月底，明发集团旗下标注为“空置”状态的土地储备总建筑面积为约3997350平方米，而其在2011年全年及2012年上半年交付的物业总建筑面积分别仅为290445平方米、179586平方米。按照目前的规模，明发集团的土地储备足够其开发10年。

明发集团的港企身份或与其在北京项目的开工较晚有一定关系，外资企业在相关环节比内地企业相对复杂。不过，事实上明发集团发迹于福建，实际控制人为以黄焕明、黄庆祝为代表的黄氏家族。2009年11月，明发集团赴港IPO成功，之后以港企背景大力发展内地业务。事实上，明发集团目前在列的土地储备全部位于内地，香港资本市场只是其融资之地。

据悉，北京明发广场目前的项目施工方被要求在明年1月份之前完成挖土方工序，也就是拿地满两年的时间节点。不过有业内人士表示，这么做可能是为了赶工期。了解到，明发广场这么大的工程做完通常需要两年的时间，明发广场主体工程招标资料显示，其完工时间预计为2014年8月，不过在明发集团的上市报告中这一时间为2014年12月。

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