主题：看日本房地产泡沫破灭经过，思考中国房产政策

记日本房地产泡沫破灭经过

毕竟是泡沫
  日本的“十年之痛”肇始于1985年，这一年是代表日元大幅度 的“广场协议”的签署年。从这时开始，到1991年为止，日本国内6大城市的商业地价短短6年间上升了3倍多，泡沫达至最大。此后泡沫迅速破裂，日本全国大部分城市的房地产价格持续下跌，造成银行大量不良资产。
  泡沫破裂的直接后果是引起了严重的财政危机，重创了日本经济。此后，日本进入长期萧条期，10多年来经济增长始终徘徊在衰退与复苏的停滞状态之中。难怪人们后来常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”。
  日本房地产泡沫最初表现为地价的上升。其过程是，从用途上讲由商业用地到住宅用地、再到其它用地；从地域上讲，先是东京都 、而后扩展到东京都圈、进而扩展到大城市圈、最后是中小城市圈。这样一个波及过程经历了较长的时间，首先是地价的膨胀、其次是地价趋于稳定、最后是地价的急速下降。
  比如继1985年东京商业用地地价迅速上涨以后，1986年至1987年东京的住宅地价格也开始迅速上升，同时波及到东京都圈的商业地、住宅地。东京以外的地区，1987年大阪、名古屋的地价、1999年其它中小城市的地价都接踵而上。
  进入1988年之后，东京都圈的地价首先开始走向平稳。随后1990年大阪地区的地价也趋于平稳。而到1991年则日本全国开始了大 ，到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
  引起日本房地产泡沫生成的原因当然是多方面的。首先是1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，大大刺激了房价的上涨。其次，当时的日本政府为刺激经济的发展，日本 银行采取了 宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄进行房地产的投机，致使房地产价格 。1990年9月日本地价达到最高点，到了十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。—般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
  泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，很大程度上由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭。
  泡沫的破灭对日本经济和社会造成了巨大的影响，首先是大量房地产公司以及与其相关的大量金融机构倒闭，并由此造成了巨额不良资产，破坏了金融正常的运转机制， 是针对中小企业，银行出现严重的借贷现象。其次，泡沫时期形成的大量过剩的房地产 ，使企业负债过度，成为1990年代的日本企业 不振的一个主要原因。再次，房地产价格持续下跌，日本平均储蓄率下降，生活质量无法提高。许多在泡沫经济时期购买房地产的日本人生活陷入窘境，甚至破产。最后，泡沫的破灭也使”银行不倒”、“地价只涨不跌”的神话同步破灭，企业和国民的心理状态跌入深渊，信心指数下降。
  日本的房地产泡沫最终让日本自吞苦果，丧失了个多年的发展机会，可谓付出了极其沉痛的代价。

需要警示的，国家那些政策应该就是预防的吧

为啥都有外资的身影呢

国家应该都有想过的吧？毕竟 有个前车之鉴呢

1，近日，多家银行表示，针对房地产贷款更加审慎，防控风险继续成为 部门和银行的关注重点。

2，2014年政府工作报告明确指出，“针对不同城市情况，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机、 性需求，促进房地产市场健康发展”。

要多小心啊

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警惕吧，现在政府应该都有行动的

需要多多思考

 他们无所不在呀