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融资全面收紧成效渐显 房地产告别高 时代
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主题:
融资全面收紧成效渐显 房地产告别高 时代
马晨啦啦啦
发表于
2017-02-19
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经济观察报记者通过多渠道证实:中、农、工、建四大国有商业银行对房地产融资全面趋紧,具体包括:禁止“配资拿地”等地产夹层融资;新增开发贷趋紧;拒绝给“五证不全”开发商提供贷款;暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段。
??一些股份制银行如招商、兴业、交行相关人士也称,开始收紧房地产类贷款,包括个贷和开发贷规模都受到严格控制。
??2月13日,中国证券 基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件(以下简称“4号文”),强调对北上广深等16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。
??去年10月底,证监会连同交易所和交易商协会也加强了房企公司债的分类 ,房地产企业的公司债已经处于严控状态,土地类的更是监控的重中之重。
??经济观察报通过多渠道获悉:去年在房地产 业务上增长较快的投行部门,可能也将引来一轮房地产风险排查。
??种种迹象给出了一个清晰的信号:2017年金融机构给到房地产的企业和购房者的支持相比去年将大打折扣,房企正在告别“高 ”时代。
??一位交通总行信贷人士预计:“今年开发商的资金成本至少增加0.5个百分点。”
??封堵“配资买地”
??日前中国证券 基金业协会发布的4号文中,限制的私募资管产品包括但不限于委托贷款、嵌套 信托计划及其他金融产品、受让信托收益权及其他资产收(受)益权、以名股实债方式受让房企股权、其他债权 等方式。过去这些产品的融资,常常被用于帮助房企支付土地出让金和补充流动资金。
??一位私募基金人士认为,4号文几乎考虑了 私募基金子公司可能通过其他方式绕道投向房地产的可能性,如果严格执行,私募基金在房地产通道业务上将几乎无所作为。
??4号文针对的主要地区包括北京、上海、天津、深圳、杭州、武汉、成都、南京、广州、济南、厦门、合肥、福州、无锡、郑州、苏州共16个城市。而银监会也在对上述16城进行金融风险排查,内容是截至2016年9月末与房地产相关业务,包括 款、房地产开发贷、与房地产中介及房企合作、理财及信托等多种业务。专项检查预计于2017年9月结束。
??今年1月,上海银监局对江苏银行(9.970 -0.29 -2.83%)处以罚款478万元,四川银监局对平昌县农村信用合作社处以罚款30万元,原因均是两家银行帮助开发商“配资拿地”。
??经济观察报了解到,配资拿地业务已被银监会在内部叫停。
??所谓配资拿地,是指房企通过银行、信托等金融机构的资金支付土地款,在量化宽松和资产荒背景下,“配资买地”已由过去的“债”变成现在的“股”。换言之,开发商对金融机构融资的回馈由过去的利息变成土地收益的股权,在一些配资案例中,开发商和银行配资比例可以达到3:7。
??经济观察报记者了解到,目前央行、银监会、保监会、证监会正在研究“配资拿地”事宜,3个月前,银行系统内部就“配资拿地”业务进行过制度性探讨,比如有人向 层建议是否可以研究房地产企业融资具体标准,是否可以研究交叉金融风险制度管理标准等等。
??一些分析人士认为,2016年,银行、证券、保险、资产公司、信托等机构形成大金融共同利益联合体,融入房地产市场,助推了热点城市房价的上涨。
??资金收紧成效渐显
??除了配资拿地,银监会在银行系统内部口头通知各大银行,“五证不全”者不可以提供开发贷。
??“之前有的开发商各种渠道绕开‘五证’,这种情况银行管理较为宽松,只要是总行级客户一般都会放行,现在五证齐全是基础。”某银行系统内部人士称。
??上述银行人士称,总行对分行设定了信贷新增额度,有的分行用满新增贷款额后,会从存量信贷中置换出新增贷款额度,现在若分行想从存量信贷中置换新增额度且用于房地产,审批流程 复杂。“总行没说完全不允许,说严格审核,言外之意就是钱能去别的地方,就别往房地产领域跑。”
??金融系统从严收紧资金口袋,直接影响开发商融资节奏。根据中指院监测数据:2017年1月,10家品牌房企融资总额度是1282.3亿元,金额较上月下降34.61%,但银行信用仍是房企融资方式主流,占比42.21%。
??中原地产数据显示:2017年1月,全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿预案,同期下调幅度达到了92%,延续了去年四季度以来的低迷,且资金价格全部上调。
??资金调控上下其手,开发商感触更直接。经济观察报获悉,有2家开发商,本准备以上海 项目抵押贷款,再去上海土地市场抢地,被各大银行拒绝后,这2家正计划把上海项目卖给一家大型全国性房企来融资。
??某千亿房企,抽调工程部门、营销部门等多部门干部去融资,一位该房企分公司人士说,“我们分公司融资任务是200多亿元,光 部门融资肯定不行,2016年这个融资任务难度不大,现在紧缩时,融资20亿元都有难度。”
??下一步是什么:取决于地价
??兴业银行首席经济学家鲁政委分析,此番收紧,不管是理财产品、银行贷款还是公司债,本质上都是债,目标是控制风险,这和 防风险基调一致。
??下一步会继续收紧吗?会持续多久?房价会 吗?
??一位曾多次参与国家房地产调控的人士向经济观察报分析,此轮楼市调控,主要目标是控房价,不是控制地价,地方政府的调控政策中,抑制 ,却从未提限制地价。
??“楼市的调控时长,取决于地价,若地方政府出现流拍,这些金融排查、喊话、地方政府调控措施可能会退出;若地价不降,溢价 企,调控措施就是长效的。”前述人士述认为,这次金融调控像射向债券市场的箭,希望引导资金脱虚入实,引导资金跑向三四线城市,再慢慢释放风险,而不是真正开枪,把 的鸟都打死。
马晨啦啦啦
发表于
2017-02-19
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??一些股份制银行如招商、兴业、交行相关人士也称,开始收紧房地产类贷款,包括个贷和开发贷规模都受到严格控制。
??2月13日,中国证券 基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件(以下简称“4号文”),强调对北上广深等16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。
??去年10月底,证监会连同交易所和交易商协会也加强了房企公司债的分类 ,房地产企业的公司债已经处于严控状态,土地类的更是监控的重中之重。
??经济观察报通过多渠道获悉:去年在房地产 业务上增长较快的投行部门,可能也将引来一轮房地产风险排查。
??种种迹象给出了一个清晰的信号:2017年金融机构给到房地产的企业和购房者的支持相比去年将大打折扣,房企正在告别“高 ”时代。
??一位交通总行信贷人士预计:“今年开发商的资金成本至少增加0.5个百分点。”
??封堵“配资买地”
??日前中国证券 基金业协会发布的4号文中,限制的私募资管产品包括但不限于委托贷款、嵌套 信托计划及其他金融产品、受让信托收益权及其他资产收(受)益权、以名股实债方式受让房企股权、其他债权 等方式。过去这些产品的融资,常常被用于帮助房企支付土地出让金和补充流动资金。
??一位私募基金人士认为,4号文几乎考虑了 私募基金子公司可能通过其他方式绕道投向房地产的可能性,如果严格执行,私募基金在房地产通道业务上将几乎无所作为。
??4号文针对的主要地区包括北京、上海、天津、深圳、杭州、武汉、成都、南京、广州、济南、厦门、合肥、福州、无锡、郑州、苏州共16个城市。而银监会也在对上述16城进行金融风险排查,内容是截至2016年9月末与房地产相关业务,包括 款、房地产开发贷、与房地产中介及房企合作、理财及信托等多种业务。专项检查预计于2017年9月结束。
??今年1月,上海银监局对江苏银行(9.970 -0.29 -2.83%)处以罚款478万元,四川银监局对平昌县农村信用合作社处以罚款30万元,原因均是两家银行帮助开发商“配资拿地”。
??经济观察报了解到,配资拿地业务已被银监会在内部叫停。
??所谓配资拿地,是指房企通过银行、信托等金融机构的资金支付土地款,在量化宽松和资产荒背景下,“配资买地”已由过去的“债”变成现在的“股”。换言之,开发商对金融机构融资的回馈由过去的利息变成土地收益的股权,在一些配资案例中,开发商和银行配资比例可以达到3:7。
??经济观察报记者了解到,目前央行、银监会、保监会、证监会正在研究“配资拿地”事宜,3个月前,银行系统内部就“配资拿地”业务进行过制度性探讨,比如有人向 层建议是否可以研究房地产企业融资具体标准,是否可以研究交叉金融风险制度管理标准等等。
??一些分析人士认为,2016年,银行、证券、保险、资产公司、信托等机构形成大金融共同利益联合体,融入房地产市场,助推了热点城市房价的上涨。
??资金收紧成效渐显
??除了配资拿地,银监会在银行系统内部口头通知各大银行,“五证不全”者不可以提供开发贷。
??“之前有的开发商各种渠道绕开‘五证’,这种情况银行管理较为宽松,只要是总行级客户一般都会放行,现在五证齐全是基础。”某银行系统内部人士称。
??上述银行人士称,总行对分行设定了信贷新增额度,有的分行用满新增贷款额后,会从存量信贷中置换出新增贷款额度,现在若分行想从存量信贷中置换新增额度且用于房地产,审批流程 复杂。“总行没说完全不允许,说严格审核,言外之意就是钱能去别的地方,就别往房地产领域跑。”
??金融系统从严收紧资金口袋,直接影响开发商融资节奏。根据中指院监测数据:2017年1月,10家品牌房企融资总额度是1282.3亿元,金额较上月下降34.61%,但银行信用仍是房企融资方式主流,占比42.21%。
??中原地产数据显示:2017年1月,全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿预案,同期下调幅度达到了92%,延续了去年四季度以来的低迷,且资金价格全部上调。
??资金调控上下其手,开发商感触更直接。经济观察报获悉,有2家开发商,本准备以上海 项目抵押贷款,再去上海土地市场抢地,被各大银行拒绝后,这2家正计划把上海项目卖给一家大型全国性房企来融资。
??某千亿房企,抽调工程部门、营销部门等多部门干部去融资,一位该房企分公司人士说,“我们分公司融资任务是200多亿元,光 部门融资肯定不行,2016年这个融资任务难度不大,现在紧缩时,融资20亿元都有难度。”
??下一步是什么:取决于地价
??兴业银行首席经济学家鲁政委分析,此番收紧,不管是理财产品、银行贷款还是公司债,本质上都是债,目标是控制风险,这和 防风险基调一致。
??下一步会继续收紧吗?会持续多久?房价会 吗?
??一位曾多次参与国家房地产调控的人士向经济观察报分析,此轮楼市调控,主要目标是控房价,不是控制地价,地方政府的调控政策中,抑制 ,却从未提限制地价。
??“楼市的调控时长,取决于地价,若地方政府出现流拍,这些金融排查、喊话、地方政府调控措施可能会退出;若地价不降,溢价 企,调控措施就是长效的。”前述人士述认为,这次金融调控像射向债券市场的箭,希望引导资金脱虚入实,引导资金跑向三四线城市,再慢慢释放风险,而不是真正开枪,把 的鸟都打死。