超低的价格加上 市区的位置，却压根不是正规的商品房，而只是由“旅游文化公司”开发的“集体土地”。这样看似 的房屋，您会去“购买”吗？实际上，“购买”这类房子，目前土地性质仍属于农业用地，购买者没有房屋 权，仅有使用权，也会给购买者带来更多风险。
土地性质现为农业用地
购买者仅有使用权
无法贷款、抵押、再出售
不是“买” 而是“租”
近日，本报记者接到读者吴先生来电，称其在南四环榴乡桥 看到一处“商住房”，价格为1.8万元/平方米。这样的地段拥有如此低的价格，让他动心不已。但在地价背后,诸多的“购房疑点”却令吴先生很不理解，并请记者一同前往看个究竟，也好买得放心。
跟随吴先生来到榴乡桥 名为 之花项目，记者看到，项目的围墙上贴满了宣传标语，如“62万平方米大型商业综合体”、“中国最大 婚庆文化产业 ”等，从外面看起来，塔吊林立，项目仍未封顶，正在施工中。
在项目招商处，销售人员向记者一行介绍，项目预计于明年10月开业，目前均价为1.8万元/平方米，户型为35-60平方米开间，购买者只能选择一次性付款，不接受贷款，全款7-15天内支付，享受9.5折优惠。
如此优惠的价格，确实远低于周边楼盘。但当进入实际签约阶段，问题便来了，购买者与开发商之间签订的并不是《购房合同》，而是一份《房屋经营使用权转让协议》。也就是说，交易完成后，购买者并没有获得房屋的 权（即没有房本），而是为期40年经营使用权。
没有产权证就意味着，客户所购买的房屋不能进行抵押和再出售，只能自用、出租或者转让。如果该项目商业运作不成功，那购买者的房屋就会成为烫手山芋，租不出去更不用说转让了。
这让记者不禁对该项目的产权性质产生了怀疑。
土地性质仍为农业用地
随后记者从北京市工商局网站上获悉，该项目负责方为北京金色凯盛 管理有限公司，然而该公司并不是一家拥有房地产开发资质的公司，而是一家旅游文化公司。
对此，一位不愿透露姓名的业内 告诉记者，北京南城的大兴、亦庄区域也存在着许多这样的房地产项目，其一般情况是从当地政府租用的“集体土地”，然后将其开发成公寓出售，一般价格较低，开发企业往往是文化旅游公司，跟用户签订的也是租赁合同。
这一说法也从项目开发方处获得证实。该项目副总经理周某在接受记者采访时表示， 之花的土地性质目前为农业用地，项目土地与房子的 权属于旧宫镇，开发权属于开发商，使用权属于购买者。“开发方已向政府报批转为商业用地，目前仍未通过。”他说。
既然土地性质仍为农业用地，那么 之花这种做法是否违规？
对此，上述业内 告诉记者， 之花假日广场项目跟客户签署的只是《房屋经营使用权转让协议》，从法律上讲，这种操作够不上违规，但客户不是购买此房屋，而只是相当于签了一份长达40年的租赁协议。
北京市康达律师事务所张保军律师则表示，购买者与开发商签的只是房屋经营使用权转让协议，如果40年内开发商出现问题，那么购房者所签署的这份转让协议就变成了一纸空文。
本报深度报导组
质疑一 租赁40年间出现问题，谁来赔偿业主？
根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”“租赁期届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”
上述业内 表示，一般情况下，开发商都会跟客户签署两份协议，每份20年，或者中途再续签一次，这样40年经营使用权转让协议就可以规避租赁期限不得超过20年的法律政策。
如果在这40年中因开发商出现任何变故，致使购买者无法正常使用， 之花并没有与购买者签订任何赔偿机制。记者就此询问项目负责人周某，并未获得任何正面回复。唯一的回答竟只是口头的“应该不会出现任何问题”。
质疑二 没有房本，房屋面积如何划定？
没有房本就意味着购买者自己购买的房子在哪里无法界定。
一般来说，购房人与开发商签订的购房合同中，都有明确注明的红线。这个红线规定开发商卖给购房人房子的大小，在建筑红线内的哪个位置。这份合同，在开发商、购房人、建委三处均有备案，并在网上公示出来，以保证购房人的权益。
对此，张保军表示，如果这份合同没有在建委备案，购买者购买的面积大小、位置都是与开发商之间的约定，并没有从政府处获得保证。
质疑三 房屋如质量出现问题，谁来负责？
四十年的房子，使用中间难免出现任何问题，如果房子出现质量问题谁来负责？对此，项目负责人周某则表示，这些问题都将有项目的物业公司来负责。
上述业内 则表示，土地与房子的 权属于旧宫镇，如果出现问题，理论上第一负责人是旧宫镇，开发商及物业则是第二负责人。一句“问题都将由项目的物业公司来负责”显然没有说服力。
记者手记
2月，全国 常委会审议相关决定草案，拟授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区) 区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定，允许集体经营性建设用地入市，并将提高被征地农民分享土地 收益的比例。
在采访中， 之花负责人周某也告诉记者，项目属于大兴这33个试点之一。对此说法，记者也在向相关部门核实中。
保持警惕性的吴先生也对记者表示，暂时要慎重考虑，不会轻易“购买”，并希望能从相关负责单位得到进一步保证，本报也将继续关注此事。
有没有被坑的网友，大家一起去维权啊，让开发商把钱退回来！！！
超低的价格加上 市区的位置，却压根不是正规的商品房，而只是由“旅游文化公司”开发的“集体土地”。这样看似 的房屋，您会去“购买”吗？实际上，“购买”这类房子，目前土地性质仍属于农业用地，购买者没有房屋 权，仅有使用权，也会给购买者带来更多风险。
土地性质现为农业用地
购买者仅有使用权
无法贷款、抵押、再出售
不是“买” 而是“租”
近日，本报记者接到读者吴先生来电，称其在南四环榴乡桥 看到一处“商住房”，价格为1.8万元/平方米。这样的地段拥有如此低的价格，让他动心不已。但在地价背后,诸多的“购房疑点”却令吴先生很不理解，并请记者一同前往看个究竟，也好买得放心。
跟随吴先生来到榴乡桥 名为 之花项目，记者看到，项目的围墙上贴满了宣传标语，如“62万平方米大型商业综合体”、“中国最大 婚庆文化产业 ”等，从外面看起来，塔吊林立，项目仍未封顶，正在施工中。
在项目招商处，销售人员向记者一行介绍，项目预计于明年10月开业，目前均价为1.8万元/平方米，户型为35-60平方米开间，购买者只能选择一次性付款，不接受贷款，全款7-15天内支付，享受9.5折优惠。
如此优惠的价格，确实远低于周边楼盘。但当进入实际签约阶段，问题便来了，购买者与开发商之间签订的并不是《购房合同》，而是一份《房屋经营使用权转让协议》。也就是说，交易完成后，购买者并没有获得房屋的 权（即没有房本），而是为期40年经营使用权。
没有产权证就意味着，客户所购买的房屋不能进行抵押和再出售，只能自用、出租或者转让。如果该项目商业运作不成功，那购买者的房屋就会成为烫手山芋，租不出去更不用说转让了。
这让记者不禁对该项目的产权性质产生了怀疑。
土地性质仍为农业用地
随后记者从北京市工商局网站上获悉，该项目负责方为北京金色凯盛 管理有限公司，然而该公司并不是一家拥有房地产开发资质的公司，而是一家旅游文化公司。
对此，一位不愿透露姓名的业内 告诉记者，北京南城的大兴、亦庄区域也存在着许多这样的房地产项目，其一般情况是从当地政府租用的“集体土地”，然后将其开发成公寓出售，一般价格较低，开发企业往往是文化旅游公司，跟用户签订的也是租赁合同。
这一说法也从项目开发方处获得证实。该项目副总经理周某在接受记者采访时表示， 之花的土地性质目前为农业用地，项目土地与房子的 权属于旧宫镇，开发权属于开发商，使用权属于购买者。“开发方已向政府报批转为商业用地，目前仍未通过。”他说。
既然土地性质仍为农业用地，那么 之花这种做法是否违规？
对此，上述业内 告诉记者， 之花假日广场项目跟客户签署的只是《房屋经营使用权转让协议》，从法律上讲，这种操作够不上违规，但客户不是购买此房屋，而只是相当于签了一份长达40年的租赁协议。
北京市康达律师事务所张保军律师则表示，购买者与开发商签的只是房屋经营使用权转让协议，如果40年内开发商出现问题，那么购房者所签署的这份转让协议就变成了一纸空文。
本报深度报导组
质疑一 租赁40年间出现问题，谁来赔偿业主？
根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”“租赁期届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”
上述业内 表示，一般情况下，开发商都会跟客户签署两份协议，每份20年，或者中途再续签一次，这样40年经营使用权转让协议就可以规避租赁期限不得超过20年的法律政策。
如果在这40年中因开发商出现任何变故，致使购买者无法正常使用， 之花并没有与购买者签订任何赔偿机制。记者就此询问项目负责人周某，并未获得任何正面回复。唯一的回答竟只是口头的“应该不会出现任何问题”。
质疑二 没有房本，房屋面积如何划定？
没有房本就意味着购买者自己购买的房子在哪里无法界定。
一般来说，购房人与开发商签订的购房合同中，都有明确注明的红线。这个红线规定开发商卖给购房人房子的大小，在建筑红线内的哪个位置。这份合同，在开发商、购房人、建委三处均有备案，并在网上公示出来，以保证购房人的权益。
对此，张保军表示，如果这份合同没有在建委备案，购买者购买的面积大小、位置都是与开发商之间的约定，并没有从政府处获得保证。
质疑三 房屋如质量出现问题，谁来负责？
四十年的房子，使用中间难免出现任何问题，如果房子出现质量问题谁来负责？对此，项目负责人周某则表示，这些问题都将有项目的物业公司来负责。
上述业内 则表示，土地与房子的 权属于旧宫镇，如果出现问题，理论上第一负责人是旧宫镇，开发商及物业则是第二负责人。一句“问题都将由项目的物业公司来负责”显然没有说服力。
记者手记
2月，全国 常委会审议相关决定草案，拟授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区) 区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定，允许集体经营性建设用地入市，并将提高被征地农民分享土地 收益的比例。
在采访中， 之花负责人周某也告诉记者，项目属于大兴这33个试点之一。对此说法，记者也在向相关部门核实中。
保持警惕性的吴先生也对记者表示，暂时要慎重考虑，不会轻易“购买”，并希望能从相关负责单位得到进一步保证，本报也将继续关注此事。