【财经网 文静】不同以往，北京此番房地产市场调控政策想要改变的，似乎不仅市场成交的量与价，而更像是在表达，想要调整房地产市场整体租售结构的决心。
10月28日，北京市规划国土委发布公告首次提出“自持”概念，土地拍卖新规规定，地块挂牌竞价在达到预设地价上限时，改为现场竞报企业自持商品住房面积比例，在该比例达到上限后，改为一次性投报自持商品住房面积比例。
新规的出台，更多的市场解读在于抑制房价疯涨预期，避免“ ”频出。
然而，“自持”新政并未减弱开发商的拿地热情。11月16日至17日北京首批试点出让四宗“控地价、限房价”土地。永丰产业基地18号地块、19号地块、20号地块，以及大兴黄村镇兴华大街21号地块分别有16家、11家、8家和19家房企参与，最终均以开发商自持100%面积落幕。
此后，紧跟着出台征求意见稿将“自持”年限拟定为70年。11月25日，北京市住建委就《本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》公开征求意见，按照意见稿信息，企业自持商品住房年限与土地出让年限一致。
100%自持面积、70年自持时间，意味着房企已从传统开发商变身“房东”。未来北京房地产市场将不再单纯是拿地——建设——销售模式，而运营模式变得更为复杂。
不同与“熔断”机制直接指向土地价格，“自持”新规除了压低土地价格及市场预期，可能将改变租售市场份额配比，从而改变房地产现有的开发模式。
企业拿地需“自持”70年
房地产租赁市场前景可期？
在 经济工作会议、国务院数次关于“培育和发展住房租赁市场”提出之后，北京土地市场“自持”政策正好成为这一口号的落地之举。
根据征求意见稿，企业自持商品住房出租之前应对房屋进行全装修，确保满足居住条件。全部房源用于对外租赁，不得销售。且出租纳入北京市房屋租赁平台管理，租赁合同须网上签约，单次租期不超过3年。
甚至在企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让时，须经属地政府同意后整体转让，即使转让后，也不得改变自持商品住房规划用途，继续用于出租。在企业出现破产清算时，其自持商品住房按相关法律法规处理。
企业通过长期出租变相卖房之路被“3年单次租期”切断，通过重组或股权转让改变房屋用途的计划也被扼杀在摇篮中。一个由企业主建，运营的租房系统看似正在规范化。
根据计算，北京此次土拍的四宗地块规划建筑面积合计62万平方米，其中50.39万平方米住宅属“自持”，由于执行“90/70”政策，按平均60平方米单套面积，预计未来将建成8400套出租房，占2015年北京新建商品房住宅(不含自住房、保障房)成交量72870套的11.53%。
北京土地“自持”新规绕过了“ ”，熨平了房价上涨预期，一个全新的包含房屋租赁市场的“房地产四级市场”正待建立，“租售并举”的市场版图正在悄然浮现。
只是，这样规划美好的和平之境，是建立在房地产企业以自我利益牺牲为代价。新规之下，有多少房地产开发商愿意跟着一起玩，又能一起玩多久？
拿地企业不亏损可能性小
新游戏规则下开发商怎么一起玩？
“拿地可能有机会，不拿只能退出北京市场”的无奈，鞭促开发商只能如此孤注一掷。
今年北京土地市场供应达到近年来最低。据北京市规划委数据，2016年北京将完成13宗地块出让交易，共计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米，规划建筑面积约186.27万平方米。无论是建筑用地面积，还是规划建筑面积，均是含住宅用地供应近五年来最低值。
投报自持比例100%的开发商可能被自持年限70年冲碎梦想。对于北京此次出让的四宗土地，业内直言，除非发生严重的通货膨胀，否则房企不亏损可能性很小。有开发商分析，从自持商业物业经验来看，项目从拿地、开发到自持运营，整个项目依靠租金回现，至少20年没办法实现现金流回正。
据伟业我爱我家统计，2013年至2015年北京年净租金 率在1.7%以下，2016年各月 持续下滑，10月仅为1.16%。房企可能至少需70-80年才能回收前期开发建设成本。
资金慢回笼模式满足不了负债高企的房地产企业，很长一段时期内利润可能覆盖不了成本。业内支招发展REITs，回笼资金、降低风险。而有分析称，北京此次出让的四宗地块按照地价加建安成本，每年租金 最多4%，扣除券商和运营商管理费，再加上其他成本，收益率会更低，在这样基础上衍生出来的REITs产品，市场吸引力并不大。
对持有型物业做抵押套现，可能也是盘活解决企业 压力的一种模式。另外，目前有不少已经在试行的持有型项目可以获取税收减免政策，对于自持型房企来说，未来或可以通过政策补贴对冲资金压力。
上述套现及补贴模式更多受控于政策，但“土地 ”可能是最实在收益模式之一。新城控股副总裁欧阳捷表示，“随着北京无地可售、无房可售的局面，土地 有较大预期，这能提高企业的估值”。
开发商在现今政策挤压下，利润可能将远不如前。尽管目前土地政策短期内能起到抑制高房价、高地价目的，但由于对入市房价提前控制，与周边项目售价形成差距，开发商利润被压缩，如果 不到位，可能难免带来质量问题。
限售价、限户型、限持有面积……政策在全方位围追堵截， 和房价预期确能在短期内被抑制，但更多的决定关系在于供求。租房市场的建立，有赖于售房市场的缩减，换句话说，“自持”政策将减少市场可售房源，未来房价是因租房房源的增多而拉低，还是因可售房源被挤占而走高，仍难以判断。
但至少可以看到，政府正在企图建立完善房地产租赁市场的决心。在此过程中，土地出让条件在渐趋苛刻，资金、开发、品牌实力不足的房企在进一步被挤出，土地市场正在变成一场“大鳄的游戏”。即使这样，大鳄们在政策林立的环境中，可能也日益举步维艰。
【财经网 文静】不同以往，北京此番房地产市场调控政策想要改变的，似乎不仅市场成交的量与价，而更像是在表达，想要调整房地产市场整体租售结构的决心。
10月28日，北京市规划国土委发布公告首次提出“自持”概念，土地拍卖新规规定，地块挂牌竞价在达到预设地价上限时，改为现场竞报企业自持商品住房面积比例，在该比例达到上限后，改为一次性投报自持商品住房面积比例。
新规的出台，更多的市场解读在于抑制房价疯涨预期，避免“ ”频出。
然而，“自持”新政并未减弱开发商的拿地热情。11月16日至17日北京首批试点出让四宗“控地价、限房价”土地。永丰产业基地18号地块、19号地块、20号地块，以及大兴黄村镇兴华大街21号地块分别有16家、11家、8家和19家房企参与，最终均以开发商自持100%面积落幕。
此后，紧跟着出台征求意见稿将“自持”年限拟定为70年。11月25日，北京市住建委就《本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》公开征求意见，按照意见稿信息，企业自持商品住房年限与土地出让年限一致。
100%自持面积、70年自持时间，意味着房企已从传统开发商变身“房东”。未来北京房地产市场将不再单纯是拿地——建设——销售模式，而运营模式变得更为复杂。
不同与“熔断”机制直接指向土地价格，“自持”新规除了压低土地价格及市场预期，可能将改变租售市场份额配比，从而改变房地产现有的开发模式。
企业拿地需“自持”70年
房地产租赁市场前景可期？
在 经济工作会议、国务院数次关于“培育和发展住房租赁市场”提出之后，北京土地市场“自持”政策正好成为这一口号的落地之举。
根据征求意见稿，企业自持商品住房出租之前应对房屋进行全装修，确保满足居住条件。全部房源用于对外租赁，不得销售。且出租纳入北京市房屋租赁平台管理，租赁合同须网上签约，单次租期不超过3年。
甚至在企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让时，须经属地政府同意后整体转让，即使转让后，也不得改变自持商品住房规划用途，继续用于出租。在企业出现破产清算时，其自持商品住房按相关法律法规处理。
企业通过长期出租变相卖房之路被“3年单次租期”切断，通过重组或股权转让改变房屋用途的计划也被扼杀在摇篮中。一个由企业主建，运营的租房系统看似正在规范化。
根据计算，北京此次土拍的四宗地块规划建筑面积合计62万平方米，其中50.39万平方米住宅属“自持”，由于执行“90/70”政策，按平均60平方米单套面积，预计未来将建成8400套出租房，占2015年北京新建商品房住宅(不含自住房、保障房)成交量72870套的11.53%。
北京土地“自持”新规绕过了“ ”，熨平了房价上涨预期，一个全新的包含房屋租赁市场的“房地产四级市场”正待建立，“租售并举”的市场版图正在悄然浮现。
只是，这样规划美好的和平之境，是建立在房地产企业以自我利益牺牲为代价。新规之下，有多少房地产开发商愿意跟着一起玩，又能一起玩多久？
拿地企业不亏损可能性小
新游戏规则下开发商怎么一起玩？
“拿地可能有机会，不拿只能退出北京市场”的无奈，鞭促开发商只能如此孤注一掷。
今年北京土地市场供应达到近年来最低。据北京市规划委数据，2016年北京将完成13宗地块出让交易，共计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米，规划建筑面积约186.27万平方米。无论是建筑用地面积，还是规划建筑面积，均是含住宅用地供应近五年来最低值。
投报自持比例100%的开发商可能被自持年限70年冲碎梦想。对于北京此次出让的四宗土地，业内直言，除非发生严重的通货膨胀，否则房企不亏损可能性很小。有开发商分析，从自持商业物业经验来看，项目从拿地、开发到自持运营，整个项目依靠租金回现，至少20年没办法实现现金流回正。
据伟业我爱我家统计，2013年至2015年北京年净租金 率在1.7%以下，2016年各月 持续下滑，10月仅为1.16%。房企可能至少需70-80年才能回收前期开发建设成本。
资金慢回笼模式满足不了负债高企的房地产企业，很长一段时期内利润可能覆盖不了成本。业内支招发展REITs，回笼资金、降低风险。而有分析称，北京此次出让的四宗地块按照地价加建安成本，每年租金 最多4%，扣除券商和运营商管理费，再加上其他成本，收益率会更低，在这样基础上衍生出来的REITs产品，市场吸引力并不大。
对持有型物业做抵押套现，可能也是盘活解决企业 压力的一种模式。另外，目前有不少已经在试行的持有型项目可以获取税收减免政策，对于自持型房企来说，未来或可以通过政策补贴对冲资金压力。
上述套现及补贴模式更多受控于政策，但“土地 ”可能是最实在收益模式之一。新城控股副总裁欧阳捷表示，“随着北京无地可售、无房可售的局面，土地 有较大预期，这能提高企业的估值”。
开发商在现今政策挤压下，利润可能将远不如前。尽管目前土地政策短期内能起到抑制高房价、高地价目的，但由于对入市房价提前控制，与周边项目售价形成差距，开发商利润被压缩，如果 不到位，可能难免带来质量问题。
限售价、限户型、限持有面积……政策在全方位围追堵截， 和房价预期确能在短期内被抑制，但更多的决定关系在于供求。租房市场的建立，有赖于售房市场的缩减，换句话说，“自持”政策将减少市场可售房源，未来房价是因租房房源的增多而拉低，还是因可售房源被挤占而走高，仍难以判断。
但至少可以看到，政府正在企图建立完善房地产租赁市场的决心。在此过程中，土地出让条件在渐趋苛刻，资金、开发、品牌实力不足的房企在进一步被挤出，土地市场正在变成一场“大鳄的游戏”。即使这样，大鳄们在政策林立的环境中，可能也日益举步维艰。